Квартиры и недвижимость

Недвижимость оскудела доходами

 

На рынке нежилой недвижимости происходит понижение доходности вложений. Несмотря на это, Рф по-прежнему рассматривается как перспективный рынок для инвестиций в недвижимость


У качественных объектов недвижимости с правильным подбором арендаторов и грамотными договорами аренды не возникает вопросов ни с доходностью, ни с продажей

За последние пять лет, дружно говорят эксперты, доходность по всем сегментам российского рынка коммерческой недвижимости снизилась в два раза. Отрезок времени снижения пришел на смену периоду роста доходности, тот, что продолжался не менее восьми лет, утверждает заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании “Экотон” Нани Меребашвили. “Сейчас девелоперы всеми силами пытаются удержать доходность на прежнем уровне и держат ставки высокими. При всем при том эта обстановка продлится только до тех пор, покуда спрос будет откликаться на цену предложения”, - полагает шеф по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов.

Снижение везде, но по-разному

Сегодня среднегодовая доходность оценивается в среднем в 12−13% годовых супротив 22−25% немного лет назад. “Во всех сегментах доходность близка, и во всех - отрицательная динамика. Снижение идет по всем сегментам эдак равное”, - отмечает Алексей Чижов. В сегментах торговой и офисной недвижимости, по словам президента компании “НИРА-Фондс” Вадима Маркова, происходит постепенное насыщение рынка и ужесточение конкуренции, что неизбежно приводит к снижению доходности. В то время как несколько выше доходность складского сегмента, и все-таки и риски там больше: чтобы сформировать большущий комплекс, нужна крупная логистическая фирма с хорошими транспортными и грузовыми потоками. Ибо доходность гостиничного сегмента всю дорогу была меньше, чем в других сегментах, она и снизилась меньше.

Рынок в целом по России жутко разнороден, вследствие этого сложно сообщать о едином для всей страны тренде снижения доходности. По словам генерального директора Группы компаний “Овентал” (Москва) Александры Славянской, явное падение доходности в сегменте офисов (до 12% годовых) наблюдается в городах-миллионниках - Москве, Петербурге, Екатеринбурге. В то же период в регионах более того не излишне удачные проекты в отсутствие конкуренции по-прежнему приносят 25% годовых. Так что те инвесторы, которые в близкое пора недурственно просчитали рынок, продолжают и сегодня недурно зарабатывать. Вообще, фиксируют эксперты, на доходность вложений в недвижимость очень влияет свойство инвестиционного менеджмента. “В конечном счете порядок доходности зависит не столь от сегмента коммерческой недвижимости, сколь от самого объекта. У качественных объектов недвижимости, с правильным подбором арендаторов, грамотными договорами аренды, не возникает вопросов ни с доходностью, ни с продажей”, - утверждает Вадим Марков.

Иностранцы оптимистичны

Несмотря на снижение доходности в мегаполисах, русский рынок по-прежнему остается для инвесторов больше привлекательным, чем европейский. По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов, рынок коммерческой недвижимости Петербурга занимает второе местоположение по привлекательности посреди всех российских регионов и обладает высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями.

Исполнительный босс по странам Европы, Ближнего Востока и Африки в компании Jones Lang LaSalle Hotels Марк Уинн-Смит отмечает, что “сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В то же миг в России растёт объем инвестиционных сделок. Растущие арендные ставки и снижение ставок доходности - основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций”. При этом инвесторов все чаще привлекают региональные центры, хотя львиная доля инвестиций по-прежнему оседает в Москве.

Директор по России и СНГ (отдел экономических и стратегических исследований) компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин отмечает высокую активность в России иностранных фондов: “Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, инвестировали более 4,4 млрд долларов в первом полугодии 2008 года. Только в офисные активы высокого качества инвестировано более 2,7 млрд долларов”.

Затраты снижают доходность

Снижение доходности происходит в силу нескольких причин - как положительных для рынка, так и не сверх меры радостных. Региональный менеджер российского представительства компании Caspian Роман Львов выделяет три основных: увеличение себестоимости строительства, насыщение рынка коммерческой недвижимости качественными площадями и приход на российский рынок западных институциональных инвесторов. По словам Вадима Маркова, подъем арендных ставок на петербургском рынке происходит, но темпы роста цен на землю и себестоимости строительства обгоняют темпы роста аренды. Это снижает доходность вложений в новые объекты.

Среди прочих причин генеральный управляющий компании “Бюро имущественных операций” Виталий Цыпилев особенно отмечает удорожание кредитных средств: “Увеличение ставок по кредитам капитально влияет на доходность инвесторов, которые в проектах используют преимущественно заемный капитал. Из-за повышения ставок может появиться ситуация, когда некоторым инвесторам придется оставить рынок коммерческой недвижимости”. Обслуживание кредита уже в эти дни может добиваться 30% от общего объема инвестиций в проект, отмечает консультант по инвестициям Maris Properties in association with CBRE Сергей Рылин. Помимо того, сложности на фондовом рынке, по словам Александры Славянской, порождают нехватку средств для реализации проектов, что, в свою очередь, тормозит ввод в эксплуатацию многих новых объектов (особенно это броско на рынках Петербурга, Екатеринбурга).

Тем не менее активное возведение коммерческих объектов в Петербурге пока продолжается. Общая площадь торговых помещений на финал года прогнозируется в объеме 4 млн кв. м. Качественных офисов несколько меньше, однако, по прогнозам, в 2010 году рынок подойдет к отметке без малого в 2 млн кв. м офисных площадей высокого класса. В сегменте складской недвижимости в текущий момент в Петербурге и Ленинградской области на различных стадиях реализации находятся проекты общим объемом почти в 2,5 млн кв. м. А ещё приблизительно 1 млн кв. м. площадей инвесторы планировали запустить в эксплуатацию в нынешнем году, прибавив их к действующим 500 тыс. кв. м. Насыщение рынка по всем сегментам нежилых объектов эксперты ожидают в ближайшие два-три года.

Сверхприбылей нет, а риски есть

Эксперты полагают, что час супервысоких доходов прошло. Даже если доходность инвестиций в коммерческие объекты когда-нибудь и начнет повышаться (доходность зависит от множества факторов, и какие-то , в принципе, могут одолеть общую тенденцию снижения), однако она уже вряд ли достигнет уровня прошлых лет. В отдельных случаях доходность может достигать больших значений, но, скорее всего, это будет связано не с хорошим просчетом рынка, как раньше, а с высокими рисками. “Большая доходность (больше 15%) - это уже показатель не качества объекта, а высокого риска, с которым связаны инвестиции в тот самый объект, - говорит Марков. - Финансовый кризис заставил многих пересмотреть свои взгляды на рынок недвижимости и понять, что вдалеке не все построенные объекты будут приносить сверхприбыли”.

По мнению Романа Львова, риски не снижаются параллельно со снижением доходности. По-прежнему высоки административные барьеры, невнятны права на земельные участки, растет себестоимость строительства. Львов не исключает, что политические риски даже возросли.

“Судя по приходу к нам институциональных зарубежных инвесторов, страновые риски снизились (пока нереально учитывать последствия войны с Грузией). За последнее момент снизился риск неквалифицированного менеджмента, появилась вероятность обретать более или менее достоверную информацию о рынке. Зато выросли финансовые риски. Да и политические риски, я думаю, повысились, - рассуждает заместитель генерального директора консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group) Евгений Безлюдный. - Общеизвестные понятия “равный риск - равноправный уровень доходности” и “выше риски - выше доходность” работают, когда спрос и предложение на рынке сбалансированы, есть конкуренция, цены стабильны и т.д. Существование отличается от идеальной модели рынка, в особенности в России. Методы расчета типа “цены капитальных вложений” или “формулы Гордона” меркнут перед эффективностью дачи взятки должностному лицу, принявшему то самое управленческое решение, итог которого устранит надобность анализа всей совокупности систематических и несистематических рисков проекта. Знать, кому и сколько дать, - самый-самый значимый секрет успеха. Иностранные инвесторы стремятся дерзать как разрешается меньше. Но доходность проектов, которые для наших находятся на грани рентабельности, оказывается все одинаково выше, чем в просвещенной Европе”.

Хотя в глазах иностранных инвесторов Российская федерация все еще выглядит привлекательнее большинства европейских рынков, нового массового прихода институциональных инвесторов дожидаться не стоит, уверен Роман Львов: “У них свои проблемы, связанные с нынешней недоступностью кредитных средств”.

Калейдоскоп предпочтений

Взгляды экспертов на перспективу того или иного сектора рынка достаточно весьма разнятся. По-видимому , это обусловлено разнообразием личного опыта и большим числом факторов, влияющих на реализацию конкретных проектов. “Сейчас целесообразно анализировать безотложно все сегменты и анализировать конкретные проекты, чтобы понять, куда аккурат следует вкладывать деньги”, - считает Алексей Чижов. Явных преимуществ у какого-либо одного сегмента перед остальными, похоже, нет. Такие преимущества могут предстать только если анализировать ситуацию под определенным углом, выделяя аспекты, наиболее важные для избранного подхода.

Так, по мнению Чижова, с экономической точки зрения наиболее интересны проекты многофункциональных комплексов и проекты комплексного освоения территорий. А для Сергея Рылина самым привлекательным ныне выглядит офисный сегмент, что связано “с определенным сложившимся спросом, а ещё с надежностью вложений, обусловленной стабилизацией рынка и низкими инвестиционными рисками”. Виталий Цыпилев предлагает инвестировать не только в офисные площади (при этом отдавая предпочтение классу “В”), но и в складские помещения. “Также перспективны для инвестирования “миксы”. Вложения в подобные проекты позволяют поделить риски снижения доходности благодаря наличию на объекте помещений различного назначения”, - уверен он.

У Нани Меребашвили приоритеты безупречно другие. Складской сегмент она называет наименее привлекательным из всех. В рамках своего подхода и опыта Меребашвили считает, что “торговая недвижимость была и остается наиболее доходным сегментом в силу своей ликвидности, с реальным расчетом окупаемости (рентабельности) проекта. В торговые площади инвесторы вкладывают охотнее всего, потому как арендные ставки в этом сегменте продолжают расти. Офисная недвижимость менее доходна, чем торговая. Складская недвижимость, соответственно, стоит на третьем месте по доходности и окупаемости, несмотря на дефицит качественных площадей”.

По данным ASTERA, в нынешнем году иностранные инвесторы планируют обратить средства в коммерческий и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует их меньше, что объясняется многочисленностью заявленных проектов.

Дальше - больше

Эксперты компании ASTERA прогнозируют дальнейшее снижение доходности инвестиций в коммерческую недвижимость по мере насыщения рынка. Несмотря на это, спрос на качественные офисные помещения, семейные торговые центры в регионах, торговые центры класса luxury, а кроме того логистические центры, по мнению Александры Славянской, по-прежнему будет вырастать на протяжении ближайших пяти лет.

Правда, на доходность это не повлияет. “Рост затрат на сооружение не позволит существенно прирасти инвестиционной доходности данных объектов. Наибольшие трудности будут проверять собственники и потенциальные обладатели офисных центров класса “С” и “В -”, а также наследники рынков, преобразованных в торговые центры. Незначительное снижение доходности бизнес-центров класса “В” будет связано раньше всего с ростом затрат на строительство и стагнацию арендных ставок в этом сегменте. Несомненно, в ближайшее время рынок будет выравниваться, а доходность объектов недвижимости (в первую очередность - бизнес-центров и торговых центров) - снижаться”, - твердо заявляет Славянская.

Условия перемен

Алексей Чижов отмечает, что снижение доходности - натуральный период развития рынка недвижимости. “Доходность будет расти (обратный процесс), если темпы роста себестоимости окажутся ниже темпов роста доходности, - говорит он. - А это может быть в том случае, если будет скоро возрастать конкуренция на рынке строительных материалов и строительства и (или) расти спрос на коммерческие площади, то есть будет рскручиваться бизнес”.

Очевидно, повернуть рынок в обратную сторону может только соответствующее как по направлению, так и по силе модифицирование какого-либо существенного фактора формирования себестоимости. Строй экспертов уповают при этом на адекватное вмешательство государства. Разумеется, наивно было бы полагать на материальную поддержку властей, к примеру на создание особых кредитных линий для девелоперов или защиту инвесторов от части рисков, о чем наперекор здравому смыслу все же мечтают некоторые участники рынка. Однако Федеральная антимонопольная работа свою образ обязана сыграть. Если ведомство Игоря Артемьева окажется на высоте, усилится (а в некоторых сегментах нетрудно даже появится) конкуренция на рынке стройматериалов, повысится доступность (а значит, упадут цены) пятен под строительство. Если еще и девелоперы начнут серьезно снижать свои издержки, то нынешняя тенденция снижения доходности может и переломиться.

Санкт-Петербург