Квартиры и недвижимость

Руководство страны открыто высказалось в пользу индивидуального жилья. Услышат ли это пожелание на местах, остается под вопросом

Никаких объективных за­труд­нений для создания в России доступного и комфортного жилья на основе технологий индивидуального малоэтажного домостроения нет. Уже появились застройщики, готовые предлагать жилье по 22 тыс. рублей за квадратный метр, что совершенно укладывается в параметры, оглашенные избранным президентом. В этом плане государству ничто не препятствует поощрять и развивать данное направление. И все-таки на практике существуют серьезные препятствия, устранить которые - проблема самого государства. Основополагающий блок проблем лежит в области законотворчества - российское земельное законодательство не способствует развитию этого направления. Указанная выше цена - 22 тыс. рублей - рассчитывается без учета затрат на покупку земельных участков и прокладку коммуникаций. Второй блок - участие местной и региональной власти в развитии индивидуальной застройки, охватывая финансовое и организационное. Подготовка инфраструктуры должна осуществляться за счет государственного бюджета, как это происходит в развитых странах.

Наши неамбициозные планы

В январе глава администрации области Новосибирской области призвал строителей (очевидно, доводя до них наказ ) усилить объемы строительства жилья до 1 кв. м на человека в год. По этому поводу единственный из депутатов городского Совета высказался в том духе, что, мол, подобные наказы делаются с целью красного словца. То есть пожелания губер­натора без малого никого ни к чему не обязывают. Не исключено, что и пожелания президента также почти никому не указ. Реально заявленные планы как подобно как это подтверждают.

Так, по прогнозам строительного департамента администрации Ново­сибирской области объемы сдаваемого жилья в 2008 году возрастут (по области) с уже достигнутых 0,48 кв. м на человека до 0,53 кв. м. К 2010 году тот самый показатель надеются довести до 0,56 кв. м. Прямо скажем, негусто. Пожелания главу администрации области и президента оставлены в стороне. Главное тут, чтобы все росло хотя бы для видимости. Однако, в соответствии прогнозам того же департамента, вырастать будут не только квадратные метры жилья, но ещё цены и себестоимость, причем значительно больше заметно. В 2008 году себестоимость одного квадратного метра возрастет с 25,3 тыс. до 28,8 тыс. рублей. В 2010 году этот показатель составит 32,8 тыс. То есть себестоимость повысится более чем на 25% по сравнению с прошлым годом (тогда как объемы жилья вырастут где-то на 16,5%).

Становится понятным, что задача доступного жилья нашими чиновниками решается просто. Официальная установка на этот счет выражается ими явственно и недвусмысленно: цены на жилье повышались и будут повышаться. Другого развития ситуации они, похоже, не видят и не допускают в принципе. В этой связи пожелание избранного президента снизить себестоимость квадратного метра до более приемлемого уровня в 20 тыс. рублей остается, судя по всему, гласом вопиющего в пустыне. Соответственно прогнозам департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области, доля индивидуальной застройки будет сокращаться с нынешних 385,3 тыс. кв. м до 350 тыс. в текущем году. Согласно тем же прогнозам, к 2010 году объемы капитального строительства будут увеличены на 426 тыс. кв. м по сравнению с прошлым годом, тогда как индивидуальное сооружение увеличится всего на 15 тыс. кв. м.

Если большинство российских регионов будет воплощать такую же стратегию, то те самые миллионы частных домов, обещанные , окажутся маниловской мечтой. В нынешних условиях солидно наращивать объемы капитального строительства нереально по чисто объективным причинам. В то время как ещё региональное руководство успокаивает нас тем, что фабрика строительных материалов в нашей области покрывает спрос. Но это достигается только за счет сравнительно невысоких темпов строительства. Попробуйте реально довести показатели до той нормы, которую обозначил Владимир Путин, и вы неизбежно столкнетесь с острейшим дефицитом стройматериалов. Да, в планах областной администрации значится возведение кирпичных и цементных заводов. Но, во-первых , покуда что многое из этого находится на стадии инвестиционных проектов. А во-вторых , в планах наших руководителей значится и общее повышение стоимости жилья - до 59,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Следова­тельно, наши чиновники без малейшего смущения дают понять, что жилье останется недоступным при любом раскладе, что бы там ни говорили на самом верху.

“Башенный кран в голове”

По расчетам же самих специалистов, высокоплотная застройка окончательно не предполагает строительства многоэтажек, как привычно полагают многие руководители (и в чем их всю дорогу пытаются уломать представители крупных строительных компаний, отдающих предпочтение многоэтажному жилью). По словам директора центра “Сибирское поселение” (Новосибирск) , есть нормы и разработки, согласно которым высокоплотная малоэтажная застройка в городе не только возможна, но она более того выгоднее, потому что не тянет за собой больших инфраструктур. К тому же она красива и более комфортна для проживания. “Это подтверждается, - говорит Ольга Макарова, - всем мировым опытом, и нам не стоит надвигаться на одни и те же грабли, игнорируя то, что отлично известно специалистам”.

Бюджетные средства необходимо направлять в инфраструктуру, инженерную подготовку земельных участков, комплексное освоение пустующих территорий и тому подобное

Как полагает шеф студии “Интердизайн” , профес­сионально занимающийся проблемами малоэтажной застройки, советские стереотипы во многом определяют подходы к жилищному строительству как у чиновников, так и у самих застройщиков. “Какой что ни на есть распространенный символ на визитках сотрудников строительных компаний? - спрашивает он. - Не дом, а башенный кран. И этот башенный кран прочно овладел их сознанием”. Самое печальное, считает Виталий Дробиленко, что традиция совместного проживания в небольших поселках, когда твой здание и твой участок у всех на виду, многими нашими гражданами уже утрачена. Теперешний россиянин по советской привычке замыкается в стенах собственной квартиры, отгораживаясь от соседей железной дверью. Зачастую многие граждане даже не помышляют о нормальной жизни в собственном доме со всеми удобствами. Тем не менее, по мере освобождения от спуда советских пережитков в людях неизбежно пробуждается возделение снабдить себе качественно иные условия проживания.

Самое примечательное, что заявления Дмитрия Медведева насчет расширения индивидуальной застройки опираются на целиком взвешенные экспертные оценки. По-другому говоря, для реализации данной стратегии нет никаких чисто физических препятствий. По расчетам специалистов, личный жилище облегченной конструкции (какие в массовом порядке строятся на Западе, включая такие прохладные страны, как Страна кленового листа и Финляндия) обойдется застройщику - по самым скромным подсчетам - приблизительно в три-четыре раза дешевле, чем дом, возведенный традиционным способом (из кирпича, бруса, тяжелого бетона). Так, собственно, и слагаются те самые 20 тыс. рублей за квадратный метр, на чем настаивал избранный президент. Что же мешает осуществлению этих планов? Посмотрим.

Земля неподъемная

Нерешенный земельный вопросительный мотив значится первым в списке реальных барьеров массового строительства жилья. По словам президента холдинга “Синтеко-строй” , “чтобы схватить кусок земли под застройку, вам придется потратить самое малое два-три года. Число подписей, за которые нужно все время “отстегивать”, достигает 30 или 40. Вследствие этого тем, кто профессионально занимается строительством, приходится в прошлом всего крушить голову над тем, как быстрее “проскочить” эти этапы”.

Индивидуальный обиталище облегченной конструкции обойдется застройщику - по самым скромным подсчетам - грубо в три-четыре раза дешевле, чем дом, возведенный традиционным способом (из кирпича, бруса, тяжелого бетона)

Ситуация, в общем-то , стандартная. Тем не менее, земельный вопрос капитально осложняет ситуацию даже там, где местная верх старается реально творить самые благоприятные условия для развития жилищного строительства. Возьмем наукоград Кольцово. По итогам 2007 года он стал безусловным лидером в этой области, добившись “канадских” показателей в строительстве жилья - более 3 кв. м на человека (то есть в семь раз больше, чем в целом по области). Во многом этот счастливый момент связан с активной позицией муниципалитета, сумевшего притянуть серьезные инвестиции и приготовить площадки под застройку. Но и в этом месте не все так безоблачно. Как в открытую признался глава администрации наукограда Кольцово , “федеральный закон держит нас за горло”. Муниципалитет не имеет возможности действенно применять наш довольно заметный земельный ресурс (порядка 1,6 тыс. га) при решении социальных проблем. По федеральному закону, все земельные участки, выделяемые под индивидуальную застройку, должны продаваться только с аукциона. Нынче стоимость такого участка площадью в 12-14 соток уже достигла 800 тыс. рублей. Спрос на землю в Кольцове, в особенности учитывая расположение этого поселка, достаточно высок. Оттого конкурс возникает неизбежно. Объехать его и произвести особые скидки для местных обитателей не представляется возможным. Даже выдать хорошему специалисту халявный участок взамен денежной помощи (а это необходимо для привлечения квалифицированных кадров) жутко и очень проблематично. “Полу­чается так, - делится размышлениями Николай Красников, - что какой-нибудь опальный олигарх может сквозь своих людей скупать землю в самых привлекательных местах. А нам придется только разводить руками. Дать какие-либо преференции местным жителям мы не в состоянии”.

Возникает парадокс: муниципальный чиновник, от всей души пытающийся улучшить ситуацию с жильем, в большей степени наталкивается на противодействие со стороны закона, чем тот, кто использует близкое служебное положение в корыстных целях. Неудивительно, что чем выше коррупционные мотивы, тем больше едино­душия с федеральным законом.

Подует ли ветер больших перемен?

Весьма симптоматично, что, апеллируя к опыту западных стран, у нас как вечно проигнорировали тамошнее законодательство. Необходимо понять: без цивилизованной правовой инфраструктуры никаких качественных скачков у нас не произойдет. Отчуждать лишние ведомственные земли в пользу индивидуальных застройщиков занятие хорошее, но не главное. Проблема не в том, что в России не хватает земли (территории поселений занимают у нас всего 0,5% от общей территории), а в том, что в сложившихся условиях почти все важнейшие ресурсы страны используются в интересах политического класса и узко связанных с ним бизнес-структур. Без серьезных правовых и политических реформ средства любого государственного фонда будут и дальше употребляться так, чтобы созидать только видимость решения проблемы (по обкатанному патерналистскому сценарию), ничего не меняя по существу.

Этим объясняется, отчего архитектура бюджетных расходов на жилье в рамках всевозможных целевых программ увязана, в первую очередь, с сугубо пропагандистскими целями - показной раздачей жилищных сертификатов, настолько же показным субсидированием отдельных семей и так далее. Хотя даже неспециалисту понятно, что бюджетные средства необходимо направлять в инфраструктуру, инженерную подготовку земельных участков, комплексное освоение пустующих территорий и тому подобное. Это как раз те расходы, которые не должны дополнительно обременять граждан (как это происходит сейчас, когда муниципалитеты все первоначальные затраты на подготовку участков включают в их стоимость). Неудивительно, что в Новосибирске крупные инфраструктурные проекты пролоббированы близкими к власти застройщиками. Если муниципалитет направляет солидные суммы на создание транспортных сетей в том или ином микрорайоне, то это верный знак того, что на данной территории разворачивает свою занятие какая-нибудь строительная компания, чьи интересы блюдет кто-то из влиятельных людей, связанных с чиновниками.

Необходимо принять таковой федеральный закон, тот, что позволил бы муниципалитетам выделять землю строительным фирмам задаром - при условии, что стоимость построенного ими жилья не будет превышать 20 тыс. рублей за кв. м. Качественные характеристики жилья обговариваются заранее. Если группа окажется не в состоянии сладить со своими обязательствами, с ней разрывают контракт и заключают контракт с другой. Построенные на таких условиях дома будут выставляться на продажу для граждан с ограниченными доходами (что заново же необходимо прописать в законе) либо приобретаться муниципалитетом и выдаваться в имущество или аренду льготникам, очередникам или необходимым специалистам. При этом существенно учесть, что затраты на инженерную подготовку участков и инфраструктуру берет на себя сам муниципалитет. И только в случае нехватки средств он может обретать дополнительную финансовую подмога по линии федеральных целевых программ. И никакой показной раздачи денег из подобных фондов. Субсидирова­ние граждан должно быть грамотно увязано с темпами строительства жилья (как это происходит в цивилизованных странах).

Одним словом, государству надлежит изготовить так, чтобы застройщик был заинтересован создавать как позволительно больше. Но некогда в этом должно быть заинтересовано само государство, хотя бы в лице высших руководителей. Потому если слова Дмитрия Медведева отражают серьезные намерения, нам истинно стоит поджидать больших перемен. В противном случае нам не пройти больших потрясений.

Фото: Борис Барышников