Недорогой метр
Себестоимость строительства жилья в Москве не превышает 1 тысячи евро. Такую цифру обнародовал в эти дни Росстрой. Девелоперы с ним соглашаются, но говорят о дополнительных гигантских издержках на строительство, в результате чего их маржа не превышает 20%. У экспертов ещё одна точка зрения - по их подсчетам, девелоперы работают со 100-процентной прибылью.
Фото: ИТАР-ТАСС
Росстрой назвал себестоимость строительства жилья в Москве в 2007 году: она составляет всего 34 692 рубля, при том что средняя рыночная стоимость продажи 1 кв. м - 161 784 рубля (данные “Миэль”). Девелоперы с таковой цифрой согласны, но напоминают о том, что рыночная цена складывается еще из многих составляющих.
“Это правильные цифры, - говорит председатель совета директоров корпорации S.Holding . - Но чтобы обрести реальную рыночную стоимость, надобно приобщить к стоимости одного метра рядом 12−13 тыс. рублей за прокладку сетей, 20 тыс. рублей за подключение к сетям, уже получается 60−70 тыс. рублей. Плюс к этому позволительно добавить расходы на инфраструктуру - возле 15−20 тыс. рублей на квадратный метр нужно потратить на детские сады и социалку. Получается 90−100 тыс. рублей. Дальше идет доля города - в среднем 30% городок получает на халяву (иногда и до 50%). Получается уже 130 тыс. себестоимости. К этому прибавляем 1−2 тыс. долларов маржи и выходим на 6 тыс. долларов за квадратный метр”.
По словам генерального директора холдинга “Миэль” , всякий предмет строительства - уникальный. К нему запрещено употреблять стандартные расчеты. “Так, например, компании платят немалые гроши за вхождение в проект, они получают различного рода обременения на проект: например, возведение объектов инфраструктуры, инженерных сетей и объектов социального назначения”, - говорит Плаксенков. В то же период он напоминает и о том, что цены в свое время всего диктуются рынком. И покуда есть спрос, строительные компании, несомненно, будут применять эту уникальную возможность.
Генеральный босс Building Media Group Russia считает, что и Росcтрой, и девелоперы лукавят. Есть себестоимость строительно-монтажных работ - то есть цена самой коробки без учета внешних и внутренних инженерных сетей, стоимости земли, а есть инвестиционная себестоимость - обитель со всей инфраструктурой (подключением к сетям) и землей. В первом случае стоимость составляет примерно 800 -1 000 долларов, во втором - 2−2,5 тыс. долларов в спальном районе. То есть откель берется 34 692 рубля - непонятно. Не возбраняется было бы сказать, что в результате маржа девелоперов составляет около 4 тыс. долларов, то есть без малого 200%, но тут необходимо учесть еще и откаты чиновникам и различного рода инстанциям, а ещё стоимость заемных средств. Но, скорее всего, чистая маржа получается существенно больше 100%. “Доля города измеряется в деньгах, вследствие этого для дорогих домов эта доля невысока, с подключением к сетям также не все однозначно - где-то я могу присесть на городские сети за копейки, где-то мне придется исполнять непростой комплекс инженерных мероприятий”, - говорит Елисеев.
По мнению Плаксенкова, нынешний подъем цен - благо не только для строителей, но и для покупателей жилья. “Нынешние цены привлекают новых инвесторов в строительство, что неизбежно приведет к увеличению объемов строительства, а значит, и некоторому снижению цены или как самое малое стабилизации. Без затей случится это не резво - от начала проекта до его окончания проходят годы”, - говорит Плаксенков. Любое же регулирование цен может, наоборот, сократить строительство, а впоследствии, если цены будут отпущены, это приведет к их сильному взлету.
Но Елисеев менее оптимистичен. “Прибыль у строителей сокращается крайне быстро - сильно высока инфляция в стройкомплексе. Металл, цемент - все дорожает, дорожают рабочая мощь и инженерные сети, потому строители неизбежно будут приподнимать цены. К тому же вырастать дальше некуда - стройкомплекс работает на пределе своих мощностей, есть задача земли, Столица последние восемь лет не может усилить объемы ввода. Технология притока инвестиций и увеличения предложения у нас в то время как не работает, и в ближайшее час эта проблема не будет решена”, - угрюмо резюмирует Елисеев.