Квартиры и недвижимость

Офисы остывают

 

Финансовый кризис заставил компании больше рационально приближаться к аренде офисов. В результате предложение растет, а ставки снижаются

В конце года в Москве грубо сгинул спрос на офисные помещения. На рынке расширилось предложение объектов в аренду и на продажу. Арендные ставки пошли вниз. “Арендодатели с несданными площадями пребывают в растерянности. Следом многолетнего роста цен нелегко проворно переключиться и инициировать охоту на арендатора, раньше потому что он приходил сам”, - описывает ситуацию гендиректор риэлтерской компании “Собственник” . Брокеры полагают, что в то время как рынок офисной недвижимости не нащупал дна, оттого коррекция цен может продолжиться и потом новогодних праздников.

Освободите помещение

Увеличение количества выставленных на продажу и аренду коммерческих объектов наблюдалось ещё в октябре. По данным компании “Миэль - Коммерческая недвижимость”, объем предложения офисов расширился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75%, а их площадь возросла в 2,3 раза. Аналитики компании GVA Sawyer по итогам третьего квартала подсчитали совокупное предложение качественных офисных площадей. Оно составило 7,8 млн квадратных метров (еще примерно 0,5 млн поступит на рынок до конца года).

Если раньше порядок вакантных офисных площадей колебался в районе 6-8%, то к осени поднялся до 30%. При этом доля свободных офисов в самом крупном офисном проекте - “Москва-Сити” - в ноябре увеличилась до 25%. Специалисты объясняют это тем, что тут на локальном субрынке появился крупный объем нового предложения. Многие инвесторы желают распродать офисные блоки, выкупленные в отрезок времени роста рынка, по 6-8 тыс. долларов за квадратный метр.

“В прошлом году объем реализованной площади на московском рынке составил 2,3 миллиона квадратных метров. В этом году планировали реализовать 2,5 миллиона квадратных метров, но, скорее всего, объем продаж снизится до двух миллионов. Совокупное сокращение спроса на коммерческую недвижимость составило порядка 20 процентов”, - говорит управляющий шеф департамента услуг корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle .

“Количество сделок на офисном рынке в октябре-ноябре снизилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года”, - отмечает заместитель директора отдела исследований, глава аналитического направления CB Richard Ellis . По словам директора департамента по связям с общественностью компании AFI Development , в секторе офисной недвижимости класса А сделок по аренде или продаже площадей весьма мало. При этом возрос заинтересованность арендаторов к офисным площадям класса В. “Сданные офисы покуда работают в том же режиме, при всем при том не исключен вариант снижения ставок. С аналогичной ситуацией столкнулись торговые центры. Открытые центры пока не ощутили на себе последствия кризиса, и все-таки существенно замедлилась сдача в аренду новых торговых площадей, ибо торговые сети или приостановили свою экспансию, или выжидают снижения цен”, - говорит она.

Руководитель компании RRG Group рассказывает, что на рынке купли-продажи сделки есть, но проходят они с 20-30−процентным дисконтом, хотя в среднем цены предложения в ноябре снизились только на 8%.

Офисное разнообразие

Стоит заметить, что рынок аренды офисов жутко гибко отреагировал на модифицирование конъюнктуры (в различие от, скажем, рынка жилья). По оценкам г-жи Флоровой из CB Richard Ellis, с октября ставки упали в среднем на 30%. По данным GVA Sawyer, финансовый кризис остудил рынок офисной недвижимости на 10-40%.

Кроме того, обладатели офисных площадей стали выражать гибкость в переговорах об условиях аренды и готовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров: три года вместо пяти-семи лет. Сокращаются ставки индексации (ранее в договорах аренды прописывались ставки индексации 10-15%), предоставляются помещения с уже выполненной отделкой, тогда как в прошлом арендатор оплачивал внутреннюю отделку помещений, если въезжал в новое здание.

При этом на рынке стала пластично преображаться архитектура предложения. “Часть собственников пошли на то, чтобы уменьшить площади с больших на мелкие как более ликвидные”, - отмечает г-н Колокольников. Появилось больше компактных блоков, предоставляемых в аренду. Если раньше в бизнес-центрах минимальная площадь блока составляла 500 квадратных метров, в настоящий момент разрешено сыскать помещение площадью от 200 квадратных метров.

Туманные перспективы

Основными жертвами кризиса, по мнению экспертов, станут объекты с завышенными арендными ставками, которые были сданы в аренду в пик роста цен. Аналитики предполагают, что многие компании, желая сэкономить, захотят перебраться из центра ближе к окраинам.

“В 2009 году будет отслеживаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей с их привлечением, что вызовет понижение и коррекцию цен продаж. В течение 2009-2010 годов продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А: в первую очередность со стороны организаций, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля которых в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20 процентов”, - прогнозируют аналитики GVA Saywer. По их расчетам, спрос на класс А может снизиться на 120 тыс. квадратных метров (при ставке 1090 долларов за метр), а на класс В - на 140 тыс. квадратных метров при сохранении ставки 740 долларов за метр.

Ожидается повышение доли свободного предложения субаренды в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой).

При этом брокеры не устают повторять, что до срока или поздненько спрос восстановится. Тогда-то и обнаружится, что офисов снова не хватает, потому что из-за кризиса многие перспективные проекты оказались замороженными. Г-жа Флорова из CB Richard Ellis предполагает, что предложение офисных площадей в 2009 году сократится на 50% и продолжит уменьшаться в 2010 году. Это, по ее мнению, может привести к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010−м ставки могут достичь докризисного уровня.

Впрочем, многие игроки рынка недвижимости придерживаются пессимистичного сценария, в соответствии которому падение арендных ставок в 2009 году составит 30-40%.