Квартиры и недвижимость

Самарский рынок недвижимости, сильнее других в Поволжье испытывающий дефицит ликвидного жилья, лихорадят слухи о вероятном снижении цен. Но строители и риэлторы уверяют, что рыночных оснований для обесценивания недвижимости нет. Доля игроков может дерзнуть на продажи с дисконтом за счет сокращения собственной рентабельности, только чтобы стимулировать спрос и снять натуга с рынка, но потом цены ещё пойдут вверх

Ситуацию около самарского рынка недвижимости риэлторы характеризуют как панику и истерию. По словам Максима Хвостова, президента Поволжской гильдии риэлторов, ещё в августе покупатели, напуганные слухами об обвале рынка, выбрали заморозить сделки и занять выжидательную позицию. Оценить, сколь упали продажи жилья, г-н Хвостов затруднился. По словам Игоря Михеева, генерального директора самарской строительной компании “Портал”, численность сделок в августе-сентябре (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) только в его компании снизилось на 50%. В самарском агентстве недвижимости “Визит” подмечают повышение срока экспозиции 3−4 комнатных квартир.

Остановка по требованию?

Участники рынка склонны полагать падение спроса временным. Екатерина Конахина, босс инвестиционной компании “Спектр недвижимости” одноименной самарской группы, проводит аналогию с 2004 годом. Тогда рынок замер, напуганный слухами о падении цен, что привело к формированию отложенного спроса, спровоцировавшего в итоге двукратное удорожание недвижимости. Максим Хвостов опасается, что разговоры об обесценивании жилья поддерживаются спекулянтами, которые рассчитывают на тот же сценарий, что был в 2004 году.

По прогнозам Хвостова, когда отложенный спрос “выстрелит” к Новому году, традиционному пику активности, или в первом микрорайоне 2009 года, квадратные метры в Самаре подорожают на 15−20%. Екатерина Конахина полагает, что подъем может быть выше. “Мы подготовили аналитику, позволившую проследить корреляцию стоимости квадратного метра жилья с ценами на нефть и курсом доллара, за отрезок времени с 1998 года. Она позволяет спрогнозировать, что к весне 2009 года средняя цена квадратного метра в строящихся объектах в Самаре вырастет с 55 до 85 тысяч рублей”, говорит эксперт. “Спектр недвижимости” поднимает цены на свои объекты уже с 1 октября - в среднем они вырастут на 1,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Невиновная ипотека

Помимо спекулятивных интересов, которым служат слухи об обвале рынка недвижимости, почвой для их возникновения стал финансовый кризис. Логика в этом месте такая: подорожание кредитных ресурсов сократит возможности покупателей недвижимости, а значит, приведет к снижению спроса на нее. Помимо того, кредиты станут менее доступны и для самих застройщиков, и им придется разыскивать другие инструменты финансирования строек - в частности, стимулировать приток денег от населения, чего позволительно достигнуть с помощью скидок и акций.

Но опрошенные нами эксперты полагают, что изложенные аргументы несостоятельны.

“Как финансовый кризис может способствовать, с одной стороны, росту инфляции, а с иной падению цен на недвижимость?” удивляется Владимир Кошелев, председатель совета директоров самарской строительной корпорации “Авиакор”.

Одним подорожанием ипотеки толковать понижение спроса на жилье также некорректно. Ставки по ипотеке в Самаре выросли за крайний год в среднем с 11% до 13,5%: квартирка в строящемся доме кредитуется в среднем под 14,5% годовых, с получением свидетельства о имущества процентная ставка снижается до 12,5%, констатирует Екатерина Конахина. Она обращает чуткость и на ужесточение требований к заемщикам, удлинение сроков рассмотрения заявок банками. Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН “Визит”, считает, что такие меры, “безусловно, негативно влияют на продажи объектов”. Но это никак не означает, что сделки с ипотечными средствами отнюдь исчезнут, заключает она.

Екатерина Конахина подчеркивает, что сохранение платежеспособного спроса на ипотеку гарантируют дотации, которые получит центровой рефинансист таких сделок - АИЖК: на эти цели выделено 60 млрд рублей, тогда как в прошлом году агентство освоило 45 млрд. Кроме того, например, в “Портале”, где фиксируют низкую динамику продаж, по ипотеке приобретается не больше 5% квартир. На мелкий объем сделок по ипотеке обращает участливость и Владимир Кошелев, отмечая, что кредитные ресурсы привлекаются не более чем в 5−7% сделок его компании. При этом он замечает, что клиентам компании за последние месяцы ни разу не было отказано в выдаче ипотеки. В “Спектре недвижимости”, где с привлечением ипотечных ресурсов содержится 30% всех сделок с жилой недвижимостью, уверяют, что повышение ставок не сказалось на планах продаж. А Петр Сивожелезов, председатель правления самарской инвестиционно-строительной корпорации “Волга-Групп” , отмечает, что, скорее, доля купленных в ипотеку квартир и заявок по ипотеке не уменьшается, а растёт - в его компании она составляет не менее 20 процентов.

Расшевелят покупателей

Еще более значительный скепсис у участников рынка вызывают предположения о том, что дефицит денежных средств подтолкнет застройщиков к распродажам.

Во-первых , их стройки не очень зависят от банковских кредитов. Например, Петр Сивожелезов отмечает, что политика его компании предполагает формирование за счет собственных средств. “В структуре финансирования строительства, например, коттеджного городка “Дубрава”, собственные средства у нас составляют 36 процентов, долевые (инвестиционные) - 42, и еще 22 процента обеспечивают бюджетные поступления”, замечает он.

Максим Хвостов говорит о порочности самой идеи “распродажи квартир”. “По моему опыту, объявления о 15−процентном дисконте “к Новому году” или “ко дню рождения компании” означают, что цены на предмет были изначально завышены - тогда “скидка” нетрудно скорректирует предложение или у застройщика дела окончательно плохи. Ибо себестоимость строительства не меняется, и по иному как близостью банкротства растолковать таковой шаг продавца трудно”, говорит риэлтор.

По словам Екатерины Конахиной, на в эти дни себестоимость строительства жилья в Самаре (с учетом затрат на получение, оформление земельного участка, отселение, подвод коммуникаций и собственно строительные работы) в среднем составляет возле 45 тыс. рублей за квадратный метр, и ресурсов для ее снижения сегодня нет. Реализовать жилье дешевле - значит подвергать риску сам проект, соглашается она. Впрочем, предполагает Игорь Михеев, строители могут сходить на снижение цен, пожертвовав собственной прибылью: рентабельность застройщиков, превышающая 15−20%, позволит многим из них пойти на кратковременное снижение цен, чтобы стимулировать спрос и снять усилие с рынка. Но такие акции будут носить разовый характер, а дисконт по ним не превысит 15%.

Антикризисные акции застройщиков не имеют ничего общего с появлением на рынке рискованных предложений. Судя по данным самарского издания “Зеленая площадь”, самые недорогие квартиры (примерно 1,3−1,5 млн рублей за однокомнатную площадью рядом 50 кв. м со сроком сдачи в 2010 году) на первичном рынке в текущий момент предлагают компании, чьи стройки не имеют полного пакета документов, а оттого они и не могли полагать на банковские кредиты и ипотечные сделки. Максим Хвостов вообще считает подобные предложения сомнительными. Если покупатели вложатся в такие проекты, Самару ждет новая волна “обманутых дольщиков”, считает он. Владимир Кошелев опасается, что финансовый кризис позволит инициаторам таких рискованных проектов снять с себя ответственность за неверный экономический расчет - остановку строительства они спишут на неблагоприятную конъюнктуру мирового рынка.

Ничего нового

Впрочем, в зоне риска в текущее время оказываются все новые стройки. Аккурат их судьбина чаще всего и зависит от банковских кредитов, нужных для раскрутки проекта, в то время как он не станет привлекательным для конечных покупателей. Но Владимир Кошелев отмечает, что уменьшение кредитного портфеля банков (и как следствие - снижение объемов строительства) вероятно только в том случае, если кризис затянется, что, на его взгляд, маловероятно. “Кризис ликвидности - явление краткосрочное, оно не может быть нормой для рынка”, уверяет он. “Авиакор”, по его словам, сокращать объемы строительства или останавливать реализацию производственных проектов не намерен. Но некоторые строители уже остановили свой выбор притормозить инвестиции в новые стройки и сосредоточились на выполнении обязательств по текущим объектам. Например, заходить в новые проекты не планируют “Портал”, “Волга-Групп” , “Спектр недвижимости” компании будут вкалывать на уже имеющихся площадках. Неблагоприятная обстановка для начала инвестиционных проектов усугубляется и нерешенными проблемами с получением новых участков под застройку. В Самаре, например, проведены только одни торги на количество неосвоенной территории так называемого “Самарского Заречья” на окраине города. О старте строительства там покуда более того прогнозы совершать рано. Из-за нехватки стройплощадок дефицит предложения Самара ощущает острее, чем другие крупные поволжские города. Сокращение инвестиций в новые стройки его только усугубит.

С биржи в недвижимость

Сокращение строительства приведет к новому витку роста цен. Таковый прогноз заставляет строителей и риэлторов ждать всплеска инвестиционных сделок.

“Сейчас идет отток капитала с фондового рынка, он направляется в менее рисковые сегменты, одним из которых является недвижимость, рассуждает Екатерина Конахина. Например, сейчас мы ведем строй переговоров с крупными покупателями, которые приобретают квартиры в инвестиционных целях”. По ее словам, только в сентябре объем инвестиционных сделок в “Спектре недвижимости” вырос с 10% до 13%. Усиление активности инвесторов и, как следствие, увеличение количества сделок, совершаемых “за деньги” так называемых чистых продаж квартир, констатирует и Максим Хвостов. Он полагает, что финансовый кризис только упрочил позиции недвижимости как безальтернативного на ныне инструмента сохранения капитала. Наиболее надежным для вложений г-ну Хвостову представляется вторичный рынок.

Колебания цен на “вторичку” возможны, но в той же логике, что и на первичном рынке - то есть при падении спроса в цене потеряют те квартиры, которые изначально были переоценены. Например, как полагает Олеся Карпенко из “Визита”, коррекция стоимости не исключена в домах старого фонда, “сталинках”, “хрущевках”, в холодных блочных зданиях, объектах с плохим состоянием инженерных коммуникаций. Но и то она не превысит 10%, уверяет риэлтор. А дефицит предложения в итоге приведет к тому, что рынок отыграет и эти проценты.