Квартиры и недвижимость

Илья Ступин

На московском офисном рынке наметилась тенденция к увеличению количества вакантных площадей. Так рынок отреагировал на резкий увеличение арендных ставок и объемов строительства

В последнее миг участники рынка коммерческой недвижимости неохотно раскрывают арендные ставки на торговые площади и склады. Видимо, потому что что похвастаться им нечем. Цены в этих сегментах растут незначительно - темпами, сопоставимыми с инфляцией. А вот продавцы офисной недвижимости потирают руки. В 2007−м офисы в Москве грубо подорожали. Рынок разогрели отечественные и западные компании, многие из которых приобретали большие объемы офисных площадей для собственных нужд, а ещё с целью размещения свободного капитала.

Ушли в плюс

“Невероятно, но арендные ставки на некоторые объекты, расположенные в центре Москвы, в прошлом году выросли вдвое. Если в 2006−м максимальные арендные ставки на офисы класса А внутри Бульварного кольца составляли тысячу долларов за квадратный метр в год, то в минувшем году было заключено немного сделок по цене две тысячи долларов”, - констатирует шеф по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle .

В среднем цены на офисную недвижимость в столице за год выросли на 30-50%. Объем поглощенных площадей увеличился грубо на 25% - с 1,5 до 2 млн квадратных метров. При этом коэффициент вакантных офисов классов А и B+ в течение года оставался на уровне 2-2,5%. И только в IV квартале, по данным компании Colliers International, численность свободных площадей класса А резко увеличилось до 8%. “Высокие темпы роста арендных ставок на офисы, в особенности расположенные в центре Москвы, связаны с ограничениями на реализацию офисных проектов. Помимо того, до сих пор Первопрестольная остается финансовым, административным и культурным центром страны. По моим оценкам, дефицит офисов в Москве составляет три-четыре миллиона квадратных метров качественных площадей”, - говорит заместитель директора инвестиционного департамента банка “Российский кредит” .

Бурное повышение арендных ставок уже заставило многие растущие компании, которые до недавнего времени базировались в центральной части города, перемещаться в менее престижные районы Москвы: к Третьему транспортному кольцу и МКАД. Например, корпорация “Уралсиб” решила арендовать значительные площади в бизнес-парке “Гринвуд”, расположенном на внешней стороне МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе. “Впервые банк переведет основную количество своих сотрудников в бизнес-парк на МКАД”, - комментирует эту сделку единственный из экспертов. По его оценкам, квадратный метр нового “бизнес-жилища” обошелся финансистам (с учетом скидок) эдак в 400 долларов в год: разместиться в центральных районах города по таким расценкам невозможно.

Как подмечают риэлтеры, покуда не наблюдается резкого ценового разрыва между офисами, расположенными вблизи Третьего транспортного кольца, и комплексами, построенными в районе МКАД, достичь до которых общественным транспортом зачастую непросто. Разброс цен на такую недвижимость составляет от 500 до 800 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, в то время как на долю офисов, расположенных за чертой города, приходится примерно 5% всех проектов, выставленных на продажу. В ближайшие годы объем предложения таковый недвижимости будет расти, а цены - корректироваться в зависимости от транспортной доступности зданий и уровня комфорта.

Торговля в избытке

Децентрализация - то есть смещение основных объемов строительства за пределы мегаполиса - наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. “В Подмосковье бум строительства торговых центров. До 2009 года планируется выстроить рядом 20 центров в крупных городах Подмосковья общей площадью на глаз миллион квадратных метров”, - говорит глава департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood . В 2007−м объем предложения торговых площадей в Москве возрос на 17%, что уже привело к стабилизации ставок аренды в этом сегменте рынка.

Подобная картина наблюдается на рынке складской недвижимости. Объем предложения складов в минувшем году увеличился приблизительно на 50%. По данным Colliers International, за год арендные ставки поднялись на 5-7%. В компании Blackwood сообщили, что разброс цен на складские площади класса А составляет 135-150 долларов за квадратный метр в год. Класс В ненамного дешевле: 115-130 долларов в год без учета налогов и прочих расходов. Примерно по таким же ставкам складская недвижимость сдавалась в аренду и в прошлом году.

“Рынки торговой недвижимости и складов уже насыщены. На них сохраняется большой порядок активности, свободных площадей мало, при всем при том нет резкого превышения спроса над предложением”, - констатирует г-н Воловник из банка “Российский кредит”.

Тормозной путь

Аналитики консалтинговых компаний предполагают, что, несмотря на повышение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости, в 2008 году подъем цен на нее продолжится. Во-первых , всю дорогу сдвигаются сроки реализации новых проектов (в том числе из-за изменений в системе административного регулирования рынка). Например, в 2007−м введено лишь 50% заявленных прежде торговых площадей. Во-вторых , сохраняется увеличенный спрос на недвижимость для коммерциала со стороны растущих российских компаний и крупных западных корпораций.

Впрочем, без малого наверно темпы роста арендных ставок снизятся. “В 2007−м было заявлено о начале строительства нескольких крупных торговых проектов, реализация которых существенно увеличит уровень предложения на рынке качественных торговых площадей. В ближайшие годы ожидается понижение темпов роста инвестиций в торговую недвижимость Москвы за счет перераспределения инвестиционных средств в региональные проекты с больше высоким уровнем доходности”, - полагает г-жа Широкова из компании Blackwood. Предположительно рост арендных ставок на торговую и складскую недвижимость в новом году не превысит 7-10%.

Пора охладиться и офисному рынку. Управляющий партнер компании “Новое качество” прогнозирует, что в 2008 году арендные ставки и цены сделок купли-продажи поднимутся только на 10-15%. “Предложение на рынке растёт нарастающими темпами”, - поясняет он. По мнению г-на Постникова из компании Jones Lang LaSalle, окончательная стабильность наступит в офисном сегменте не раньше чем посредством два года. Он предполагает, что к этому времени установится баланс между спросом и предложением, а объем вакантных площадей возрастет примерно до 8-10% (считается, что таковой уровень характерен для сбалансированных рынков).

Возможно, резкое увеличение объема свободных площадей, зафиксированное аналитиками компании Colliers International, - основополагающий знак грядущей стабилизации. Охлаждение рынка может ускориться в том случае, если снизится спрос на офисы со стороны западных компаний, пострадавших от кризиса на мировых финансовых рынках.