Квартиры и недвижимость

Офисные консервы

 

Поволжский рынок офисной недвижимости может сжаться вкупе с сокращением финансовых возможностей девелоперов, оборотов компаний-арендаторов и их планов развития. Это затруднит брокеридж выводимых на рынок офисных центров и удлинит сроки реализации новых проектов


Рынку качественной офисной недвижимости, тот, что начал формироваться в крупных поволжских центрах на глаз два-три года назад, грозит консервация. Девелоперам будет тяжко завершить имеющиеся проекты бизнес-центров , не то что приступить создавать новые. Самарское издание Rent&Sale, специализирующееся на коммерческой недвижимости, подсчитало, что в 2008 году в Самаре анонсирован ввод в строй рядом 90 тыс. кв. м офисов (девять новых объектов), но реальные цифры точно будут ниже.

Аналогичная обстановка и на рынках других поволжских городов. Так, London Consulting & Management Company (LCMC) прогнозировала, что к концу нынешнего года объем рынка офисной недвижимости в Нижнем Новгороде вырастет на 56,9% по отношению к прошлому (предполагалось ввести грубо 100 тыс. кв. м в 10 объектах). Покуда же в Нижнем сдана только количество офисов (9,6 тыс. кв. м) в составе административно-торгового центра “Лобачевский Plaza” местной компании “Новый город” и деловой середина “Бугров Коммерциал Парк” (25 тыс. кв. м) нижегородской девелоперской компании “Центр деловых коммуникаций”.

В Казани, офисный рынок которой, впрочем, развивался динамичнее сопоставимых по платежеспособному спросу самарского и нижегородского и сегодня наиболее развит, в этом году не было введено ни одного нового офисного здания (не считая единичных проектов реконструкции).

Резиновые сроки

Вроде бы оснований для пессимистичных прогнозов нет. Перенос сроков - привычная практика для крупных строек. Например, по данным Нижегородского центра научной экспертизы, в прошлом году вместо анонсированных ко вводу 60 тыс. кв. м бизнес-центров было сдано 27,5 (из них 13,5 тыс. кв. м - БЦ “Лондон” нижегородской строительной компании “Выбор”). А тогда о финансовом кризисе разговоров не было. Напротив, вплоть до середины текущего года девелоперы хором заявляли о своем намерении инвестировать в региональную коммерческую недвижимость. Самые крупные из оглашенных проектов - застройка площадки нижегородского грузового порта, которую выкупила санкт-петербургская фирма “Макромир”, возведение многофункционального комплекса в 250−300 тыс. кв. м в районе Комсомольской площади федеральным ритейлером “Доринда”, продолжение строительства Нижегородского центра международной торговли.

Масштабное офисное строительство, в основном ещё в составе многофункциональных комплексов, инвесторы обещали снабдить и в других поволжских городах - Казани, Саратове, Самаре, Чебоксарах. Из наиболее крупных проектов в Казани сооружение 40−этажного торгово-офисно-гостиничного небоскреба на месте ресторана “Акчарлак” “Эдельвейс-Групп” , застройка набережной Казанки, план которой включает создание делового центра. В Чебоксарах - редевелопмент части (примерно 75%) территории Чебоксарского хлопчатобумажного комбината (ЧХБК), чей проект готовит “ВолгаСтройГрупп” строительная группа московской группы “САВВА”, владельца ЧХБК.

Из перечисленных компаний о заморозке строительства новых объектов заявил в то время как неужели что “Макромир”. Но эксперты, опрошенные журналом “Эксперт Волга”, утверждают, что все наиболее амбициозные проекты как самое меньшее останутся на бумаге ещё немного лет. На меньший срок может затянуться возведение объектов, строительные работы по которым уже начаты. Привычные проволочки в этом месте ни при чем: ход будет тормозить дефицит кредитных средств, который затруднит финансирование строек и опосредованно, ударив по оборотам потенциальных арендаторов, снизит спрос на офисные квадратные метры. “Стоимость кредитных ресурсов продолжает расти, что, в свою очередь, ведет к сокращению и приостановке строительства объектов: на больше дорогих кредитах необходимо обретать более высокую доходность, а скорее всего, такая вероятность не представится”, объясняет Алексей Лазутин, шеф по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SРb. Он считает, что в нынешней ситуации логично предмет заморозить, чтобы не нести по нему эксплуатационные расходы, не вносить плату налог на имущество, коммунальные платежи и прочее.

Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в Казани, думает, что возведение нескольких планируемых офисных центров может быть отложено на два-три года. “Я говорю о проектах в Старотатарской слободе, на Оренбургском тракте”, уточняет она.

Владислав Хорочкин, босс департамента недвижимости казанской компании “ЮрИнфо”, прогнозирует временную заморозку многих объектов недвижимости. По его мнению, продлится такая ситуация не менее чем год-полтора.

За наш счет

На какой срок будет заморожено или продлено строительство, зависит от того, сколь девелопер проекта обеспечен собственными средствами. Оценивая финансовые возможности застройщиков, Владислав Хорочкин прогнозирует трудности у большинства из них. “В основном строительный бизнес связан с привлечением кредитов, а с денежными средствами в текущее время у банков проблемы. В связи с этим многим застройщикам отказывают в выдаче заемных средств либо выдают под немалый процент, который их отпугивает”, отмечает он.

Иван Подкова, управляющий партнер компании “Панфилов, Подкова и партнеры”, считает, что девелоперы будут вынуждены реализовать доля своих существующих активов, для того чтобы финансировать замороженные проекты и реализовывать взятые раньше кредитные обязательства. “На продажу вряд ли будут выставлены уже работающие объекты, которые генерируют денежный поток. Скорее всего, будут реализованы недостроенные здания или проекты”, говорит он. Впрочем, эксперт уточняет, что чуть-чуть ли в настоящее время найдется непочатый край желающих вступать в форвардные сделки с недостроенными объектами, так как непонятно, когда у рынка будет “дно”. Скорее, думает он, покупателей найдут разрабатываемые проекты, при условии, что у их девелопера оформлена площадка под строительство. “Стоимость земли до кризиса была прямо перегрета, сейчас ее разрешено закупать по справедливой цене”, объясняет Подкова.

Не спросят

Судьбу офисных проектов определит и сокращение числа потенциальных арендаторов. Понижение спроса на офисы следствие падения оборотов компаний и общей политики сокращения издержек, вплоть до увольнения персонала, которой следует в эти дни бизнес (см. статью “Бег на месте [1]” в “Эксперт Волга” 41 от 20 октября 2008 года). Иван Подкова в связи с этим прогнозирует глубокую рецессию локального рынка. Таковый прогноз для самарской офисной недвижимости компания давала на 2009−2012 годы, объясняя его насыщением рынка. На финал 2007 года, по оценке фирмы “Панфилов, Подкова и партнеры”, неудовлетворенный спрос на качественные офисы в Самаре составлял эдак 120 тыс. кв. м и продолжал расти. Если бы планы по вводу заявленных объектов (это приблизительно 130 тыс. кв. м) в 2008 году были выполнены, считали эксперты компании, свободная ниша самарского офисного рынка составляла бы не больше 7−12 тыс. кв. м. Но в нынешней ситуации предложение способно превысить спрос значительно раньше.

Коррекция прогнозов востребованности бизнес-центров в первую очередность коснется новых объектов высокого класса. В Самаре, как фиксировали аналитики “Панфилов, Подкова и партнеры”, спрос на офисы высокой классности и без того был ниже спроса на площади класса С (на зачин 2008 года порядок вакантного предложения по объектам высоких категорий составлял 18,6%, по классу С - 7%).

Снижение спроса на такие офисы отслеживает и Роман Соков, управляющий департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow (занимается брокериджем самарского бизнес-центра Skala Hall). “В связи с кризисом ликвидности строй федеральных компаний потенциальных арендаторов офисной недвижимости класса А уже заявили о закрытии своих офисов в регионах РФ. В свою очередь, местные предприниматели, желающие арендовать помещения в офисах класса А, заняли выжидательную позицию”, замечает он.

“Кризис может затянуть процесс брокериджа на неопределенное время, сетует Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb, в поволжских городах, жестко говоря, качественных офисов весьма мало, и, замедлив спрос на них, кризис на практике убьет его. Компании останутся в существующих помещениях и свернут свои планы по развитию и переезду в более современные бизнес-центры”.

Правда, сами девелоперы новых высококлассных офисных центров проблем с заполняемостью не признают. Елена Стрюкова констатирует рослый спрос на качественные метры, оперируя тем фактом, что лучшие бизнес-центры Казани - к ним она отнесла “Корстон”, “Сувар Плазу” и бизнес-парк “Идея” - заполнены арендаторами практически на 100%. Нижегородский “Бугров Бизнес Парк”, по данным его управляющей компании, на конец сентября был заполнен на 82%. А выведенный на рынок Самары в конце прошлого года бизнес-центр “БЭЛ-Плаза” компании “БЭЛ-Девелопмент” , по информации “Панфилов, Подкова и партнеры”, на конец первого квартала текущего года сдал в аренду 63% помещений.

Вероятно, снижение спроса на дорогие офисные метры будет более заметным позже. Выводимым ныне на рынок офисам заполняемость, думается, обес­печили отбывающие наказание прежде контракты известно, что договоры о сдаче в аренду коммерческой недвижимости могут быть подписаны еще на стадии строительства объектов.

Но и они рискуют быть расторгнутыми. Алексей Лазутин прогнозирует допустимый отток арендаторов из качественных бизнес-центров. “Вероятнее всего, они кроме того будут нести убытки, что заставит их оптимизировать свои расходы за счет сокращения не только внутренних ресурсов, но и арендных платежей”, объясняет он. На его взгляд, в таком случае существует два равновероятных решения: либо смена арендуемого помещения на более дешевое, либо приобретение скидок и льгот у арендодателя. С точки зрения собственников, считает эксперт, нынче более прозорливо заключать долгосрочные соглашения, шагать навстречу арендатору. Тем более, прогнозирует он, при разорении ряда компаний второго эшелона из-за непогашенных облигаций на рынок молниеносно может быть выброшено большое численность освобождаемых коммерческих площадей, что заставит собственников солидно побороться за арендатора.

Делают ставки

Наши эксперты предвидят снижение ставок на офисные метры. “Пока цены еще не снижаются, потому как тенденция доходит до крупных поволжских городов с некоторым запозданием”, говорит Алексей Лазутин. По его мнению, уже к концу года снижение составит примерно 10%, а к середине будущего 20% .

Наиболее заметная коррекция ставок ожидается в Самаре и Нижнем Новгороде, где качественные офисы были в дефиците, что и разогревало цены. Если в Казани, где тот самый рынок наиболее насыщен, арендные ставки на офисы класса А и В подросли в прошлом году на 5−10%, а офисы класса С и D сдавались по старым ценам, то, по подсчетам LCMC, за тот же год в Нижнем Новгороде ставки аренды в классе А выросли на 36%, в классе В на 87%, в С на 77%, в Самаре они увеличились в среднем на 20−25%.

Дмитрий Золин, управляющий парт­нер LCMC, отмечает, что, ориентируясь на прошлогодний подъем ставок, девелоперы новых проектов установили цену аренды на свои офисы в полтора-два раза выше, чем в действующих объектах-аналогах. Но такого повышения не будет, уверен он.

Цены на аренду снизятся и в существующих бизнес-центрах - кроме снижения спроса, причиной станет и ввод более качественных объектов, считает эксперт. Например, со сдачей в эксплуатацию объектов ТОЦ “Лобачевский Plaza” и МФЦ “ЦМТ” в Нижнем Новгороде класс старых объектов будет понижен: например, для БЦ “Столица Нижний” с класса А до класса В.

В Казани же, считает Владислав Хорочкин, ставки аренды в ближайшее момент не изменятся. В следующем году он прогнозирует стагнацию цен. Но затем, отмечает он, возможен дальнейший увеличение арендных ставок: после этого кризиса спрос на услугу вновь возрастет, и град столкнется с недостатком предложений на рынке, ибо новых объектов вводиться будет мало. Аналогичный прогноз дает и Елена Стрюкова. Она указывает, что отложенный спрос и малое число ещё раз введенных объектов недвижимости вызовут основательный рост ставок уже к 2010 году.

Ссылки

  • [1] /printissues/volga/2008/41/kadrovaya_politika/