Квартиры и недвижимость

Малоэтажные паззлы

 

Региональные программы строительства малоэтажек, анонсированные поволжскими чиновниками ещё два года назад, начинают обретать реальные черты. Чтобы запустить домостроительный конвейер, властям необходимо было нарыть средства для создания инфраструктуры земельных участков и специализированной базы стройиндустрии, а кроме того удешевить технологию строительства. По мере выполнения этих ключевых условий картинка начинает складываться


В октябре в Нижегородской области начнется подвод инженерных коммуникаций к площадкам под малоэтажную застройку. Министр строительства регионального правительства Владимир Челомин сообщил, что из областного бюджета на эти цели в 2008 году будет выделено 400 млн рублей. Начальный транш уже перечислен органам местного самоуправления (МСУ) шести районов, в которых будет отрабатываться методика возведения и продажи малоэтажного жилья. На эти финансы планируется обустроить земельные участки под возведение тысячи индивидуальных домов. По словам министра, в двадцати районах области, которые своевременно провели межевание участков и включили их в кадастр, определено возле сорока площадок, пригодных для строительства малоэтажного жилья в общей сложности больше пяти тысяч гектаров. Руководство берет на себя смелость утверждать, что к 2015 году доля мало­этажного строительства в области будет доведена с нынешних 30% до 70%. Ускорить темпы возведения малоэтажек позволит комплексное освоение земельных участков при поддержке органов власти.

Доля таких домов в Нижегородской области отстает от средних российских показателей. По данным Росстата, в прошлом году без малого половинка введенного жилья пришлась на малоэтажки. В Поволжье к этому показателю ближе других два состоятельных региона - Самарская область (50,6%) и Татарстан (около 40%). При всем при том заслуги нацпроекта “Доступное жилье” нет и здесь. Малоэтажные здания тут представлены либо девелоперскими проектами дорогих коттеджных поселков, либо домами, которые воздвигают для себя сельские жители. Придавая малоэтажному строительству статус региональных программ, поволжские власти хотят тюкнуть двух зайцев: определить на поток возведение доступного жилья за счет применения индустриальных технологий и принять решение перезревшие социальные задачи по обеспечению квартирами определенных групп населения.

Сначала размежеваться

На первое местоположение посреди проблем малоэтажного строительства девелоперы ставят дефицит пригодных для этого земельных участков. На первостепеннный взгляд, это утверждение расходится с данными, которые приводят региональные министерства. Так, в Самарской области перспективных для комплексной застройки участков насчитывается более двухсот, а их общая площадь превышает 16 тыс. га. В Татарстане для обеспечения жилищного строительства нужными площадками создан государственный резервный фонд земель, в тот, что передано более 40 тыс. га. До 2010 года в рамках программы малоэтажного строительства в этом месте планируется освоить более трех тысяч га, выводимых из категории земель сельхозназначения.

В окрестностях Нижнего Новгорода, по словам первого заместителя министра строительства Сергея Макова, насчитывается 2500 участков, которые были розданы малоимущим гражданам еще во времена губернаторства Бориса Немцова без какого-либо анализа перспектив их использования. Сейчас, по сведениям министерства, их освоено не более трети, большая доля превратилась в долгострой с домами разной степени готовности. При этом почва рядом с Нижним недурственно набирает цену: за последние годы сотка в среднем подорожала с 50−60 тыс. рублей до 750 тыс. и более того до миллиона. Вследствие этого в девелоперских проектах ощущается дефицит жилья эконом-класса на фоне переизбытка “премиума”. Застройщики элитных малоэтажных поселков ориентируются на покупателей с годовым доходом свыше 500 тыс. долларов. Таких в регионе, по оценке самих девелоперов, не более 6%. И уж, конечно, не их имеет в виду власть, представляя программу строительства малоэтажного жилья.

Проблема перспективных территорий содержится в неподготовленности участков для строительства: большинство из них относится к землям сельхозназначения, и в первую голову их нужно перевести в категорию поселений, далее провести межевание, подвести коммуникации дороги, газ, электричество. В Нижегородской области, к примеру, на инженерное обустройство территорий, которые минстрой признал пригодными для размещения малоэтажных поселков, понадобится в общей сложности семь миллиардов рублей.

Самарский глава администрации области Владимир Артяков видит проблему в том, что нигде в регионе не утверждены планы развития муниципальных образований - если протянуть еще год-другой , стройка замрет.

Чтобы не повторились ошибки прошлых лет, областные власти должны снабжать комплексность застройки при возведении малоэтажных поселков, выделяет Сергей Маков.

На паях с властью

По мнению нижегородского замминистра, вкладываясь в инженерную подготовку площадок под малоэтажки, региональные власти получают вероятность контролировать наиболее солидную статью расходов на сооружение и влиять таким образом на продажную цена квадратного метра. На подведение необходимых коммуникаций в нижегородском областном бюджете заложены средства из расчета 350 тыс. рублей на единственный дом. Если расходы превысят эту сумму, доплачивать придется местному самоуправлению.

В Самарской области с программой малоэтажного строительства увязаны проекты газификации и модернизации коммунальной инфраструктуры, в первую очередность котельных и водоснабжения.

Власти Татарстана рассчитывают форсировать работы по подготовке площадок под строительство и снизить себестоимость малоэтажек, возлагая на бюджет затраты на обустройство территорий застройки - наружные коммунальные сети, объекты социального назначения, дороги.

Вкладываясь в инфраструктуру, политическая элита стремится выдюжить баланс между коммерческим и социальным жильем. Большая количество домов в малоэтажных поселках предназначена для бюджетников, молодых специалистов и других участников федеральной целевой программы “Жилище”, подчеркивают представители региональных правительств. Им дома будут продаваться по себестоимости в рамках социальной ипотеки. Остальным - по рыночным ценам. В Нижегородской области планируется выставлять на свободную продажу 20% домов в малоэтажных поселках для того, чтобы возвратить в бюджет часть вложенных средств. В Самарской пропорции покуда не определены, и все-таки губернатор Артяков уже заявлял о том, что для каждой площадки правительство будет предуготовлять целевые показатели по доле социального и коммерческого жилья и подтягивать к ним инфраструктуру - школы, детские сады.

Конвейер для дома

По расчетам нижегородского правительства, себестоимость квадратного метра малоэтажек при условии готовых инженерных коммуникаций составит 26−30 тыс. рублей, охватывая стоимость земли. Весь жилище обойдется в среднем в 2,5 млн рублей. Такое жилье будет продаваться льготникам в рассрочку на десять лет, причем проценты по ипотеке должны компенсировать органы местного самоуправления.

Удешевить массовое строительство правительство намерено за счет технологии каркасно-панельного домостроения. В то время как она в области не приживается и применяется только при строительстве жилых объектов для молодых специалистов в сельской местности по “губернаторской” программе. Нынче большая часть индивидуальных зданий для постоянного проживания строится из силикатного кирпича. Дома из клееного бруса и оцилиндрованных бревен считаются хорошей дачей. Щитовой здание в массовом сознании - это недолговечный дом барачного типа для бедных. Построенные безотложно затем войны щитовые “финские” дома ныне аварийное жилье, которое начинают сносить. Властям еще предстоит доказать, что новоиспеченный “щиток” из асбесто-стружечной плиты с минеральным утеплителем и двойным стеклопакетом - это окончательно прочий порядок качества.

Очевидно, что каркасное домостроение будет обширно использоваться при возведении социальных малоэтажек, где критичны стоимость и прыть строительства. Применение типовых проектов и модульных конструкций из местных материалов позволит поставить домостроение на поток и сэкономить на дорогостоящих цементе и арматуре.

Под такие проекты поволжские власти создают новую базу стройиндустрии. В Нижегородской области правительство выступило соучредителем российско-германского предприятия “Малоэтажные комфортные дома”. Оно станет управляющей компанией шести предприятий по производству комплектующих для мало­этажного строительства, которые будут построены в районах области. Сюда входят предприятие по изготовлению ламинированной ДСП мощностью 80 тыс. кубометров в год, фабрика большеформатной березовой фанеры, немного предприятий по выпуску пиломатериалов. Основополагающий таковой завод готовится к пуску в Семенове. Как сообщил босс предприятия Владимир Акшевский, создание производства по переработке 60 тыс. кубометров древесины в год обойдется в 1,5 млн долларов, которые вложены главным образом в приобретение современного оборудования. Департамент лесного хозяйства выделил СП квоты до 2012 года на заготовку 300 тыс. кубометров хвойных пород для деревообрабатывающего производства и столь же - лиственных пород для изготовления фанеры.

В Татарстане строительство малоэтажного жилья под патронажем республиканского правительства также базируется в основном на применении деревянных модульных конструкций. Домостроительный комбинат клееных модульных конструкций, рассчитанный на производство стеновых панелей для комплектации 250 тыс. кв. м жилья в год, создан на площадке особой экономической зоны “Алабуга” два года назад. Граница по изготовлению быстровозводимых домов полной комплектации из клееного бруса пущена в Зеленодольском районе республики. Вместе с тем рассматривается возможность малоэтажного домостроения с применением стеновых блоков из ячеистого бетона. Обе технологии планируется отработать в пилотных проектах малоэтажных поселков в Елабужском и Зеленодольском районах, потом чего будут выбраны наиболее подходящие конструктивные решения и технологии строительства.

Манят “Земляничные поляны”

Заявленные региональными властями Поволжья проекты строительства малоэтажных поселков носят общественный нрав и ориентированы на потребности сельских жителей. Но и в Нижнем Новгороде, несмотря на высокую стоимость земли и дефицит свободных площадок, есть территории, где разрешается сооружать малоэтажные кварталы. Нижегородский глава администрации города Вадим Булавинов называл, в частности, площадку в районе деревни Доскино - там полно места, рядом река, подведены коммуникации. Однако, судя по решениям инвестсовета при губернаторе, тут запланировано создание логистического комплекса. Земли бывшего совхоза “Цветы”, теоретически ещё пригодные для возведения малоэтажек, купила на аукционе структура, подконтрольная бизнесмену Олегу Дерипаске, для многоэтажной застройки. Несколько элитных поселков, строящихся поблизости от областного центра, предназначены не для среднего класса. Свободную нишу хочет занять федеральная группа “СУ-155″ , которая диверсифицирует наш портфель и запускает первый план в сегменте малоэтажного строительства - поселок “Земляничные поляны” в Кстовском районе в 20 км от Нижнего Новгорода. До 2011 года фирма намерена выстроить здесь 70 тыс. кв. м жилья, вложив в проект 95 млн долларов. СУ-155 , являясь сообща с областным правительством соучредителем региональной компании “Нижегородкапстрой”, занимается главным образом крупнопанельным домостроением.

По некоторым оценкам, себестоимость малоэтажек на 20−30% выше, чем панельных домов, а продается квадратный метр загородной недвижимости на 35−40% дороже, чем в панельных высотках. Но в то же пора его цена ниже, чем у “кирпича” в Нижнем Новгороде. Свойский обиталище в часе езды от нижегородского кремля выглядит заманчиво, на этом и постарается сыграть столичный застройщик.

Нижний Новгород