Квартиры и недвижимость

Известная поговорка о том, что если где-то убывает, значит, где-то прибывает, пожалуй, как не разрешено лучше объясняет ситуацию, сложившуюся на немецком рынке недвижимости. На фоне ипотечного кризиса в США Германия является “тихой гаванью”, страной хотя и с не чрезмерно доходным, но зато стабильным рынком недвижимости. Чем он привлекателен для иностранных инвесторов, выяснял D”

Начиная с 2006 года Германия “находится в фокусе внимания иностранных инвесторов”, констатируют эксперты из Ernst & Young Real Estate. Причин таковый заинтересованности несколько. В качестве главной выдвигается общая недооценка рынка недвижимости Германии на протяжении больше чем десятилетия. Потому как на глаз с 1995 года цены в этом месте оставались на практике неизменными, и это на фоне существенного роста стоимости жилья в других странах Европы (на десятки, а то и сотни процентов). Стабильность экономики, увеличение курса евро, низкие операционные затраты, высокая доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов, а главное, принятие законов о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) и налогообложении в секторе недвижимости привлекли в страну стратегических инвесторов(так называемых core investor), участие которых в проведенных в течение 2006 года сделках составило слегка ли не две трети от общего объема. В особенности интенсивно иностранные инвесторы вкладывались в прошлом году в объекты коммерческого назначения - 55 млрд (все инвестиции в недвижимость составили 75 млрд).

Не до того позитивные настроения отмечались по итогам года в жилом секторе. Начиная с третьего квартала 2007 года цифра сделок сократилось на 10%, а объем инвестиций уменьшился по сравнению с первым полугодием того же года на 43%. Но эксперты, уверенные, что инвесторы только пережидают шторм, разразившийся на мировых финансовых рынках, полны оптимизма. “Рынок обязательно активизируется”, - утверждает , начальник операционной службы консалтинговой компании Ernst & Young AG. Положительные изменения на рынке жилой недвижимости Германии были отмечены и экспертами международной риэлтерской группы Global Property Guide, повысившими рейтинг инвестиционной привлекательности страны с трех до четырех пунктов (из пяти возможных).

Цены ценам рознь

Стоимость недвижимости в Германии, как и в всякий стране, зависит от ряда факторов. В первую очередность это географическое расположение. Самым дешевым считается жилье, относящееся к территории Восточной Германии. Тут средняя цена новой квартиры площадью 70 кв. м в типовом многоквартирном доме составляет возле 90 тыс. ( 1,3 тыс. за 1 кв. м). Причины тому, помимо экономического отставания бывших территорий ГДР, лежат в низком стандарте жилого фонда по сравнению с Западной Германией. Немалое число многоквартирных домов нуждаются в капитальном ремонте или полной реконструкции.Исключение составляют близлежащие к Берлину Потсдам, Лейпциг и Дрезден ( 1,7 тыс. за 1 кв. м). Это объясняется их статусом туристических, а кроме того международных выставочных центров. Самыми дорогими в Западной Германии считаются города, расположенные в земле Бавария, а ещё ее столица. В Мюнхене стоимость частного дома типовой постройки с небольшим участком в среднем составляет 3,8 тыс. за 1 кв. м ( 3,6 тыс. за 1 кв. м - квартира). Положение ценового лидера объясняется не столь средоточием здесь офисов крупнейших немецких компаний, хотя и это имеет местоположение быть, сколь большей трудоемкостью, а значит, и себестоимостью строительных работ в предгорных районах. По ценовой шкале за Мюнхеном следуют квартиры в Гейдельберге и Штутгарте ( 2,9 тыс. за 1 кв. м), Фрайбурге, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге ( 2,8 тыс. за 1 кв. м). При всем при том не следует рассчитывать, вспоминая муссируемую в прессе статистику о дороговизне жилья в российской столице, что элитная квартирка в центре этих германских городов обойдется по цене типовой московской квартиры. Стоимость жилья класса люкс в центре Мюнхена составляет 10-13 тыс. за 1 кв. м. С учетом того, что подобные квартиры имеют, как правило, площадь от 200 кв. м и больше, минимальна сумма инвестирования в элитное жилье - 2 млн.

По стоимости частных домов посреди лидеров - Штутгарт ( 3,2 тыс. за 1 кв. м), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне ( 2,9 тыс. за 1 кв. м), Кельн и Нюрнберг ( 2,2 тыс. за 1 кв. м), Гамбург и Бонн ( 2,1 тыс. за 1 кв. м). Не стоит думать, что стоимость жилья зависит от статуса города или количества проживающих в нем жителей. Образец со 150−тысячным городом Гейдельбергом, где недвижимость одна из самых дорогих, в этом плане показателен. В Германии цены на жилье находятся в прямой зависимости от обеспеченности местного населения рабочими местами. Концерны Heidelberger Druckmaschinen AG и HeidelbergCement AG, а также одно из подразделений Henkel KGaA, расположенные в Гейдельберге, дали работу не только значительной части его жителей, но и населению соседних округов. Прочий пример - баварский град Фрайзинг с населением 43 тыс. человек, занимающий первое место в рейтинге одним духом развивающихся городов страны, в которых наиболее высокие темпы роста цен на недвижимость. Пояснение этому факту - расположенный по соседству мюнхенский аэропорт. Стоимость новой квартиры в городе покуда находится в районе 2,5-3 тыс. за 1 кв. м и продолжает расти.

Традиционным фактором при оценке недвижимости является порядок престижности конкретного района города или загородного поселения. Он определяется наличием благоприятного социального статуса, инфраструктурой или удаленностью от нее. Дом, расположенный в лесном массиве, будет, как правило, на 20% дешевле такого же, но находящегося в населенном пункте. Более дешевой будет и городская квартира, в частности в районе массового поселения эмигрантов или по соседству с социальными квартирами. Кроме вышеперечисленных факторов, оцениваемых в первую очередь покупателем, существуют более глубокие критерии, определяющие перспективность регионов в целом и, как следствие, инвестиционную привлекательность недвижимости. Так, Институт формирования имущественных ценностей (IVA) недавно опубликовал исследование, включающее 440 населенных пунктов, на предмет потенциала изменения стоимости недвижимости в отрезок времени до 2020 года, основываясь только на оценке внутренних факторов развития регионов, без учета возможной внешней конъюнктуры. Повышение цен до 70% на жилые объекты ожидается в 79 населенных пунктах, причем без малого половинка из них находятся в Баварии. Эксперты IVA предсказали также понижение до 40% цен на недвижимость в районах с высоким процентом безработицы, что, как следствие, сопровождается оттоком населения и демографическим кризисом. Имеются в виду в свое время всего строй округов земель Мекленбург - Передняя Померания, в которой безработица по состоянию на декабрь 2007 года составила 15,1% (при среднем показателе по Германии 8,1%), Саксония-Анхальт (14,6%) и Саксония (13,4%).

Дистанционное владение

Владельцем недвижимости в Германии может быть как частное, так и юридическое лицо, как граждане страны, так и подданные других государств. И все-таки следует учитывать, что приобретение и владение недвижимостью в Германии частному лицу не предоставляет никаких преференций ни в получении немецкого гражданства или вида на жительство, ни более того при получении виз. Заключение о выдаче визы на нахождение сроком до 90 дней каждые полгода выносится, как показывает практика, не по факту владения, а по всем основаниям, главное из которых - материальная обеспеченность запрашиваемого визу лица и гарантии возврата в страну проживания, к коим относится, например, высокооплачиваемая работа. Оттого мишень приобретения недвижимости, в случае намерения в ней проживать, должна всенепременно быть подкреплена акцептируемым страной основанием для пребывания.

Для того чтобы получить жилье в Германии, нерезиденту даже не нужно ехать в страну самому. Существует практика приобретения жилья по доверенности, которая выдается покупателем местному агентству недвижимости. Кроме того, если существовать в приобретенной квартире или доме вы не собираетесь, вопросы управления жильем разрешено доверить специализирующимся в этом секторе услуг компаниям. Такие фирмы, в частности, обеспечат сдачу жилья в аренду, начиная от поиска арендатора, составления и ведения договора аренды, обеспечения зачисления выплат за аренду на текущий счет владельца и заканчивая контролем за санитарно-техническим состоянием объекта. За все эти услуги управляющая группа берет порядка 3% от арендной платы. Дополнительно может быть предложена юридическая помощь в случае возникновения спорных ситуаций. Если квартира/дом не планируется к сдаче, существует также вероятность подписания договора на оказание полного пакета услуг по содержанию жилья.

Риски исключаются

Процедура оформления сделки, призванная соблюсти интересы и турнуть риски для покупателя и продавца, законодательно на все сто регламентирована. Полномочиями оформления сделки наделен исключительно самостоятельный нотариус. В его обязанности входит как консультирование и договорное оформление сделки, так и ревизия недвижимости на предмет юридической чистоты. Главным условием исполнения договора является принцип “объект недвижимости супротив денег”. Клиент перечисляет сумму по договору купли-продажи на расчетный счет нотариуса. Только вслед за тем поступления денег нотариус осуществляет переоформление прав имущества на недвижимость с продавца на покупателя. Оно включает приобретение выписки из поземельного кадастра (Grundbuch). По выписке неизменно позволительно установить, кто является владельцем в настоящее время, какова была прежняя стоимость объекта, его общая площадь и площадь прилегающей территории, находится она под залогом или нет. После этого получения выписки, в соответствии которой устанавливается факт нового собственника в лице покупателя, денежные средства по сделке поступают на расчетный счет продавца.

Операционные затраты, как правило, несет покупатель. Они складываются из налога на продажу недвижимого имущества - 3,5% от стоимости сделки, оплаты услуг нотариуса - 0,6-1,5%, регистрационных взносов - 0,2-0,5% и оплаты услуг маклера - 3-6%. На последнем при желании не возбраняется сэкономить, поискав выставленные на продажу объекты сквозь интернет-порталы недвижимости или по газетным объявлениям. Всякий город, не говоря уже об округах или землях, имеет свою газету, в которой, как правило, по субботам публикуется наиболее полная подборка подобных объявлений. Однако подавляющее большинство предложений в них публикуются риэлтерами.

Продажа жилья, находившегося в собственности более 10 лет, частным лицом налогом не облагается. Если предмет находился в собственности меньший срок, то барыш от прироста капитала от сделки облагается налогом на спекуляцию (Spekulationssteuer), составляющим 20% (с 2009 года данный картина налога будет увеличен до 25%). Габаритность получаемого продавцом дохода определяется не простым вычитанием продажной цены из покупной, а учитывает комплекс расходов, понесенных в близкое период для приобретения дома или квартиры. Например, разрешается вычесть налог, уплаченный при покупке, нотариальные и маклерские услуги, но запрещено вычесть проценты по кредиту для приобретения дома. Если продажа состоялась по цене приобретения или ниже, то такая сделка также не облагается налогом.

Не живешь, но вносить плату обязан

При приобретении в Германии недвижимости необходимо учесть текущие расходы по ее содержанию, которые, в различие от российских, на строй выше, а их перечень полнее. Даже если обладатель не проживает всю дорогу в квартире или доме, он обязан оплачивать единый ряд коммунальных услуг, разделяемых на фактические и побочные (Nebenkosten). Соответственно опубликованной Deutscher Mieterbund e.V. информации, минимальные ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют в Западной Германии 127,4, в Восточной - 97,3.

К фактическим же платежам относят плату за потребление электричества и отопление. Последнее является самой дорогой коммунальной услугой; во многих домах она разделяется на два вида: собственно отопление и горячая вода. Произвольный жилец сам решает, когда инициировать или заканчивать отапливать помещение, до каких температур и в каких комнатах, оттого что все батареи оснащены термостатами. В среднем месячная плата за отопление составляет 0,86 за 1 кв. м, сюда же стоит приплюсовать и плату за потребление горячей воды ( 0,22 за 1 кв. м). В холодные месяцы, когда надобность в тепле возрастает, фактические затраты на обогрев квартиры увеличиваются в два-три раза. Таким образом, в Западной Германии ежемесячные платежи за квартиру площадью 70 кв. м составляют примерно 300-350 в месяц.

Если собственник жилья в многоквартирном доме поручает все заботы домоуправлению, исправно оплачивая лишь выставляемые счета, то хозяин собственного дома должен все договоры с коммунальными службами заключать самостоятельно. Стоимость же вышеперечисленных платежей, как правило, оказывается выше. Взять, к примеру, содержание земельного участка и, что более важно, доступа к дому. Под этим подразумевается не только уход за посадками, но и, допустим, своевременная очистка дорог от снега или мокрой листвы. В противном случае, если почтальон или прохожий поскользнется в гололед и причинит себе тем увечье, находясь на прилегающей к дому территории, он вправе будет выставить его владельцу счет по возмещению оплаты лечения. Поэтому, даже когда собственники находятся в отпуске, за домом, как правило, есть кому присмотреть. Не говоря уже о долгосрочном содержании частных домов. Управляющая фирма берет на себя, согласно договору, обязательства содержать их в оговоренном порядке. Так что и посредством десяток лет, ни разу туда не наведавшись, можно быть уверенным, что зеленые луга и парковые насаждения не превратятся в заросли бурьяна. Стоимость работ по уходу за домом (Haussitting) почасовая, из расчета 20-25 в час плюс 0,69 за километр дороги, которую работник фирмы проходит от офиса до дома и обратно. Стоимость работ по уходу за участками, садами и земельными угодьями контрактная и рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости заказываемых работ, периодичности их проведения и площади участка.

Поэтому если проживание владельца в доме или квартире не планируется в течение продолжительного времени, такое жилье целесообразно сдавать. В этом случае арендатор на сто процентов принимает на себя оплату коммунальных услуг. Кроме того, при долгосрочной аренде договором может быть даже определен перечень и сроки проведения ремонта, возлагаемого на арендатора на условиях материального возмещения проведенных работ.

Аренда - занятие хлопотное

Владение недвижимостью в Германии как снадобье надежных инвестиций и источника доходов от аренды - явление жутко распространенное, ибо согласно статистике, опубликованной LBS Research, лишь 52% населения страны имеют собственную квартиру или дом. Рекордным городом по числу арендаторов является столица: лишь 16% берлинцев имеют родное жилье. В отличие от российской практики, где съем квартиры лишь временная и вынужденная мера, а мечтой каждого россиянина является собственное жилье, немцы зачастую являются перманентными арендаторами и становятся ими, отселившись от родителей, почти тотчас затем окончания школы. Причин тому, наряду с финансовыми, несколько. Среди наиболее значимых называют и разницу в менталитете, что подразумевает большую свободу и социальную независимость, и постоянную подготовленность к перемене места жительства при смене работы. Не стоит сбрасывать со счетов и сам цивилизованный рынок аренды. Съемщик, как правило, находит желаемый вариант не только в определенном районе города, но нередко даже на нужной улице и по устраивающей его рыночной цене, существенно экономя тем самым час на дорогу.

Правда, доходность от сдачи жилья в аренду в Германии относительно невысока: в зависимости от города она составляет 3,3-7,3% годовых. Лучше всего поворотить внимательность на квартиры и дома в Берлине, Дрездене, Франкфурте-на-Майне , Висбадене. По данным аналитиков из компании BulwienGesa AG, в этих городах арендная плата будет вырастать ежегодно до 2011 года на 1,75% (при инфляции 1,5%).

Пока же, согласно рейтингу, составленному компанией F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, самой высокой является арендная плата в Мюнхене - в среднем 8,8 за 1 кв. м. Следует учитывать, что чистая арендная плата рассчитывается за вычетом побочных платежей и в данном случае составляет 5,7 за 1 кв. м. Из этой суммы придется ещё уплатить прогрессивный подоходный налог. Дальше в арендном рейтинге расположились баварские города Гермеринг ( 8,2 за 1 кв. м) и Дахау ( 7,8 за 1 кв. м). В тридцатку лидеров также входят Дюссельдорф ( 7,4 за 1 кв. м), Штутгарт ( 7,3 за 1 кв. м), Кельн ( 7,2 за 1 кв. м), Висбаден ( 7,2 за 1 кв. м), Франкфурт-на-Майне ( 6,8 за 1 кв. м), Гамбург ( 6,7 за 1 кв. м) и Бонн ( 6,4 за 1 кв. м). Ни единственный городок из бывшего восточного блока не вошел в топ-30 , самым дорогим является Йена ( 5,9 за 1 кв. м).

Отношения между арендодателем и арендатором внятно регулируются законами и нормативными актами, многие из которых защищают интересы аккурат последнего. Один обычный пример сравнительно процедуры расторжения контракта с квартиросъемщиком. Если контракт аренды содержится на срок до пяти лет, то арендодатель обязан обнародовать о своих намерениях за три месяца до желаемого момента расторжения, если на срок от пяти до восьми лет - за полгода, свыше восьми лет - за девять месяцев. Главное - он должен предъявить веские причины для расторжения контракта, к коим относятся: 1) данная квартира (дом) требуется для проживания прямо его семьи или детей; 2) арендатор не в состоянии оплачивать аренду; 3) арендатор неоднократно нарушает правила общежития в арендуемом доме, и все нарушения во что бы то ни стало должны быть официально запротоколированы полицией или жильцами. Есть вариант краткосрочной аренды, однако съемщика на таких условиях отыскать немаловажно сложнее.

У кого-то может появиться вопрос: “А если, например, я хочу отдать квартиру?” На то есть известная немецкая шутка, имеющая под собой, однако, реальную практику: “Продавайте с жильцами. Правда, цена будет намного ниже!”