Квартиры и недвижимость

Развитие арендного жилья, создание национальной школы урбанистики, создание новой строительной индустрии и программы по повышению качества жилой среды - без этого невозможна современная жилищная политика

Вячеслав Глазычев: “Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны”

Фото: Митя Алешковский

Тенденции в жилищно-строительной сфере тревожны. Рынки земли и строительных материалов монополизированы. Недвижимость, ставшая предметом спекулятивного роста, ныне недоступна для большей части населения. Это приводит к человеческим трагедиям и усиливает демографические проблемы: более того прилично зарабатывающие люди зачастую не заводят детей, так как не могут принять решение квартирный вопрос. Крупные города задыхаются от пробок, становятся все менее пригодны для жизни и ведения бизнеса. Коллапс транспортной системы в городах-миллионниках не за горами. Это только некоторые темы, посвященные жилищной политике и перспективам развития строительной сферы, которые обсуждались на слушаниях Общественной палаты Российской Федерации в рамках 1−й Московской архитектурной биеннале. Поводом для обсуждения стала Доктрина жизнеобустройства среднего класса в России, подготовленная в рамках проекта “Российский жилье будущего”.

Думать - после этого строить

Один из ярчайших показателей кризиса городов - дома на месте будущих дорог. Говорят, что в эпоху расцвета сицилийской мафии ее представители могли и приканчивать кого угодно, и известия любые операции, но главной заповеди преступить не могли - воспрещено создавать дома поперек дороги. Вследствие того что что это убьет город, где живут они и будут существовать их дети. В Москве, Сочи и во многих других российских городах десница не дрогнула, и за последние 15 лет количество резервных территорий под будущие дороги была застроена жилыми домами. Говорят, московские градостроители старой закалки в середине 90−х плакали, когда принимались эти решения. Они понимали, что городу подписывают приговор. Что он лишается возможности для развития, и в настоящее время остаются только дорогие или очень-очень дорогие решения выхода из транспортного тупика.

Кризис нынешней модели рынка очевиден. И при этом парадоксален, потому что что в стране в текущий момент есть все для начала строительного бума: дефицит жилья, платежеспособный спрос населения, монеты у федерального правительства, неограниченные земельные и природные ресурсы. Но вместо бума только увеличение цен.

Почему мы попали в тот самый тупичок и как из него выходить? Какие направления новой жилищной политики могут быть ключевыми? Как соорудить наши города удобными для жизни? Какой мы хотим зреть жизненную среду? Это лишь некоторые вопросы, поставленные в Доктрине жизнеобустройства среднего класса в России. Зачем в качестве фокуса выбрано жилье для среднего класса? Потому как что как раз эти люди удивительным образом оказываются в незащищенном положении. Богатые купят то, что они хотят, а неимущие имеют право на подмога государства. Представители среднего класса оказываются с жилищным вопросом единственный на один.

Сергей Журавлев: “Качество жилой среды - ключевой компонент Доктрины жизнеобустройства среднего класса в России”

Фото: Митя Алешковский

Доктрина предлагает немного направлений новой жилищной политики для среднего класса. Первое - создание условий для развития арендного жилья. В большинстве стран Европы наём жилья составляет значительную долю рынка - до 70-80%. “Создание арендного фонда переворачивает всю парадигму жилья, меняет условия функционирования рынка. Жилье потом этого не во что бы то ни стало располагать в собственности, не непременно покупать. Арендный фонд грубо повышает мобильность населения, что чертовски существенно для экономики страны”, - сказал глава проекта “Российский жилище будущего” . Заметим, что в сегодняшних условиях сооружать арендное жилье экономкласса не результативно для частного бизнеса.

Второе ориентация - создание новой строительной индустрии. В эти дни в стране парадоксальным образом возрождаются комбинаты крупнопанельного домостроения, то есть восстанавливается технология, от которой в Европе отказались в 70−е годы. Это так же абсурдно, как с нуля строить предприятие по выпуску “ВАЗа” первой модели. Многомиллионные инвестиции в позавчерашнюю технологию во многом объясняются тем, что это привычно и понятно, а в условиях дефицита жилья “пипл все схавает”.

Государство могло бы стимулировать формирование этой сферы посредством создание режима наибольшего благоприятствования для ряда современных технологий и технологические коридоры, непопадание в которые со временем будет выдавливать с рынка устаревшие строительные модели.

Третье - необходим переход на новую систему статистической отчетности в жилищно-строительной сфере, с квадратных метров на единицы жилья. Такая норма отчетности, принятая во всем мире, несложно проверяется и создает возможности для корректного анализа ситуации, тогда как квадратные метры очень лукавая цифра. Пример: московское руководство стабильно говорит о росте (в квадратных метрах) строительства жилья в столице, при всем при том если учитывать переход от панельного строительства к монолитному, где площади квартир намного больше, то окажется, что единиц жилья строится меньше, чем несколько лет назад.

Четвертое - создание условий для эффективного территориального планирования и формирования национальной школы урбанистики. Так исторически сложилось, что в стране на практике нет специалистов по урбанистике, экономике жилья и многим другим профессиям, необходимым для грамотного освоения новых территорий и трансформации старых поселений. Нужно творить новые вузы, отправлять специалистов на стажировку за границу, звать иностранных специалистов.

Наконец, ключевой элемент доктрины - вопросительный мотив качества жилья, качества среды обитания человека, его контроля сквозь новые нормативы. В крупных городах России свойство жизненной среды все время ухудшается. При этом вопрос удобства, гармоничного сочетания жилья, школ, детских садов и так дальше недооценивается населением и не ставится профессионалами. Довольно сказать, что в документах жилищного нацпроекта нигде не говорится о качестве - только о количестве квадратных метров. При таких условиях задачи решением будет возведение 150 млн кв. м панельных многоэтажек в поле, без дорог, мест приложения труда, зон отдыха, системы общественного транспорта и т. д. Посмотрите на ведущуюся нынче застройку Подмосковья - возникающая среда обитания сильно уныла, несовременна и неудобна.

Создание удобной, современной, интересной жилой среды - это важнейший цивилизационный вопрос. Жилье во многом определяет человека, его образ жизни, образ мыслей. Есть масса исследований о влиянии, в частности, визуальной среды на психику. Атмосфера старинного итальянского города располагает к искусству, а в районах массовой панельной застройки велика преступность. Загоняя людей в негармоничную среду, сложно изъясняться о развитии человеческого потенциала и возможностях самореализации личности. Это оборачивается и неконкурентоспособностью городов и стран. А проигрывая в качестве жизни, города неизбежно теряют лучшую доля населения, которая мигрирует в больше приятные места. Сотни тысяч россиян, живущих в Лондоне, Париже, Берлине и Нью-Йорке , тому подтверждение.

Барт Голдхорн: “Необходим пересмотр мешающих внедрению инноваций СНИПов”

“Широко распространен подход “В стране людям негде жить, давайте не думать, а несложно строить”. Я считаю его порочным. Без образа будущего, без понимания, какими мы хотим лицезреть новые дома и города, ничего не будет. Мы легко захламим эту страну странным, неудобным жильем, где не хочется жить. Загоним себя с тупик”, - считает председатель комиссии Общественной палаты по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, стержневой редактор журнала “Эксперт” .

Кстати, у России за последние годы накопился большой неудачный навык строительства без продумывания образа будущего. Домики в дачных поселках 70−х и 80−х годов сегодня живо бросаются владельцами. Тысячи красных кирпичных “дворцов” начала 90−х в Подмосковье уже снесены. В более мягком варианте это может повториться и с коттеджными поселками, где невозможна нормальная жизнь, ибо там нет школ, детских садов, спортивных и медицинских центров. Для людей временные, непродуманные решения означают потерю сил, денег и времени, для государства в целом - бездарное растранжиривание ресурсов.

Над чем работать

Тема новых направлений жилищной политики и реформирования строительной сферы ожидаемо вызвала внушительный заинтересованность посреди участников слушаний в Общественной палате. Давался персональный разбор существующего положения, предлагались новые подходы, оценивались риски развития ситуации по существующей сегодня модели.

“Мощное лобби, вскормленное в особых московских условиях, ведет атакование на Россию, - предупредил председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию, профессор кафедры теории и истории архитектуры МАРХИ . - Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны”.

Большим недостатком сегодняшнего строительного рынка Вячеслав Глазычев считает отсутствие среднего бизнеса: “Средних строительных компаний практически нет. На компании, которые воздвигают по 10-20 домиков, в большинстве стран и приходится главный объем строительства. У нас они живут весьма трудно: не имеют возможностей для кредитования, для внедрения новых технологий. Без государственной поддержки этот сектор рынка развиться не сможет”.

Наконец, важнейшей чертой текущего момента ведущий русский эксперт в области архитектуры и градостроительства назвал “анархический охват землепользования, тот, что не имеет аналогов в мире”. Территории развиваются хаотически, любой новоиспеченный план не замечает соседей, их генпланы не увязаны. Такое положение усиливает диспропорции и не оставляет шансов на создание гармоничной среды. “Уже сегодня для любого профессионала очевидно, что ждать к 2010 году качественного изменения в строительной сфере и роста объемов строительства - утопия, - считает Вячеслав Глазычев. - Переломить негативные тенденции без политической воли невозможно. Нужны серьезные изменения в бюджетной и налоговой политике государства”.

Интересную модель взаимосвязи типа жилья с возрастом человека предложил президент Фонда поддержки законодательных инициатив : “Человеку в течение жизни нужны три типа жилья. Когда он молод, ему нужна квартирка в городе, как не возбраняется ближе к местам развлечений. Для семейного человека в возрасте старше 30 лет желателен дом в пригороде недалече от школы и детского сада и вероятность удобного проезда до работы. Пожилым людям нужен мелкий домик или квартира в экологически чистом месте”. Такая градация жилья по потребностям человека может быть отражена при планировании территории и застройке. По крайней мере, во Франции, где выделяют шесть-семь связок “тип недвижимости - возраст”, уже давнехонько сооружают специализированное жилье для разных групп населения.

Научный начальник Высшей школы экономики остановился на вопросах монополизма в строительной сфере. “Структура строительного рынка - это полное празднество альянса местной власти и монополистов. Посмотрите на норму рентабельности: у автодилеров, где есть конкуренция, она 10 процентов, а у застройщиков 100 процентов”, - констатировал он. Присутствующие в зале девелоперы не смогли опровергнуть эти цифры. Ясин кроме того отметил, что нацпроект по жилью под угрозой срыва во многом из-за монопольной ситуации на рынке, и страна обязано осмыслить с монополистами.

“В России качество строительства, архитектуры, жилой среды невысоко, а цены за квартиры в панельных домах в Москве поражают. По сути, “Жигули” продаются сегодня по цене “Мерседеса”", - говорит куратор Московской архитектурной биеннале, издатель архитектурного журнала “Проект-Россия” . По его словам, в России сегодня остается масса стереотипов по поводу жилья и строительства. В частности, считается, что жилье экономкласса - это обязательно невзрачные коробки. Представленные в рамках биеннале проекты европейских архитекторов опровергают этот тезис: в Мадриде социальное жилье приглашают проектировать лучших архитекторов мира, а в Голландии дорогие дома отличаются от дешевых только местоположением, но никак не качеством.

Эффективной схемой для развития российского строительного рынка г-н Голдхорн считает пару “индивидуальный архитектурный проект плюс типовые строительные элементы”. Такая связка должна вручить в первую очередность многообразие вариантов квартир и домов, а ещё возможность создания удобных городов. Типовые элементы работают на понижение себестоимости. В Голландии, например, цена строительства массового жилья составляет 750 евро за один квадратный метр, то есть дешевле, чем в Москве. Притом что рабочий работа в Голландии в разы дороже.

Участники слушаний говорили о необходимости реализации пилотных инновационных проектов с частичным финансированием со стороны государства (обычно первые прототипы в мире - это проекты строительства дорог) и инвестициях в подготовку специалистов в сфере архитектуры и строительства. И это уже нашло отклик в проекте “Российский здание будущего”. Так, его участниками было объявлено о двух крупных пилотных проектах в Воронежской и Московской (дер. Мансурово) областях. В московском проекте речь идет о создании центра жилищной политики с модельными домами разных технологий, исследовательским и образовательным центрами, комплексом предприятий новой строительной индустрии.

Включение в этот проект образовательного центра связано раньше всего с колоссальной нехваткой архитекторов. В России на душу населения их в 3,5 раза меньше, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем Великобритании, в 16 раз меньше, чем в Германии. Помимо того, в течение 70 лет Российская федерация была отрезана от мирового опыта в области градостроительства и архитектуры, и в настоящий момент это отставание должно быть преодолено. При этом отсутствуют современные программы обучения и литература для целого ряда профессий: муниципальных планировщиков, градостроителей, экономистов.

Интересно, что в большинстве выступлений ключевой была задача обращения к власти. И не с просьбой дать денег, а с призывами формировать долгосрочную промышленную политику и стратегию жилищной сферы, заняться территориальным планированием, образованием, нормотворчеством. Говоря другими словами, держава просят заняться своим прямым делом, которое за него никто свершить не сможет.