Квартиры и недвижимость

Жителям Имеретинской низменности, где планируется возведение олимпийских объектов, видимо, придётся оставить свои жилища до конца года. Вопрос: добровольно или насильно? Добровольцев могло бы быть приметно больше, если бы власти обнародовали планы застройки и условия выкупа. Людей пугает неопределённость

Необходимость переселения людей с мест будущего олимпийского строительства - в текущее время самая серьёзная задача, которая стоит перед корпорацией “Олимпстрой” и региональными властями. У них в руках федеральный закон, тот, что позволяет действовать это по упрощённой схеме. Но оказалось, что запустить его не так-то просто. До сих пор разрешено только догадываться, что люди получат взамен - и это вызывает социальное напряжение. Между тем час поджимает, а власти находятся между двух огней - если поторопиться, то позволительно принять резкий отпор со стороны местных жителей, а если затянуть, то разрешается сдернуть и без того жёсткие сроки строительства. В то время как диалога не получается - большинство людей категорически отказываются уходить свои дома.

Напряжённый диалог

4 июля, в день, когда весь Сочи праздновал годовщину олимпийской победы, в совхозе “Россия”, расположенном в Имеретинской низменности, состоялась крайне показательная беседа, целиком выявившая настроения местных жителей. Побеседовать с народом приехала , начальство управления земельно-имущественных отношений департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке Олимпийских игр 2014 года. Главная функция этого департамента - снабдить изъятие земель под возведение олимпийских объектов. Для этих целей была создана специальная общественная приёмная. Там и проходила встреча, на которую были приглашены те обитатели Имеретинки, чьи дома попадают под снос.

Главная нелегкость для людей и для самих сотрудников департамента содержится в том, что сегодня инфа по поводу того, кто конкретно подлежит переселению, минимальна. Покуда речь идёт приблизительно о трёхстах частных домовладениях, но в приёмной говорят, что планы эти не окончательны, и в текущий момент идёт их доработка. Когда г-жа Заведеева обмолвилась, что есть ещё полно вопросов, на которые она не знает ответов, это вызвало взрыв эмоций. Саммит одним духом превратилась в небольшой митинг. Полтора десятка мужчина стали практически надрываться о том, что принудительное переселение нарушает их конституционные права и о том, что они не понимают, для чего это вообще нужно. До недавнего времени власти аргументировали надобность сноса тем, что размещение стадионов указано в заявочной книге “Сочи-2014″ , которая представлена Международному олимпийскому комитету. Но теперь, следом того, как решением премьера была перенесена санно-бобслейная трасса, тот самый довод уже не выглядит до того убедительным. И действительно, сотрудница департамента сообщила, что, по её сведениям, проектировщики сейчас ищут возможности сдвинуть стадионы, чтобы минимизировать сносы домов. При всем при том очевидно, что устроиться без сноса не удастся. В краевой администрации есть заявление от корпорации “Олимпстрой” на проведение мероприятий по изъятию собственности. Приступать к строительству необходимо как не возбраняется скорей - аккурат с этим связана активизация работы общественной приёмной. Лариса Заведеева заверяла людей в том, что она, безусловно, понимает их волнение и что главная проблема департамента - достичь воистину справедливой оценки и контролировать работу компаний, которые её будут производить. Но в итоге взаимопонимания выискать так и не удалось. Посетители приёмной в единственный звук заявили, что не собираются оставлять свои дома ни при каких условиях и потребовали встречи с губернатором или мэром.

Изъятие по-олимпийски

Согласно “олимпийскому закону” (310−ФЗ), который определяет строй упрощённого изъятия имущества, жителям Имеретинской низменности может быть предложена либо денежная компенсация, либо равноценные земельные участки. И с тем, и с другим есть определённые сложности. Расходы на выкуп не были учтены в олимпийской смете, а такие же, но свободные территории на берегу моря разыскать чертовски затруднительно. Помимо того, в законе было предусмотрено, что земли, которые будут предлагать людям взамен изымаемых, первоначально должны перейти в ведение края, а только затем быть переданы новым собственникам. Этот агрегат оказался нежизнеспособным. Недавно Госдума приняла поправки в 310−ФЗ, и сейчас реестр земель должен состоять из трёх списков - муниципального, краевого и федерального. Создание этих списков ещё продолжается, и упор, вероятно, будет твориться как раз на предоставление людям новых земель, а не на денежные компенсации. В пользу этого говорит заявление президента корпорации “Олимпстрой” , сказавшего, что его политика в этом вопросе состоит в том, чтобы вручить людям вероятность переселиться поблизости от тех мест, где они живут сейчас. Но тут есть ещё одна загвоздка - перед тем, как переселять на новые места, там нужно ещё что-то построить, а это займёт время, которого остаётся всё меньше.

Законодательный механизм упрощённого изъятия имущества выглядит так: вслед за тем того, как региональные власти принимают соответствующее постановление, необходимо в недельный срок сообщить об этом собственникам. ГК “Олимпстрой” немедленно же должна заключить контракт с оценочной компанией, которая аккредитована при корпорации. Служба по оценке не может продолжаться больше месяца. Двадцать дней отводится на подготовку соглашения с собственником, а если оно не будет подписано в течение двух месяцев, то власти вправе обратиться с иском об изъятии имущества. Заключение суда оспорить уже не разрешено - оно подлежит немедленному исполнению. То есть продолжительность всей процедуры, более того если предположить, что занятие будет покоиться в суде месяц, не превысит пяти месяцев. Таким образом, тем, кто сейчас не согласится покидать свои дома добровольно, придётся произвести это уже в конце нынешнего года, если, конечно, краевые власти дольше не затянут с изданием решения о том, какие участки земли необходимо изъять.

Вполне очевидно, что практическая реализация положений ФЗ-310 намного отстаёт от намеченного графика. Ещё в начале февраля краснодарский глава администрации области на заседании совета по физкультуре и спорту при президенте России рапортовал Владимиру Путину о том, что для переселения планируется выделить примерно 1 тысячи участков, а габарит выплат будет определён в конце февраля - начале марта. Позднее глава ГК “Олимпстрой” обещал, что оценщики начнут работу с 1 июня, но этого до сих пор так и не произошло.

Имеретинский протест

Последние два года в Имеретинской низменности митинги протеста стали регулярными. Причём начались они задолго до выборов столицы Олимпийских игр в Гватемале, но самым прямым образом связаны с этим событием. Напомним - чтобы сагитировать МОК в серьёзности намерений, была принята федеральная целевая программа развития Сочи как горноклиматического курорта, предусматривающая два варианта развития событий - виктория или проигрыш. Но при любом исходе планировалось развивать инфраструктуру и сооружать новые рекреационные и спортивные объекты. Губернатор Александр Ткачёв издал решение о резервировании земель под эти цели и объявил решительную войну самовольным строениям. И это ударило в первую очередность по жителям Имеретинки и членам совхоза “Россия”. У большинства людей документы на землю не оформлены должным образом, а значит, и позволение на сооружение обрести невозможно. То есть под понятие “самозастрой” можно подвести чуть-чуть ли не произвольный второй дом. Естественно, когда ход был запущен и администрация сквозь суд начала требовать сноса, это вызвало возмущение людей. В особенности бойко стали протестовать староверы, поселившиеся на этих землях сто лет обратно и категорически не согласные с тем, что в настоящее время их пытаются обнародовать самовольными захватчиками. На митингах люди жаловались на то, что это сами чиновники тормозили оформление собственности, а в настоящий момент пытаются её отобрать.

Ситуация накалилась до того, что протестующие решили учинить встречу оценочной комиссии Международного олимпийского комитета, которая как раз собиралась посетить Сочи. Понятно, что это серьёзно снизило бы шансы на победу, так что власти дали задний ход. Губернатор встретился с активистами, взял обязательство всяческое содействие в оформлении документов и сделал заявление, которое сейчас староверы вспоминают при каждом удобном случае. Г-н Ткачёв заявил буквально следующее: “Ни один жилище не будет снесён в угоду Олимпиаде”.

Через немного месяцев стало ясно, что сносы всё-таки будут, и первыми под них подпадёт как раз община староверов. Власти не раз заявляли, что для представителей этой ветви православия будет создана обособленная деревня, только вот с выбором места для неё непрерывно возникали трудности.

Вторая волна митингов прошла под знаком недостатка информации об олимпийских планах и вскоре переросла в категорическое неприятие самой идеи какого-либо переселения. И староверы всё-таки попытались донести своё соображение до МОК. В апреле в Сочи приезжала координационная комиссия, которая проверяла подготовку города к 2014 году. Когда олимпийские чиновники и министры российского правительства прибыли в Имеретинку, несколько десятков дядя устроили несанкционированный митинг и даже попытались пробиться к комиссии МОК, но были скоро остановлены силами милиции. Это событие получило громогласный резонанс. Губернатор отчитал правоохранительные органы и заявил, что столкновение было инициировано некими силами извне.

После этого власти стали всячески демонстрировать, что диалог с местными жителями налаживается, но в то же момент признавали, что идёт он непросто. Согласие на переселение удалось заполучить у единиц. Это в основном те, кто живёт в ветхих домах. Большинство же боится неизвестности. В конце концов, о том, что переселение будет проходить на справедливых условиях, заговорили на самом высоком уровне. “Должна быть справедливая рыночная оценка всех тех объектов недвижимости и земли, которые мы вынуждены будем изымать для государственных и общественных нужд. Стоимость выкупа земельных участков, цена выкупа объектов недвижимости будет такая, как если бы вы сегодня, в нынешних условиях продавали их частным лицам на рынке”, - заявил министр регионального развития .

Справедливая цена

О рыночной цене можно говорить, когда есть рынок недвижимости. Сейчас же в Имеретинской низменности его легко нет. Ещё раньше, до резкого скачка цен на квартиры и землю в Сочи, который связан с олимпийской победой, недвижимость в этом месте по нынешним меркам ценилась дёшево. Можно было взять землю по цене 5 000-10 000 долларов за сотку. Но затем, когда начался подъем цен, по сути дела был введён мораторий на сделки. Ну а сейчас закупать что-то в Имеретинке нетрудно угрожающе - внезапно окажется, что жилье будут сносить?

Улицу Голубую, которая стоит особняком, вдалеке от основных поселений, будут сносить уже совсем точно. Это почва обанкротившегося совхоза, сегодня она принадлежит структурам “Базового элемента”. Глава “БазЭла” , один из главных “олимпийских” инвесторов, собирается создавать на этом месте грузовой порт, который далее будет перепрофилирован в марину для яхт, а кругом возведут гостиничный комплекс. Но пока что тут несколько десятков ветхих домов, которые огорожены бетонным забором. Забор поставили, как только с людьми начали калякать о неизбежном переселении. Ныне по домам ходят риэлторы и предлагают варианты жилья на вторичном рынке. Как правило, с людьми удаётся откопать совместный язык.

Директор агентства недвижимости “Винсент” говорит, что подчас дают даже больше, чем это положено по закону. Например, вместо 33 кв. м на семью предлагают 40 кв. м, но, конечно, это уже не берег моря, зато удобства есть. И многие соглашаются. В абсолютных цифрах речь идёт о 140-160 тысячах долларов. Что же касается цены на землю, то обстановка достаточно странная.

“Вот у человека есть шесть соток, и он просит из расчёта восемь тысяч долларов за сотку. Это нормальные люди, разум­ные, - поясняет г-н Филиппов и отвергает предположения по поводу того, что цена занижена. - Берег моря в центре - это одно, а Имеретинка - это всё-таки окраина. Цена земли - весьма сложная вещь. Вот на Рублёвке раньше земля также продавалась за копейки. Тут тонкое дело, не хотелось бы, чтобы раздувалась ситуация с ценами. Если какой-то безумец попросит 50 тысяч за сотку, то это не реальная рыночная цена. А мы сталкиваемся с этим довольно часто”.

В то же пора Эдуард Филиппов признаёт, что объективно обусловить стоимость строений и земли ввиду отсутствия сделок с недвижимостью будет довольно сложно. Г-н Филиппов считает, что наверное найдётся полно людей, которые захотят в одночасье сделаться миллионерами и будут требовать за свои участки и дома сильно большие деньги. В то же период сложно поспорить с тем, что позже того, как все олимпийские объекты и инфраструктура в Имеретинской низменности будут построены, стоимость земли там окажется, возможно, самой высокой на всём Черноморском побережье.

О возможном уровне выкупных цен можно судить по высказыванию в местной прессе руководителя олимпийского департамента края , который заявил, что всем очевидно: 50-150 тысяч долларов за сотку - это прямо завышенная стоимость. И все-таки уже сейчас цена 50 тысяч долларов за сотку в центральной части города является совершенно средней. А чем ближе к морю - тем дороже.

Формально предуготовлять стоимость выкупа должны оценочные компании, которые на конкурсной основе выбрала госкорпорация “Олимпстрой”, но фактически они находятся в явной зависимости от государства. То есть именно от властей будет зависеть, какая цена в конечном итоге окажется справедливой.

Бюджет или имидж

Происходящее в Имеретинской низменности - это только зачин глобальной перестройки всего Сочи. Только в олимпийскую программу включено 243 объекта. Кроме стадионов, будут строить инфраструктуру, дороги и гостиницы. Дмитрий Козак уже назвал конкретные цифры - из частной имущества предстоит изъять 679 га земли. И в этой ситуации повсеместные столкновения интересов людей с интересами государства или инвесторов неизбежны. Причём конфликты отнюдь не во что бы то ни стало будут связаны с переселением. На примере Имеретинской низменности и совхоза “Россия” видно, что документы планирования территории будущего олимпийского строительства недоступны для публичного обсуждения, хотя оно предусмотрено законом.

Местным активистам по своим каналам удалось раздобыть кое-какие карты - и они приводят их в ужас. В частности, напротив главной усадьбы совхоза “Россия”, где проживает возле 3 000 человек, предполагается возведение огромного грузового порта, а весь жилой микрорайон будет окружён складами для инертных материалов. А ибо большинство людей тут зарабатывают “на отдыхающих”. Когда развернётся строительство, курортники сюда без затей не поедут. Если планы впрямь достоверны, то несложно непонятно, чем люди будут получать в ближайшие пять лет. Но пока большинство местных обитателей даже не задумываются о том, чем чревата для них подготовка к Олимпийским играм.

От того, как сейчас решится задача взаимоотношений власти и населения на этом первоначальном этапе, во многом зависит касательство всех местных жителей к происходящим изменениям. Сейчас главное препятствие, стоящее даже перед теми, кто не настолько категорично настроен по отношению к возможному переезду - это неопределённость в вопросе стоимости выкупа. А её воспрещено узнать, пока не согласишься сотрудничать с властями. Люди боятся, что если цена окажется несправедливой, то оспорить это будет уже невозможно. Потому проще покинуть в глухую оборону и полагаться на то, что произойдёт какое-то диво и тебя не тронут. Переломить ситуацию можно либо примерами благополучного переселения, либо силовыми действиями. Основополагающий вариант угрожает бюджету Олимпиады, второй - её имиджу. Потому что сочинские Олимпийские игры собираются соорудить лучшими в истории.