Квартиры и недвижимость

Без создания привлекательных условий для частных инвестиций госпрограмма развития арендного жилья может сделаться очередным утопическим проектом правительства

Иллюстрация: Юлия Кравченко

Лозунг советской эпохи “Каждой семье - отдельную квартиру” все ещё актуален. Больше других в решении квартирного вопроса преуспел Никита Хрущев, при котором и была объявлена махаловка коммуналкам. Горбачевская жилищная реформа, пытавшаяся наделить всех советских граждан отдельными квартирами к 2000 году, провалилась.

Во момент массовой приватизации страна отказалось от своей функции основного арендодателя, и квартиры обрели хозяев в лице прежних арендаторов. А государственная жилищная политика с тех пор направлена на обеспечение граждан жильем, которое они должны выкупать за счет собственных средств, ипотечных кредитов или по системе жилстройсбережений. Результатом этой политики стало формирование ипотечного кредитования. Пожалуй, более того чрезмерное.

Неустойчивость этакий конструкции, при которой счастливый момент государственной программы зависел от кредитных возможностей банков, показали августовские события прошлого года. Дефицит ликвидности и связанные с ним ограничения банков на выдачу кредитов, в особенности ипотечных жилищных займов, поставили под вопросительный мотив выполнение госпрограммы да и наличие всей строительной индустрии.

Осенью 2007 года в правительстве впервой заговорили о необходимости создавать арендное жилье вместо бесплатного коммунального. В государственной программе жилищного строительства на 2008-2010 годы предусматривается сооружение арендного жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для строительства частных арендных домов.

По мнению Асхата Сагдиева, президента ИГ “ИСТ Коммерц”, акцент на арендное жилье был сделан правительством в связи с ухудшением ситуации с ипотечным финансированием населения. “Очевидным стал факт, что должна нарисоваться реальная и цивилизованная альтернатива приобретению жилья в ипотеку. Арендное жилье является таковой альтернативой”, - считает он.

Крыша на время

Когда специалисты утверждают, что в Казахстане нет арендного жилья, в это тяжело поверить. Довольно полистать газеты объявлений, чтобы заметить море предложений квартир в аренду. И все-таки в Казахстане под арендным подразумевается жилье, сдаваемое внаем собственниками квартир. В законе “О жилищных отношениях” от 1997 года понятия “наем жилища” и “аренда” даются как равнозначные. В статьях, регулирующих эту сферу, употребляются только слова “наем”, “наниматель”. Только в 2006 году в законе появилось понятие “арендный дом”. Это “принадлежащий на праве имущества физическому и (или) юридическому лицу жилой обитель (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого предназначены для сдачи внаем”. Такие дома не подлежат приватизации. Помимо того, закон исключает прекращение договорных отношений с членами семьи нанимателя в случае его смерти.

Но самих арендных домов, отвечающих этим признакам, в Казахстане в то время как нет. Рынок арендного жилья представлен частными квартирами, которые сдаются на каждый срок - от часа до нескольких лет. Законом это не запрещено. Но как раз тот самый рынок наиболее далек от какой бы то ни было законности. За редким исключением квартиры сдаются без заключения письменного договора, достаточно устного соглашения сторон. При этом рискуют и арендодатель, и наниматель жилья. Начальный может встретиться с нежеланием жильца вносить плату за аренду или съехать с квартиры в оговоренный срок, второй - с необоснованным повышением оплаты или отказом в продлении аренды. Держава не получает налогов, а сдача квартир во временное пользование при существующем высоком спросе на арендное жилье приносит их владельцам огромные доходы (см. график). В Казахстане уже появился класс рантье. Это люди, имеющие по нескольку квартир и живущие за счет сдачи их в аренду.

По словам вице-президента Национальной ассоциации риелторов (НАР) Олега Алферова, “в тени” ныне находится до 95% рынка жилой аренды. По его мнению, причины этого кроются в особом отношении к сдаче квартир внаем, что ни в жизнь не воспринималось в нашем обществе как бизнес, а значит, не требовало легализации. При этом подавляющее цифра арендодателей юридически неграмотны и без затей не знают, каким образом разрешено легализовать свою предпринимательскую деятельность. “Узаконение аренды в Казахстане, как, впрочем, и в других постсоветских странах, организовано не крайне удобно. Нет утвержденных бланков строгой отчетности, которые позволили бы собственнику арендного жилья упростить свойский налоговый учет”, - добавляет он. А по мнению г-на Сагдиева, рынок аренды вечно отличался непрозрачностью и, по сути, является серым рынком. “Трудности легализации этого коммерциала связаны с тем, что предложение сконцентрировано только в частном секторе. И естественно, что большинство сдающих внаем свои квартиры собственников считают вовсе неприемлемой оплату налогов государству”.

При всем многообразии арендного жилья потребителю зачастую не из чего выбирать: то, что предлагает рынок, не соответствует его запросам по качеству или по цене. В разных городах существует своя специфика. “Несмотря на выброс на рынок аренды “инвестиционных квартир”, в Алматы сохраняется дефицит предложения жилой арендной недвижимости, - рассказывает Олег Алферов. - Кроме того, налицо диспропорция в его структуре: при фокусе спроса на жилье эконом-класса избыточный объем предложения сосредоточен в классах “бизнес” и “премиум”. Напротив, астанинский рынок арендных площадей как жилого, так и коммерческого назначения перенасыщен. В регионах, как правило, мы сталкиваемся с дефицитом качественных объектов аренды среднего и верхнего сегментов”.

Для изучения спроса и предложения на рынке арендного жилья было проведено маркетинговое изучение в крупных городах - Караганде, Павлодаре, Усть-Каменогорске , Атырау, Шымкенте, Астане и Алматы. Вот некоторые из его результатов. В перечисленных городах сдается грубо до 2000 квартир в неделю, загруженность квартир составляет 21-25 дней в месяц. Надобность в длительном найме арендного жилья имеют 67% опрошенных. Жилье для постоянного или длительного проживания чаще всего снимают рабочие, студенты и предприниматели: 35, 34 и 18% соответственно.

На основании исследования эксперты пришли к выводу, что возведение арендного жилья является необходимым условием развития рынка рабочей силы, а ещё способствует ее притоку в районы интенсивного промышленного строительства. Кроме того, аренда положительно повлияет на демографическую ситуацию в стране, давая вероятность постановить жилищную проблему молодым семьям, которые не могут дозволить себе достать квартиру. Арендное жилье должно быть безопасным и удобным для проживания, считают специалисты, и тогда оно станет альтернативой приватизированному жилью, сдаваемому внаем. Это будет содействовать падению цен на рынке аренды. И еще одно немаловажное положение в сегодняшних условиях: строительство доходных домов за счет бюджетных средств и частных инвестиций “разгрузит” рынок ипотечного кредитования, оттянет спекулятивный доход из сектора недвижимости и будет способствовать стабилизации цен на рынке жилья.

Государственная инициатива

Включение в госпрограмму арендного жилья в качестве одного из приоритетных направлений означает, что государство взяло на себя миссию по развитию этого рынка.

По словам бывшего главы Министерства индустрии и торговли Галыма Оразбакова, будет увеличен габарит трансфертов из республиканского бюджета местным исполнительным органам на строительство арендных домов с 21 до 28,7 млрд тенге. Это позволит сдать в 2008-2010 годы 475 тыс. квадратных метров, или 5 769 квартир, ежегодно по 120 квартир в каждой области, а кроме того Астане и Алматы. Как и в случае с кредитными квартирами, построенными за счет бюджета, арендное жилье снабдят эпитетом “социальный” и акиматы будут сдавать его только малоимущему населению. Всего в законе перечислено 11 категорий населения, нуждающихся в государственной защите. В том числе госслужащие, бюджетники, военные. На акиматы также возложена почетная обязанность сказывать народу о преимуществах арендного жилья, привлекать частных застройщиков.

Одним из первых шагов на пути создания фонда арендного жилья стало вывод правительства о выкупе у строительных компаний в Астане 8 тыс. квартир по себестоимости. На это пойдут 13 млрд тенге, которые были заложены в бюджете столицы на строительство коммунальных домов (см. беседа “Арендное жилье - это бизнес”).

По словам заместителя акима Астаны Сергея Хорошуна, выкуп квартир кардинально повлияет на рынок. “Мы сможем принять решение проблему обеспечения жильем работников бюджетной сферы и социально защищаемых слоев на условиях аренды”, - сказал он. По его оценке потребность в жилье для Астаны составляет 27 тыс. квартир. Из 8 тыс. квартир акимат выкупит только половину, на 2,5 тыс. претендуют нацкомпании, еще на 2 тыс. - агентство по госслужбе.

“Мы не будем выкупать квартиры повышенной комфортности, - отметил г-н Хорошун, - это обычные одно-двух и трехкомнатные, площадью от 40 до 65-70 квадратов”. Сдавать эти квартиры предполагается по цене 100-150 долларов в месяц.

По подсчетам Олега Алферова, при условии сохранения объемов строительства на уровне 2007 года (8,1 млн квадратных метров) доля арендного жилья по госпрограмме не превысит полутора процентов от общего объема жилой площади, которую запланировано сдать в 2008-2010 годах. Аналогичный показатель арендного коммерческого жилья составит всего 0,4%. В различие от властей свой эксперт считает, что заметного влияния на насыщение предложения на арендном рынке до того незначительная доля не окажет. Это положение может изменить только подключение к программе строительства арендного жилья частного капитала, при всем при том коммерциал покуда не видит выгод этого сектора.

Никто не хотел рисковать

Чтобы заразить частных инвесторов своим примером, государству мало обнародовать вектор движения на строительство арендного жилья и выделить монеты из бюджета. Нужна серьезная служба над законодательством. Специалисты считают, что немного привнести поправки в наличествующий закон “О жилищных отношениях”. Они рекомендуют спроектировать отдельный закон об аренде, где бы регулировались такие вопросы, как выдача разрешений на приобретение многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду; управление доходными домами; броня прав арендодателей и потребителей. Кроме того, должны быть прописаны меры, стимулирующие вложения в этот рынок.

Но даже шибко недурной закон не заставит предпринимателей, частных застройщиков распроститься с деньгами. Главное для них - рентабельность проекта. В последнее час инвесторы были разбалованы высокой нормой прибыли на строительном рынке, которая достигала 100%. Кризис ликвидности, сокращение кредитных ресурсов, направляемых на рынок недвижимости, спад в строительной отрасли немного отрезвили застройщиков, но не до таковый степени, чтобы приневолить их отступиться от быстрой прибыли в пользу долгосрочных проектов. Методика деятельности строительных компаний достаточно проста: запустить объект, отдать его на уровне фундамента, заполучить польза и приступить новое строительство. Застройщикам выгодно только то, что одним духом окупается.

По словам г-на Алферова, это связано с особенностями казахстанского рынка недвижимости, тот, что пока решительно не сформировался. “Он ориентирован на снятие сливок, на сверхприбыль и недлинный цикл окупаемости. Арендный бизнес как ключевой внешность деятельности - это завсегда долгосрочные инвестиции, которые получают развитие лишь в условиях устойчивого, сравнительно развитого рынка”, - говорит он. И добавляет, что в Казахстане найдется не полно частных инвесторов, готовых по доброй воле сооружать и содержать арендное жилье.

Председатель совета директоров корпорации “Куат” Олег Нам оценивает рынок арендного жилья как сильно интересный, однако сомневается в его перспективности. “За рубежом процентов 70 людей живут в арендованном жилье. Считается нормальным всю бытие прожить, арендуя жилье или квартиру. Но у нас в обществе другая психология”. Он предполагает, что в будущем строители, возможно, займутся и арендным жильем. Препятствием же для нормального развития частных доходных домов, по его мнению, может стать продолжительный срок их окупаемости: для строительства арендного жилья нужны инвестиционные капиталы сроком на 5-10 лет.

Чем позволительно все-таки завлечь частного инвестора? Наши эксперты, кроме значительных налоговых льгот, перечислили такие меры: безвозмездное предоставление земельных участков, подведение инженерных сетей за счет государства, дотирование банковских кредитных ставок, частичные гарантии для банков при финансировании строительства арендного жилья.

В условиях кризиса ликвидности и его негативных последствий для строительной отрасли разговоры о развитии арендного жилья не возбраняется расценить как упоминание о веревке в доме повешенного. В текущий момент перед строителями и инвесторами стоит куда больше актуальный вопрос - как обрести бюджетные денежки и сдать “незавершенку”. Если обстановка не улучшится, то посредством несколько лет нового жилья легко не будет. Государство рискует остаться на рынке арендного жилья в гордом одиночестве.

Отсутствие конкуренции со стороны бизнеса может стукнуть по программе развития нового сектора рынка. И не потому, что у правительства не хватит денег на запланированные 400 тыс. квадратов арендного жилья. Как мы смогли увериться на примере выполнения предыдущей программы жилищного строительства (на 2005-2007 годы), меньше всего ее плодами смогли употребить те, для кого она и была предназначена. Непрозрачность деятельности местных властей при распределении этого жилья привела к тому, что квартиры получали люди, которые не имели на это права. Махинации с коммунальным жильем привели к падению популярности жилпрограммы посреди населения. Что мешает чиновникам заселить арендные дома своими родственниками и знакомыми? А это будет обозначать совершенный провал нового проекта.

В подготовке материала принимала участие Ольга Флинк