Квартиры и недвижимость

Анна Шехова

Текущая обстановка на московском рынке жилья покуда не вызывает беспокойства продавцов недвижимости. В то же миг важный навык показывает: благодушное расположение может стремительно смениться паникой

Один из вероятных сценариев ближайшего будущего на российском рынке недвижимости - кризис, сопровождающийся обвалом цен. По оценке специалистов, вряд ли это произойдет в первой половине 2008 года, скорее это прогноз на больше отдаленную перспективу. решил вспомнить, с чего обыкновенно начинались кризисы на рынках недвижимости, и выяснить, есть ли основания для ожидания его в России.

Мировая практика

Периодические спады и подъемы цен на жилье случаются во всех странах. При всем при том ярких примеров “лопнувших пузырей”, когда квадратный метр за недлинный срок дешевел в разы, не так много. Характерными образцами могут служить: кризис на рынке Флориды (США) в 1926−м, кризисы в странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах, в Японии в начале 1990−х, а кроме того прошлогодний кризис в США.

Кризис на рынке разразился в 1926 году. Ему предшествовали немного лет быстрого роста цен на жилье. С начала 20−х годов прошлого века во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех штатов. За пять лет цена жилья подскочила в четыре раза. Посреди американцев появилась более того шутка, что 99% местных обитателей либо брокеры, либо “тугие кошельки”. “Итогом этого всплеска стали резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок в то же время большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года”, - рассказывает управляющий партнер компании “Новое качество” Михаил Гец.

В в 1980−е годы недвижимость неуклонно росла в цене во многом за счет большого притока иностранных инвестиций, сказались и такие факторы, как увеличение доходов населения и низкая учетная ставка Банка Японии. При низкой инфляции стоимость 1 кв. м выросла с 1980 по 1990 год в четыре с половиной раза. Основную образ в крахе рынка, наступившем в 1990−м, сыграли как раз внутренние факторы: Банк Японии поднял учетную ставку с 2,5 до 6%, в итоге выросли и ставки по кредитам. В результате кризиса цены на японскую недвижимость упали без малого в два раза.

В странах подобное падение цен было спровоцировано выводом капиталов из страны. Долгое час тот самый регион оставался привлекательным полем для зарубежных инвесторов. Их монеты подогревали здешний рынок жилья - в Малайзии и Таиланде цены на нее выросли с 1986 по 1996 год в 5,6 и 7 раз соответственно. К середине 1990−х компании-инвесторы стали спешно выводить свои капиталы. Начался подъем просроченной задолженности по кредитам у организаций, связанных с финансовым рынком и рынком недвижимости. Ситуация осложнялась тем, что соотношение рыночной стоимости принятой в залог коммерческой и жилой недвижимости с банковскими активами достигало во многих странах Юго-Восточной Азии намедни кризиса 80-100% (данные Института открытой экономики). Желая минимизировать убытки, банки начали в спешном порядке сбрасывать активы в виде недвижимости, а ещё ужесточать условия кредитования компаний, занятых в строительной отрасли. Цены в странах Юго-Восточной Азии упали на 35-45%.

В в 2007 году падение цен на жилье стало следствием ипотечного кризиса. По кредитной схеме тут совершается более 90% всех сделок с недвижимостью. На протяжении последнего десятилетия доступность ипотечных займов неизменно повышалась. Всегда снижалась ставка рефинансирования. В результате банки могли предложить населению дешевые кредиты. Успокоенные стабильным ростом цен на недвижимость, кредиторы стабильно снижали свои требования к заемщикам: выдавали займы без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime - кредиты с повышенным уровнем риска). К прошлому году доля кредитов sub-prime в общем объеме достигла 40%. И все-таки рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США вознести ставку по кредитам до 5,25%, банковские ставки по ипотеке в результате также выросли - до 6,4% годовых. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по кредитам. На рынок разом было выброшено огромное численность квартир обанкротившихся заемщиков.

На первостепеннный воззрение причины обвала цен разнятся в зависимости от конкретной страны. “В Японии кризис рынка недвижимости был связан с финансовым кризисом и обесцениванием денег. На кризис рынка недвижимости в США повлияли, скорее всего, общеэкономические факторы”, - рассуждает Михаил Гец. С прочий стороны, объединяющие признаки присутствуют. Во-первых , это высокие (существенно превышающие инфляцию) темпы роста цен на жилье в предшествующие годы. Как правило, в результате общего увеличения внутриэкономических показателей и постоянного притока денег из-за рубежа. “В результате такого сильного роста цен появляется большая разбалансировка между стоимостью жилой недвижимости и доходами населения”, - поясняет управляющий шеф УК “Финам менеджмент” Сергей Хестанов. При этом низкая ставка рефинансирования позволила соорудить ипотечные кредиты доступными для большинства населения почти в каждой из перечисленных стран. Так что спрос все момент только увеличивался.

Непосредственное штурмование кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв одним духом увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы. Но сколь эти факторы позволительно примерить к России?

Родные просторы для кризиса

На российском рынке недвижимости строй признаков очевидно напоминает ситуацию в перечисленных странах накануне кризиса. Во-первых , активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя стоимость в Москве нынче в несколько раз превышает среднюю заработную плату. По данным аналитического центра IRN.ru, с декабря 2005−го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, непрерывный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят аккурат об этом.

Другой признак, прямо или косвенно сближающий ситуацию на нашем рынке с предкризисной ситуаций в той же Японии или в странах Юго-Восточной Азии, - это громадный приток инвестиций. Привлекательность российской недвижимости в глазах частных инвесторов в особенности повысилась в 2003−м, следом снижения курса доллара. По данным риэлтеров, в периоды роста цен - в 2004 и 2006 годах - доля так называемых инвестиционных квартир в общем объеме приобретаемого жилья занимала до 40%. Следующее настораживающее положение - активная роль банков в качестве прямых и косвенных инвесторов. Косвенным инвестированием в таком случае разрешено мнить ипотеку, особенно кредиты, выданные на крайне либеральных условиях (без первоначального взноса). В 2006 году такая политика оправдывала себя в полной мере. Если банк выдавал кредит без первоначального взноса, то прирост стоимости жилья за два-три месяца в полной мере компенсировал этот риск. Ныне ситуация иная. Темпы роста цен в то время как еле-еле успевают за инфляцией. Соответственно, риски банков, продолжающих выдачу кредитов sub-prime , существенно выросли.

Таким образом, ситуация близка к той, которую не возбраняется прозвать предкризисной. Но, чтобы эти признаки переросли в кризис, нужен катализатор - стрессовый фактор, тот, что приведет к сбою всего механизма. Им могут сделаться следующие обстоятельства:

- выброс на рынок большого числа квартир, что подстегнет застройщиков к снижению цен;

- ухудшение материального положения населения в результате макроэкономических факторов (падение цен в нефтяном или газовом секторе и, как следствие, уменьшение доходов в других секторах), что приведет к резкому снижению покупательской способности. Иной вариант - ужесточение условий ипотечного кредитования, которое также приведет к сокращению платежеспособного спроса;

- достижение рынком потолка, как следствие - покупатели без затей уходят с рынка.

Разумеется, это неблизко не все факторы. Но потому как уровень влияния других событий, в частности изменения курса валют, предсказать сложно, то мы разберем только возможности, которые разрешается прогнозировать хотя бы отчасти.

Потолок или пауза

В Москве вопросительный мотив о потолке цен поднимался не однажды, но ни разу эксперты не приходили к единому мнению. Так, по словам профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, до предела московским ценам ещё далеко. В частности, минувшей осенью он заявил, что в 2008 году начнется свежеиспеченный виток цен на московском рынке и к 2010−му средняя цена 1 кв. м в столице будет добиваться $10 тыс. Разумеется, у этой позиции есть несть числа противников, которые доказывают, что цены давнехонько достигли потолка. В качестве доказательства приводят отток покупателей из Москвы в Подмосковье. Таковый факт имеет место, но он не означает, что квартиры в Москве перестали покупать. В ноябре-декабре прошлого года риэлтеры вновь заговорили о возвращении покупателей на рынок. Если в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится, значит, прошлогодняя стагнация - не показатель достигнутого потолка цен, а всего только пауза, во пора которой покупатели привыкали к новым ценам.

Критический рост предложения, похоже, России тоже не грозит. Так, америкосский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по “дефолтным” закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15-20% общего числа, а доля кредитов sub-prime - не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы в текущий момент энергично начинают вылезать столичные девелоперы, которые заявляют возведение целых районов. По мнению некоторых риэлтеров, это чревато затовариванием посредством несколько лет региональных рынков. Однако в Москве ситуация иная. Дефицит площадок, понижение количества нового жилья экономкласса, неизменный рост спроса (в том числе за счет инвесторов и покупателей из регионов) не позволяют произносить о перегреве рынка. Правда, остается будущность массового вывода на рынок новостроек в Подмосковье в рамках нацпроекта. Но и в этом месте речь идет не о ближайшей паре лет.

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая возможность такого события была в прошлом году летом-осенью , когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу тащиться вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы истинно увеличился, но ни чуточки не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат прощаться с ним.

Покупательская способность населения и поистине может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Российская федерация - держава сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет.

Готовимся к худшему?

Как мы видим, реализация большинства сценариев, которые могут спровоцировать кризис в этом году, маловероятна.Даже если инвесторы начнут массово выставлять на рынок свойский товар, это вряд ли сможет подорвать цены. Ибо объемы пока не до того велики, чтобы удовлетворить весь отложенный спрос. По подсчетам IRN.ru, сделанным еще три года назад, для того чтобы выброс инвестиционных квартир мог повлиять на цены, их объем должен собирать не менее 3 млн кв. м.

Большинство аналитиков в эти дни утверждают, что никаких стрессов и катаклизмов в ближайшее период нас не ожидает. “Сегодня спровоцировать кризис на рынке недвижимости не могут на практике никакие политические и экономические события, за исключением таких факторов, как инфляция или мировые цены на природные ресурсы”, - считает управляющий управляющий Vesco RealtyСергей Салнис.

Но эти прогнозы можно с уверенностью отнести только к ближайшему году. В дальнейшем все более реальной становится такая опасность, как падение цен на сырье, в частности на нефть. Соответственно некоторым прогнозам, во второй половине 2009−го нас ждут крупные экономические потрясения. “Косвенный индикатор приближения кризисной ситуации - динамика цен на нефть и промышленные металлы”, - предупреждает Сергей Хестанов. Если прогнозы оправдаются, то это неизбежно скажется на доходах населения и, соответственно, на покупательской способности. А дальше события будут рскручиваться по уже известному сценарию. В сложившейся ситуации столичный рынок недвижимости на самом деле представляет собой пирамиду. Довольно кинуть камешек - и она рухнет. Как сильно - отдельный вопрос. По опыту других стран падение цен типично происходит постепенно: за год недвижимость в среднем теряет в цене 7-12%. По мнению Михаила Геца, в США совершенно по-видимому снижение цен на 50%, в Англии - на 30%, в России же совокупное падение стоимости может быть максимально 20%. Сергей Хестанов придерживается более пессимистичных прогнозов: максимально возможное снижение - 80%, наиболее вероятное - 50%. Сергей Салнис предполагает, что можно дожидаться падения цен на 30-40%.

На фоне таковой перспективы тем потенциальным покупателям жилья, для которых квартирный вопрос не стоит остро, имеет толк обождать 2009 года. А пока вложить капиталы в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как самое малое в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки - и того больше. Если сквозь два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не начальный обвал цен на московском рынке. Один раз мы уже переживали аналогичную ситуацию - в 1998 году. “Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, после этого - фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999−го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали эдак на 50%”, - рассказывает Михаил Гец. В последующие годы недвижимость значительно быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003−го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м существенно превышала его. Очень вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.