Квартиры и недвижимость

Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости - единственный из главных факторов, отпугивающих инвесторов

Казахстан впервой попал в Индекс прозрачности рынков недвижимости (The Real Estate Transparency Index 2008), выпускаемый финансовой организацией Jones Lang LaSalle (JLL) каждые два года, начиная с 1999−го. Оценка аналитиков неутешительна: наша держава заняла 75−е местоположение из 82 и попала в цифра рынков с низким уровнем прозрачности. Это свидетельствует о довольно высоком уровне рисков и сложных условиях работы. Нашими соседями по месту в рейтинге оказались Пакистан, Венесуэла, которые опередили нас; сию минуту за РК следует Доминиканская Республика. Впрочем, низкое место в рейтинге - не приговор. За последние годы ряду стран удалось кардинально улучшить ситуацию на рынке недвижимости. Казахстан также может достичь большей прозрачности - если сделает строй конкретных шагов по примеру других государств, сумевших броско подняться в рейтинге Jones Lang LaSalle.

Чемпионы прозрачности

“Индекс прозрачности рынков недвижимости является стратегическим инструментом, помогающим разуметь процессы, связанные с рынком недвижимости, и возможные риски на данном рынке в исследуемых странах мира”, - утверждают авторы отчета. При этом оценке подвергаются не только государства, но и административные единицы - города, районы, регионы.

Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок с недвижимостью, рыночные основы, транспортная инфраструктура и нормативно-правовые условия ведения бизнеса. Кроме того в методику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги по управлению проектами и расценки на них. По мнению авторов, эти данные могут быть полезны для корпораций, желающих располагать информацией охват общих расходов на аренду и осуществление транзакций с недвижимостью, что ещё повышает прозрачность и предсказуемость инвестиций. Индекс рассчитывается по 5−балльной шкале, где 1 - наиболее прозрачный; 2 - прозрачный; 3 - полупрозрачный; 4 - низкая прозрачность; 5 - непрозрачный.

Основной вывод 2008 года - повышение уровня прозрачности развивающихся рынков недвижимости.

Самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости стала Канада, находившаяся в прошлом году только на четвертой строчке. Пробиться в лидеры рейтинга стране позволили перемены, улучшившие условия сделок с недвижимостью, а также сделавшие больше понятными платежи за обслуживание и упростившие финансирование. Дальше следует тройка финалистов прошлого рейтинга: Австралия, США и Новая Зеландия. При проведении исследования эксперты поделили вошедшие в рейтинг рынки на пять групп прозрачности: от самых прозрачных до непрозрачных. На самом высоком уровне помимо лидеров расположились рынки Великобритании, Голландии, Франции, Швеции и Бельгии.

Однако более того высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний. Глобализация заставляет доход инвесторов мигрировать из региона в регион для поиска перспективных объектов, а для этого им необходима инфа о новых рынках. В этом году самыми обсуждаемыми, за исключением США и Испании, стали рынки в отдалении не самые прозрачные: Болгария, ОАЭ, Китай, ставшие лидерами по росту стоимости недвижимости в прошедшем году.

Кто хочет - тот добьется

Во многих странах прозрачность повышается благодаря работе правительств, стремящихся устранить инвестиционные преграды. Со времени публикации предыдущего исследования в 2006 году наибольший прорыв сделали Дубай, Румыния, Украина и Россия. Лидером роста стал Дубай - его показатель изменился на 1,04 балла. Достигнуть этого помогли реформы, инициированные правительством эмирата. Раньше всего это оптимизация законодательной базы, регулирующей вопросы передачи собственности, и выделение территорий для реализации проектов иностранных инвесторов, причем нерезиденты получили вероятность остаться собственниками построенных объектов. Главное же - успешная служба по усовершенствованию генплана развития Абу-Даби , столицы эмирата. По мнению авторов отчета, работа по повышению прозрачности рынка этой страны стала одним из главных факторов роста привлекательности Дубая для иностранных инвесторов, работающих в сфере недвижимости. С этой целью регистрация всех сделок по недвижимости была передана в один орган - земельный департамент. Также были приняты меры по обеспечению безопасности сделок для потенциальных покупателей - для этого в законодательство страны были включены соответствующие новации, базирующиеся на опыте Австралии.

Неплохих успехов добилась Россия. Она заняла в рейтинге разом три позиции. Города первой, второй и третьей категории расположились на 29−й, 34−й и 43−й строчках соответственно. Первая когорта - это Москва, вторая - Санкт-Петербург , третья - остальные города-миллионники. Раньше в рейтинге присутствовала только Первопрестольная - при всем при том улучшение условий ведения коммерциала на рынке недвижимости и корпоративный увеличение инвестиционной привлекательности заставили авторов отчета выделить на российском рынке немедленно три категории (так же, как на китайском и индийском).

Ничего не видно, никого не слышно

Авторы отчета отнесли Казахстан в группу стран со средним баллом 3,1 наряду с государствами Центральной и Восточной Европы: Беларусь, Болгария, Хорватия, Чехия, Эстония, Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Румыния, Россия, Словакия, Турция, Украина. Все они имеют рейтинг от “полупрозрачного” до “низкой прозрачности”. Низкую оценку прозрачности отечественного рынка недвижимости разрешается втолковать рядом факторов, в том числе проблемами в сегменте долевого строительства, сносом домов под частные нужды, невозвратом ипотечных кредитов, незаконным строительством. К тому же наблюдаемая в течение последнего года финансово-экономическая турбулентность негативно отразилась в целом на казахстанском рынке недвижимости.

“Во многом справедливые оценки JLL продиктованы тем обстоятельством, что порядок прозрачности рынка недвижимости по определению не может находиться в значительном отрыве от уровня коррумпированности госструктур. Он предопределяет решающую образ административного ресурса при реализации девелоперских проектов. По той же причине архитектура имущества участников рынка настолько непрозрачна, и даже компании, претендующие на публичность и биржевой листинг, не отличаются высокими стандартами раскрытия корпоративной информации”, - констатирует управляющий консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. Эксперт обращает внимательность на то, что, в различие от большинства развитых стран, в Казахстане как девелоперские и риелторские ассоциации, так и госрегуляторы не играют покуда той роли, какую выполняют их зарубежные коллеги. Кроме того, существуют проблемы со статистикой, системами мониторинга, в том числе на государственном уровне. “Мы в то время как имеем на практике полное отсутствие информации о количестве и структуре сделок с недвижимостью, отсутствие единого республиканского кадастра объектов недвижимости и малоэффективный налоговый режим”, - выделяет г-н Алферов.

С нашей точки зрения, дополнительным фактором, снижающим уровень прозрачности на рынке недвижимости Казахстана, является стагнация в отрасли. Сталкивающиеся с проблемами компании не стремятся к раскрытию объективной информации о своих проектах, издержках и прибылях. Соответственно, нереально спрогнозировать дальнейшую динамику рынка. Если за два года обстановка не изменится, то и в следующем рейтинге полагать на высокое место не приходится.

С иной стороны, само попадание в рейтинг, даже в группу “непрозрачных рынков” - это, скорее, позитивная новость, так как включение этих стран в мониторинг позволит отслеживать динамику прозрачности местного рынка недвижимости и означает признание интереса международных игроков к Казахстану. Для РК же - в прошлом всего для госорганов - это открывает возможности сравнения политики казахстанских властей по регулированию рынка с аналогичными процессами в других странах и корректировке выбранного курса.