Квартиры и недвижимость

Последние годы посреди тех россиян, которые могут дозволить себе второе жилье, стало модно приобретать квартиры и дома не в том же городе, где они живут, а на курортах. Тяготение совершенно понятное: жилье в таких местах, во-первых, обеспечивает неизменный плацдарм для отдыха и избавляет от хлопот с арендой квартиры во миг отпуска. Во-вторых, недвижимость у моря является наиболее ликвидным активом. И все-таки если раньше приоритетным направлением для инвестиций россиян было побережье Черного моря, то в настоящее время пальму первенства держат Болгария, Хорватия, Италия и другие европейские страны. У такого выбора есть свои обоснования: если цены на жилье сопоставимы, то свойство говорит в пользу Европы. В перспективах российских и зарубежных рынков курортной недвижимости разбирался D”

Недавно мне пришлось подбирать квартиру для своего родственника, который, имея на руках лишние $200 тыс., решил обзавестись жильем на берегу моря. Он попросил меня разыскать немного объектов в Сочи и Болгарии, чтобы разрешено было сравнить. Получив варианты на руки, он оказался перед нелегким выбором. В Сочи за эту сумму мы могли получить только однокомнатную квартиру - либо на вторичном рынке, либо в строящемся доме. Но вторичный рынок Сочи, доступный по таким ценам, представляет собой квартиру в панельном доме 1980-1990−х годов. Площадь “однушки” в таких домах - примерно 30-40 кв. м. Вследствие этого больше привлекательными выглядели варианты в строящихся домах. Одна из предложенных нам риэлтерами квартир располагалась в жилом комплексе, находящемся на расстоянии 800 м от берега, площадью 70 кв. м. Правда, в случае покупки новостройки нам потребовалась бы ещё крупная сумма на ремонт. Если бы мы уменьшили бюджет до $150 тыс. (отложив $50 тыс. на отделку), пришлось бы удовольствоваться объектом либо в более отдаленных районах (15 минут на транспорте до моря), либо на более ранних этапах строительства. Одну такую квартиру нам предложили (ЖК на улице Санаторная площадью 47 кв. м), но завершение строительства было намечено на 2011-2012 годы.

В Болгарии за те же $150 тыс. мы нашли море объектов на курортах Ясный Берег, Золотые Пески и других. Тут разрешается сделаться владельцами апартаментов площадью от 50 до 100 кв. м в объектах разной стадии строительства, в том числе в тех, сдача которых предполагалась уже этим летом. На свойский отбор предлагались квартиры с полной отделкой, сантехникой, хорошим видом на море. Впечатляла и инфраструктура: при ЖК были свои бассейны и фитнес-центры , реже - собственные пляжи. Если же довольствоваться расстоянием до моря 200-300 м, то выбор объектов становился по сути дела неограниченным. При желании, не выходя за рамки нашего бюджета, не возбраняется было обрести и целиком меблированные апартаменты. Хотя моего родственника и смущает тот факт, что Болгария - другое государство, он все больше склоняется к покупке недвижимости как раз там.

Олимпийский рост

Если подвергать рассмотрению приобретение недвижимости как чистую инвестицию, то покупка квартиры или дома в Сочи, возможно, все же перспективнее вложений в болгарские курорты. Цены в столице Олимпиады-2014 будут расти, в то час как на болгарском рынке предложение уже приметно превышает спрос. Выбор объектов в Сочи в эти дни очень широк. “Строится уймище многоквартирных домов разного уровня - от экономкласса по цене 50 тыс. руб. за 1 кв. м до элитного жилья стоимостью $10-15 тыс. за “квадрат”", - замечает гендиректор компании Century 21 Sun Realty Яна Бердникова Для тех, кто проявил прозорливость и инвестировал в сочинскую недвижимость еще пару лет назад, здешний рынок оказался золотым дном. Годовой увеличение цен на жилье в разных сегментах и районах составил от 40 до 60% (по некоторым объектам он добился 100%). Несмотря на то что нынче средняя цена 1 кв. м в Сочи в районе $4-5 тыс., то есть фактически сравнялась с московским уровнем, спрос на дома и квартиры по-прежнему велик. По словамруководителя департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Патриции Леденевой, местные обитатели (включая народонаселение близлежащих городов Краснодарского края) составляют не более 20% всех покупателей, и основная сфера их внимания - жилье экономкласса. Остальные сделки приходятся на иногородних (москвичей, обитателей северных, сибирских и дальневосточных регионов), приобретающих жилье коммерциал и экономкласса для отдыха или переезда на постоянное местоположение жительства. В связи с ростом инвестиционного потенциала местного рынка увеличилась и доля тех, кто покупает жилье для последующей перепродажи или сдачи в аренду. По данным компании IntermarkSavills, в текущий момент она оценивается на уровне 20%.

Однако перспектива сочинского рынка недвижимости ныне вызывает определенные сомнения. Большинство экспертов склоняются к мысли, что, несмотря на деятельный спрос, “эффект Олимпиады” уже реализовал свойский потенциал. Сегодня рынок вошел в такую стадию, когда на нем начинается четкое расслоение. Старинный фонд по существующим ценам может представлять заинтересованность только для местных жителей. А оттого что они составляют меньшинство покупателей, вряд ли в этом сегменте стоит ждать дальнейшего роста стоимости.

Многие эксперты более того заявляют, что позже Олимпиады рынок недвижимости рухнет. При всем при том при этом не учитывается, что Сочи покуда является единственным бойко развивающимся курортом России и популярность местной недвижимости обусловлена ни капли не только олимпийскими страстями. Начальник отдела исследований компании Vesco ConsultingТатьяна Алексеева заявляет: “Сочи обладает уникальным климатом, тот, что и является точкой притяжения путешественников со всей России. Не ненароком более половины (52%) гостиничных комплексов региона позиционируются в качестве санаториев, треть (28%) - как пансионаты и только 16% средств размещения - как гостиницы со стандартным набором услуг”. Покупая квартиру в новостройке бизнес-класса с удобным расположением и пешей доступностью до моря, позволительно планировать на то, что подобное приобретение останется ликвидным еще долгое время. Помимо того, формирование Сочи как круглогодичного курорта обещает вероятность для внесезонной сдачи в аренду. Также, по мнению экспертов, велика привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость: в городе по-прежнему не хватает торгово-офисных площадей.

В тени “большого брата”

Ценовой бум в столице будущей Олимпиады по инерции отражается и на других курортных зонах Краснодарского края. Правда, инвестору, которому не хватило денег для “входа” в Сочи, следует с осторожностью выискивать иные объекты для вложения средств. При относительно близких к сочинским ценах такие места, как Лоо и Лазаревское, проигрывают курортной столице по количеству возводимого жилья и инфраструктуре. “К факторам, ограничивающим подъем предложения, можно отнести лимитированное численность участков, пригодных для строительства, непростой рельеф и сейсмоопасность местности. Это обуславливает высокие строительные затраты и высокую себестоимость строительства. Кроме того, в этом месте слабо развита дорожная и коммунальная инфраструктура”, - поясняет Патриция Леденева. Ещё в большинстве населенных пунктов нет своего аэропорта, соответственно, туда можно достичь только на поезде или автомобиле.

В более выигрышном положении находится Геленджик. Инфраструктура здесь развита хотя и не на сочинском уровне, но довольно неплохо, а цены все еще на строй ниже. Неудивительно, что тот самый городок все больше привлекает и туристов, и инвесторов. “Геленджик - единственный из наиболее живо развивающихся курортов черноморского побережья. Развитие туризма придало импульс реконструкции и строительству гостиничных, инфраструктурных и дорожных объектов. Потенциал города весьма высок в различие от перегретого Сочи”, - рассуждает Татьяна Алексеева. Потому сегодня аккурат Геленджик можно полагать одной из наиболее интересных сфер для приложения “курортных инвестиций”. На всамделишный миг главная задача Геленджика - транспортная: добираться до города приходится от Сочи машиной или поездом. Но уже в ближайшие годы этот вопросительный мотив обещает разрешиться - после этого завершения строительства нового аэропорта.

Все познается в сравнении

Если забирать среднюю стоимость жилья в Сочи, то за аналогичную цену можно стать владельцем недвижимости не только в Болгарии, но и в Черногории, Хорватии, Турции, Испании, Италии и на Кипре. Есть два основных мотива, которые сегодня подталкивают российских покупателей к приобретению курортной недвижимости именно в Европе, а не в России.

Первый - и Сочи, и другие российские города на побережье Черного моря по уровню сервиса и качеству туристических услуг уступают большинству курортов европейских стран. “Ни сервис, ни цены, ни климат и экология не сопоставимы с Турцией. Черногория обгонит Сочи по инфраструктуре в ближайшее время. Болгария уже обогнала: порядок местных курортов в несколько раз лучше, чем в Краснодарском крае”, - констатирует исполнительный босс компании “РДР-холдинг” Георгий Кузин. Правда, шеф по продажам компании “Новое качество” Андрей Уфимцев считает, что уже сквозь семь-десять лет российские курорты обгонят Болгарию и Турцию по уровню сервиса. В то время как же и частные инвесторы, и крупные российские компании отдают предпочтение вкладывать денежки в зарубежные курорты. Например, группа Mirax Group решила впритирку заняться курортным коммерциалом и кроме того остановила свой выбор обосновываться ни капельки не на российском побережье. Предприятие купила пятизвездочный гостиница SunGate в Турции, начала возведение отелей в Черногории, очевидно, сочтя эти страны более перспективным плацдармом для инвестиций.

Второй момент - более просторный ассортимент зарубежных рынков недвижимости и лучшее (по сравнению с российскими объектами) соотношение цены и качества (см. карту) На те $150-200 тыс., которые инвестор отдает за сочинские “панельные” метры, он может принять по-настоящему шикарное жилье на практике в любом уголке Европы. “При наличии таковой суммы можно разобрать покупку апартаментов, таунхауса или виллы в Турции в районе Антальи, Кемера, Белека и в Сиде. Так, апартаменты площадью 60 кв. м могут устроиться в $37,5 тыс., а красивая вилла площадью 140 кв. м - в 100-150 тыс.”, - рассказывает Екатерина Юшина, глава направления “Зарубежная недвижимость” компании National Realty Group. А брокер по недвижимости компании Albatros-Property Юлия Смагина рекомендует направить участливость на Грецию: “За $150 тыс. на острове Крит можно обзавестись апартаменты площадью 80 кв. м в 150 м от пляжа или жилье площадью 100-120 кв. м с бассейном в 3 км от пляжа. В пригороде Афин за эти гроши можно взять апартаменты, например, в новом доме в местечке Порто Рафти (76 кв. м, 1 км от моря) или квартиру в престижном районе города (63 кв. м, гараж)”. Конечно, и здесь не влетает без минусов. Так, перед покупателем зарубежного жилья встает вопрос налогообложения. В большинстве стран налоги на недвижимость существенно выше, чем в России, а доходность от сдачи в аренду жилья ниже.

Преимущество российских курортов - не до конца реализованный потенциал роста цен. В большинстве европейских стран приобретение курортной недвижимости уже не является доходным предприятием. Некоторые рынки и совсем перегрелись - например, Испания и Болгария. Кроме того, в посторонний стране может подвести незнание местных особенностей рынка, репутации компаний (если покупка совершается посредством местных риэлтеров). В России покупателю легче сориентироваться, а основные риски возникают при покупке квартиры в новостройке. К сожалению, такое явление, как задержка сдачи домов на один-три года, стали уже не исключением из правил, а нормой.

Фото: Елена Кузнецова; Иллюстрация: Виталий Михалицын