Не момент дерзать
В условиях кризиса игрокам на рынке коммерческой недвижимости нужно развивать наименее рискованные направления бизнеса, считает генеральный босс федерального девелопера “Овентал” Александра Славянская
Александра Славянская
- Ощущаете ли вы на своей компании воздействие кризиса? Разрешается ли изъясняться о сворачивании кредитных программ, спаде спроса со стороны арендаторов?
- Кредитование девелоперов в действительности прекращено. Сегодня мы вынуждены существовать на собственные средства.
Спада спроса со стороны арендаторов мы в то время как не заметили. Разумеется, регионам в будущем будет крайне сложно разыскивать якорных арендаторов: в основном ими становились федеральные ритейлеры, которые ныне пересматривают планы развития и приостановили региональную экспансию. При всем при том с заполнением галерей вряд ли возникнут проблемы.
- Какие антикризисные меры вы собираетесь предпринимать?
- Мы, как и все девелоперы, будем пересматривать список реализуемых проектов. Раньше, имея в наличии дешевые кредитные ресурсы, мы могли себе разрешить высокорискованные проекты, сейчас это невозможно.
Кроме того, собираемся развивать ориентация управления объектами коммерческой недвижимости. Это значительно менее рискованный бизнес, нежели девелопмент. Мы уже два года занимаемся созданием управляющей компании (УК). Ныне хотим тот самый ход активизировать.
Ни для кого не секрет, что в эти дни большинство УК в России занимаются эксплуатацией зданий. На самом же деле, управление объектом недвижимости предполагает повышение его капитализации. Сюда входят и качественная техническая эксплуатация, и управление брендом, и создание новых услуг для арендаторов, создание имиджа и так далее.
Изначально предполагалось, что УК будет в первую очередность править нашими объектами. И все-таки в настоящее время в свете кризиса мы решили выделить ее в независимый бизнес, тот, что будет ориентироваться как на собственные, так и на чужие проекты.
- Какую долю в общей выручке предприятия будет занимать барыш от управления объектами?
- Девелопмент - точь-в-точь не менее 50%. В структуре управления, по нашим планам, 30% - наши собственные объекты, 70% - чужие.
- Каков рецепт успешного коммерческого объекта?
- Хорошее место, хорошая концепция, качественный инжиниринг и приличный строитель, которых в России, к сожалению, немного.
- Аккурат такие параметры вы будете принимать во чуткость при отборе объектов для аутсорсингового управления?
- Для нас важен ещё единственный критерий - адекватные собственники. Их не так мало. Но и не много. Самая главная задача - завышенные ожидания. Другой раз мы приходим на предмет и понимаем, что без дополнительных вложений план на рынке быть не может. Это неликвидный товар, арендаторы в него не пойдут. Собственники же довольно нередко этого не осознают, требуют высокой прибыли без дополнительных вливаний.
Многие инвесторы думают, что их инвестиции в сооружение уже сами по себе ценны. Это не так. Если проект получился плохим, то вливания в него ничего не стоят.
- А может, УК стоит вступать на объект еще при его проектировании?
- Это реально выход. Однако нынче это - редкость, посреди девелоперов коммерческой недвижимости так поступают единицы. Большинство задумывается об управлении объектом либо на завершающей стадии строительства либо нисколько позже возведения. Надеюсь, во период кризиса эта обстановка изменится.
- По вашей оценке, как продолжительно продлится кризис?
- Думаю, банки начнут кредитование уже сквозь полгода. Что касается достижения экономических показателей 2006 - 2007 годов, мне кажется реальной будущность пяти лет.
- На ваш взгляд, какова адекватная банковская ставка для девелоперов?
- Доходность по объектам коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 12 - 14% годовых. Крупные инвесторы, возводящие объекты от 100 млн долларов и выше, рассматривают доходность 10 - 11%. Сообразно адекватная ставка - 8 - 9% годовых. Однако, думаю, что таких процентов нам придется дожидаться достаточно долго.