Квартиры и недвижимость

Именно столь длинных денег сможет принять банковская система, если будет реализована модель жилищных накоплений. Попутно будет спасена от коллапса организация ипотечного кредитования

Рисунок: Игорь Шапошников

Ассоциация региональных банков “Россия” выступила с инициативой создания системы жилищных накоплений. Сущность механизма такова. Клиент открывает в банке безотзывный пополняемый вклад сроком на три-семь лет, где и накапливает средства для первоначального взноса на покупку квартиры в кредит. По окончании действия депозитного договора банк выдает вкладчику кредит на покупку жилья - в объеме и на условиях, оговоренных при открытии счета.

Предпосылки рождения подобной идеи на поверхности. Действующая система ипотечного кредитования сворачивается: если в 2004-2007 годах ежегодный прирост объемов таких кредитов составлял 80-100%, то в первом полугодии 2008 года зафиксирована отрицательная динамика этого показателя - он снизился, и жутко существенно - на 25%. По мнению вице-президента ассоциации “Россия” , ситуацию разрешено дать оценку “если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста”. Причины сжатия ипотеки также очевидны. Возможности заемщиков сокращаются из-за роста стоимости как самой недвижимости, так и кредитов на ее покупку. Да и потенциал банков по предоставлению таких кредитов на практике исчерпан: произошло “закупоривание” банковских балансов раньше выданными ипотечными кредитами, объем которых у средних и малых региональных банков, по оценке Олега Иванова, достигает 250-300 млрд рублей. При этом АИЖК, призванное разгружать ипотечные балансы банков, в нынешнем году сможет выкупить только всякий восьмой кредит. Независимо же рефинансировать долгосрочные активы подавляющее большинство банков не в состоянии: приток сравнительно дешевых длинных западных денег прекратился, а адекватных внутренних ресурсов не сформировалось.

При таком раскладе достичь ипотечных ориентиров, установленных Минрегионразвития, в аккурат не удастся. Напомним, что, по прогнозу ведомства, к 2020 году в ипотечные программы должно быть вовлечено до 1 млн семей. Из расчета “одна семейство - три человека” получается, что в ход улучшения жилищных условий будет включена без малого четверть населения страны, хотя в текущее время получателями ипотечных кредитов являются лишь 1,5% населения. И если динамика, продемонстрированная в первом полугодии, сохранится, то эта доля верно не увеличится.

Реализация предлагаемой АРБ “Россия” модели, похоже, способна найти решение проблемы всех участников ипотечного процесса. Граждане получат вероятность накапливать средства (20-30% стоимости жилья), будучи уверены в том, что следом окончания срока депозита они непременно получат кредит. Это мировой стимул накапливать первоначальные взносы как раз в банках, а не где-то “на стороне”. По данным АСВ, доля вкладчиков, чьи депозиты составляют 2-3 млн рублей (а аккурат такова размерность первоначального взноса на среднюю квартиру в московском регионе), оценивалась на инициация года в 0,1%. То есть большая количество жилищных накоплений проходит мимо банков (но потому что где-то копят же!).

В некоторых странах правительства стимулируют народ созидать целевые жилищные сбережения именно в банках. Стимулируют материально. Так, во Франции, где действует модель контрактных жилищных сбережений, любой год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. евро. По другому виду таких счетов (PEL, Plan-epargne-logement - проект жилищных сбережений, действует с 1970 года) начисляются проценты выше рыночных, причем половинка этих процентов - из кармана государства.

Авторы инициативы довольно трезво оценивают подготовленность нашего правительства раскошелиться, а потому как предлагают ему ограничиться лишь косвенной поддержкой механизма накоплений. В частности, повысить планку госгарантий по таким вкладам до 3 млн рублей с одновременным запретом вкладчику “разносить” эти накопления по нескольким банкам.

Но, пожалуй, самыми очевидными бенефициарами от реализации этой идеи оказываются банки. Они получают в родное приказание длинные качественные пассивы. Стоимость вопроса, по подсчетам Олега Иванова, при самом скромном стартовом варианте - полтриллиона рублей ежегодно. А при выходе модели на “проектную мощность” (1 млн получателей кредитов) и с учетом кумулятивного эффекта - 2-2,5 трлн рублей.

Причем эти пассивы будут качественно иными по сравнению с нынешними. В различие от пассивов бюджетного происхождения, которые банки с благодарностью принимали в прошлом году, ресурсы от населения не разгоняют инфляцию. Основным же источником расширения ресурсной базы банков в прошлом году, по данным ЦБ, были средства, привлеченные от организаций (около 35% в структуре пассивов). И все-таки почти половина этих средств (47%) - остатки на корсчетах, то есть сверхкороткие деньги. Второй по объему источник - депозиты населения (около 25% в структуре пассивов). Но, по данным АСВ, только половина этих средств (55%) размещена на срок от года до трех лет. И лишь 7,3% - на срок свыше трех лет. И вот за счет ресурсов настолько сомнительной длины банки выдают долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные (см. статью “Опираясь на воздух”, “Эксперт” 22 за 2008 год). Если не сравнять длину активов и пассивов, обстановка добром не кончится.

Предлагаемый ассоциацией “Россия” механизм, как водится, не без изъяна. “Представленная модель конфликтна по отношению к действующему законодательству. Предлагаемые в конструкции так называемые безотзывные жилищные вклады не описаны ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о банках и банковской деятельности”, - указывает вице-президент по банковскому аудиту аудиторско-консалтинговой компании ФБК .Действительно, предложение привнести в ГК понятие безотзывного вклада, лоббируемое банками, было заблокировано немного лет обратно с крайне убедительной мотивацией: воспрещено лишать человека возможности в какой-то критической жизненной ситуации употребить своими же деньгами. Но авторы новой идеи подумали и о том, как не связать вкладчика по рукам и ногам. Ссылаясь на французский опыт, Олег Иванов предлагает внедрить практику получения кредитов под залог требований по такому безотзывному вкладу. То есть при желании развязать юридический узел можно.

Кроме того, полагают эксперты, конструкции не хватает проработки дополнительных механизмов минимизации банковских рисков. За три года (минимум) накопительного срока положение заемщика может существенно измениться, и предоставленная авансом гарантия на выдачу кредита истинно может подвести банк под удар. Но, думается, и эту в принципе техническую проблему не возбраняется урегулировать путем включения в контракт дополнительных условий.

Наиболее серьезная претензия обусловлена текущей макроэкономической ситуацией. “Запускать такого рода долгосрочный план позволительно только в условиях, когда утрата стоимости денег, то есть инфляция, прогнозируема. А когда инфляция зашкаливает за 10 процентов, как сейчас, проекты на перспективу становятся достаточно рискованными и именно так воспринимаются экономически активным населением. Международная практика реализации подобных проектов предполагает специальное регулирование и государственное участие”, - считает Алексей Терехов.

Процентные риски, обусловленные инфляцией, вправду не разрешено всецело перекладывать ни на плечи клиента, ни на плечи банка. По-другому становится бессмысленной вся затея. Хеджировать такие риски (в определенных пределах, конечно) по силам только государству. Безусловно, это риск дополнительных трат. Но считает же, например, французское руководство возможным “накидывать” из бюджета проценты по целевым жилищным вкладам. Чем наше хуже? Тем больше что приоритетность решения жилищной проблемы неоднократно подтверждалась на самом высоком уровне.