Квартиры и недвижимость

Куда не добрался кризис

 

Строительный рынок ХМАО на практике не пострадал от кризиса. Причины - нефтяной бюджет, продуманные правила игры и острый дефицит площадей


Предоставлено пресс-службой компании “Юграинвестстройпроект”

“Строительный рынок Югры понятен и просчитываем”, - с самого начала разговора расставил точки над i генеральный босс компании “ЮграИнвестСтройПроект” (ЮИСП, занимает примерно 50% регионального рынка) . И привел факты. В текущий момент в регионе, по подсчетам специалистов ЮИСП, острая надобность в жилых площадях оценивается грубо в 2,5 млн квадратных метров (в основном речь идет о жителях, чьи дома находятся в аварийном состоянии). Причина таковой ситуации проста: строительный рынок округа энергично развивается всего пять лет. Города ХМАО, в которых сосредоточено до 92% всего населения региона, строились в 1960-70−х годах и изначально задумывались как местоположение временного проживания, вследствие этого там возводились в основном бараки, так называемое фенольное жилье (при изготовлении бетона использовались вещества, которые выделяют вредоносный для здоровья фенол), устанавливались вагончики.

Однако со временем стало понятно: округ превратился в место постоянного проживания. Его временные жители, имея большой барыш (сегодня это больше 30 тыс. рублей), не захотели оставлять регион. Соответственно, появилась острая потребность в качественном жилье.

С коммерческой недвижимостью обстановка аналогичная. Проектированием торговых и офисных зданий девелоперы бойко начали заниматься только в последние три года. При этом региональный коммерциал последнее миг бурно рос. Только в прошлом году на формирование малых и средних предприятий в Югре было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадей в автономном округе составляет порядка 700 тыс. квадратных метров, офисных - возле 500 тысяч.

На данный миг в Югре работает рядом сотни застройщиков и меньше десятка девелоперов. В прошлом году на земельных аукционах Югры было разыграно участков под 3 млн квадратных метров предполагаемого жилья.

Пока не страшно

- При разговоре с северными строителями складывается впечатление, что кризис вас как-то обошел стороной. Это в действительности так?

- В то время как его воздействие невелико. По крайней мере, средняя заработная плата покуда остается на прежнем уровне - около 35 тысяч рублей в Ханты-Мансийске и Сургуте, более 30 тысяч рублей в других городах.

Конечно, в дальнейшем мы будем следить некоторые корректировки в политике компаний. Наверно начнется сокращение персонала. И все-таки речь не идет о 30 процентах работников, как прогнозируют в других регионах. В нашем случае безработица может достичь процентов пяти. Наиболее живо сокращением штата будут заниматься нефтесервисные компании, польза которых нынче видно снизилась.

Если калякать о строительном рынке, в этом месте пока также особых потрясений не произошло. Например, наши закрытые ПИФы недвижимости показывают доходность самое малое 25 процентов. Конечно, на данный момент целиком прекратилось кредитование застройщиков. Могу привести образец из собственной практики. У нас были кредитные линии на 4,5 миллиарда рублей. Мы не успели захватить эти денежки в августе, а сейчас банки решили средства нам не выдавать.

В целом я не наблюдаю никаких панических настроений у населения округа.

- А ипотечное кредитование не прекратилось?

- Здесь, в Югре, мы пока особого спада ипотеки не ощущаем. По статистике ЦБ РФ, в третьем микрорайоне 2008 года в регионе объем ипотечного кредитования составил 6,87 миллиарда рублей. А это на 20 процентов больше, чем за аналогичный отрезок времени прошлого года. Порядок растет по двум причинам. Во-первых , люди, учитывая нестабильность и инфляционное давление, пытаются спасти свои сбережения и переложить их в недвижимость, оттого что эти инвестиции наиболее надежны. Во-вторых , в округе действует социальная ипотечная программа. Раньше она заключалась в том, что банки выдавали кредиты населению под 12,5 процента, 7,5 процента из которых следом компенсировало Ипотечное агентство Югры. Теперь, когда начался кризис, в округе вышел закон, по которому само ИАЮ получило право выдавать социальные ипотечные займы населению под пять процентов в год на первичное жилье и под 10 процентов - на вторичное.

- От возведения каких-либо объектов отказались?

- Нет. Это невыгодно. Мы весьма дорого заплатили за право аренды земли. Отказываться от него было бы глупо. Тем более что цена владения участками для нас - это не такие большие издержки. Не возбраняется и подождать.

- Ваша кадровая политика как-то поменяется? Будут сокращения?

- В момент кризиса все руководители, в том числе и я, начинают задумываться об этом. Пока мы занимаемся строительством тех объектов, по которым у нас есть обязательства, никаких сокращений не будет.

- Нефтяные и другие компании региона не отказываются от выполнения социальных проектов?

- Нет, региональные компании не отказались пока ни от одного соцпроекта. Причин этому две. Первая - жесткое давление профсоюзов. Вторая - ценность кадров. Города в Югре маленькие, закрытые. Переманить людей из другого региона на данный момент практически нереально. Потому все компании держатся за собственных специалистов. Если люди поедут из региона, то заместить их будет некем.

В конце концов, стоимость нефти в 60 долларов - это не 15-25, которые были пять лет назад. А нефтяные и нефтесервисные компании и тогда активно вели социальные проекты.

- Многие регионы уже ощутили понижение цен на недвижимость, в Югре не наблюдается похожей тенденции?

- Пока цены только растут. Ипотека - первый мотор продаж - до сих пор работает, спрос на недвижимость в некоторых городах остается на прежнем уровне, в некоторых - повышается. Оттого у строителей, естественно, нет никакого резона снижать цену.

- Какова рентабельность стройки в автономном округе? Некоторые эксперты посмеиваются, что строители кричат о кризисе, когда их рентабельность падает с 400 до 100 процентов.

- О таких прибылях мы и не мечтали. Говоря о рентабельности, нужно поделить стройки на уровни. Для нас как девелоперов рентабельность составляет порядка 15-25 процентов. Для подрядчиков цифра выше - в районе 30 процентов, для производителей стройматериалов - 20 процентов.

Четыре пилюли для отрасли

- Каков рецепт возрождения строительства?

- Рецепт прост. В первую голову надобно возобновить ипотечное кредитование. Только 20 процентов сделок с жильем в России идут за живые деньги, прочее - кредиты. Восстанавливать ипотеку нужно за счет системообразующих банков, подконтрольных государству или правительству региона, потому что аккурат они обладают преимуществом при доступе к длинным деньгам.

Второе, что нужно сделать, - возобновить кредитование. В текущее время строительные компании более того при наличии свободных финансовых ресурсов не начинают проекты, потому что что понимают: в случае чего дополнительное финансирование им будет заполучить неоткуда. Если банки не начнут известия адекватную политику и не откроют кредитные программы в течение полугода, это приведет к банкротству основных игроков. Для того чтобы такого не произошло, руководство должно жесточайшим образом контролировать банки.

В Великобритании, например, парламент в приказном порядке потребовал от подконтрольного банка инициировать выдавать ипотечные кредиты. Причем требования к заемщику здорово смягчились - ставка составила четыре процента. При этом страна все риски по дефолту гражданского населения взяло на себя. И это сработало, в Лондоне строительная отрасль стала подниматься. Здоровенный объем ипотечных денег пошел в стройку, начались продажи, тут же банки стали приоткрывать кредитование строительных компаний.

У нас же пока все наоборот: банки немыслимо ужесточили требования к заемщикам. Некоторые и нисколько отказались от ипотечных продуктов.

Третья мера - радикальное уменьшение издержек девелоперов. Понятно, что компании будут оптимизировать бизнес-процессы , сокращать штат, проведут аудит проектов. Но этого вряд ли будет достаточно. И эту задачу тоже должно в данный момент брать на себя государство. Нужно ввести отсрочки по выплате налогов, постановить вопросительный мотив с отменой платы за подключение к коммуникациям, возможно, ввести отсрочки по выплате денег за землю.

Наконец, строительные компании сегодня может спасти выкуп неликвидных площадей.

Без реализации данных мер строители если не умрут, то будут перескакивать на более дешевые технологии, возможно, уйдут в малоэтажку. И тут возникнет опасность утраты накопленного технологического потенциала. В этом случае об инновациях и речи не будет.

- Сейчас держава как раз осуществляет план по выкупу неликвидных квартир.

- Сто миллиардов рублей, которые планирует запустить на выкуп недвижимости правительство, - это капелька в море. Чтобы прийти на помощь отрасль, нужен бюджет в разы больше.

- А конкретно сколько?

- Это пускай говорит произвольный регион. Я так понимаю, что купленные квартиры государство будет возвращать бюджетникам, социально незащищенным слоям населения. У каждого субъекта есть свои соцпрограммы. Вот нехай региональные правительства и скажут, что и на сколь нужно увеличить.

- Тогда сколько нужно Югре?

- Сложно сказать, пока у нас с ликвидностью все в порядке. Если сообщать о выкупном бюджете региона, в прошлом году он составил 1,5 миллиарда рублей, и при этом администрация не ставила задачи пособить строителей.

Пройдет быстро

- На ваш взгляд, сколько продлится кризис?

- На строительном рынке Югры - не больше года, на рынках других регионов, пожалуй, подольше. Но я уверен, что стройка начнет вставать первой. Причина проста: недвижимость отличается от других активов тем, что она истинно может поддержать спасти капитал. Люди в момент кризиса переводят свои монеты как раз в стройку. Поэтому она и восстановится одной из первых.

- Говоря о сроке в единственный год, вы, очевидно, имели в виду жилье. А когда “разморозится” коммерческая недвижимость?

- Тут определенности мало. Все зависит только от банков. Если они не откроют кредитование, ни один девелопер даже не шевельнется.

Наиболее сложная ситуация будет с торговыми площадями. Например, для строительства большого торгового центра нужно, чтобы банки начали кредитовать не только строителей, но и крупных ритейлеров. А когда наступит тот самый момент, даже допустить трудно.

Полегче будет с офисными площадями. Спрос со стороны среднего и малого коммерциала шибко не сожмется. Нам повезло, что малые предприятия в нашей стране не закредитованы.

- Когда мы выйдем из кризиса, недвижимость будет ощутимо дешевле?

- Вряд ли. Сообща со сжатием спроса грубо сожмется и предложение. Поэтому баланс сохранится.

Кроме того, довольно велико инфляционное давление. Мы понимаем, что строители не будут вкалывать себе в убыток и очень снижать стоимость при скорости обесценивания денег в 20 процентов в год. Мы все помним 1998 год. И тогда темпы роста цен на недвижимость резво нагоняли подъем доллара.

В краткосрочной перспективе снижение возможно, в силу того что что компаниям нужно спасать ликвидность. Когда же рынок успокоится, выжившие компании сызнова начнут повышать цены.

- В октябре резко упала цена на стройматериалы. Даже это не повлияет на стоимость жилья?

- Вы верно говорите: в октябре. Стройка обладает громадный инертностью. Стройматериалы здесь закупаются крупными партиями на весь сезон. Поэтому снижение себестоимости для ближайших проектов не актуально. А когда придет надобность ещё приобретать стройматериалы, не факт, что они будут стоить так же дешево.

- Раньше, когда эксперты говорили, что 70 процентов населения не могут разрешить себе приобрести жилье, они видели выход в строительстве доходных домов. На ваш взгляд, в связи с кризисом эта мысль не умрет?

- Эта идея и раньше не работала. В Москве было построено немного “бездоходных” домов - так их называют из-за того, что они либо шибко продолжительно окупаются, либо вообще не окупаются. Себестоимость строительства, например, в Югре составляет 33-34 тысячи рублей за квадратный метр. То есть средняя квартирка в 60 метров обойдется мне без малого в два миллиона. Для выхода хотя бы на семилетнюю окупаемость мне надо, чтобы арендная плата составляла около 24 тысяч рублей. Соотнесем со средней зарплатой в 30 тысяч рублей. Думаю, что ни один обитатель не согласится на это. Что уж говорить, например, о соседнем Екатеринбурге, где себестоимость строительства находится на уровне 30 тысяч рублей, но зарплаты там ниже.

- На ваш взгляд, какова адекватная банковская ставка для девелоперов? Федеральные компании обыкновенно называют восемь-девять процентов.

- Не знаю, откель они взяли эти цифры. До кризиса девелоперы просто кредитовались под 11,5-12,5 процента в год. Думаю, что это целиком приемлемая ставка. В принципе многие компании готовы были бы забрать кредиты под 18 процентов, в начале октября банки предлагали именно такие условия, чтобы вылезти в ноль. Но оттого что сейчас и этого не дают.

- Все-таки за то, что на строительном рынке Югры кризис отразился не так сильно, благодарю нефтедолларам?

- Нефтяные капиталы - это только предпосылка. Причина в том, что в регионе на протяжении пяти лет складывалась правильная, грамотная организация взаимоотношений на рынке недвижимости: это и соцпрограммы, и подготовка участков, и продуманное планирование развития городов, и правильные законы.

Приведу один показательный пример. В Югре на законодательном уровне прописано: застройщик получает участок под возведение с уже подведенной инженерной инфраструктурой. Деньги, которые он платит за право аренды земли, власти могут потратить только на подготовку других площадок, чтобы стимулировать предстоящее строительство.

Если бы в регионе не создали такую систему, никакие нефтедоллары нам бы не помогли.

Екатеринбург