Олимпийский поход
Строительство жилья в столице Олимпиады 2014 года - городе Сочи - идет полным ходом. Нынче предложение в новостройках превысило спрос, оттого всякий ещё раз пришедший девелопер попадает во все больше сложные условия. В выгодной ситуации оказались компании, пришедшие в Сочи раньше других
Самый амбициозный из проектов в Сочи - “Остров Федерация”
Исторически территория города-курорта Сочи была поделена между разными министерствами и ведомствами бывшего Советского Союза. От притязаний на земельные участки эти структуры не отказались и поныне. Вследствие этого распоряжаться городской землей местные власти могут с здоровый оглядкой на могучих пользователей. В Сочи, растянувшемся вдоль берега Черного моря без малого на 140 км, негусто земли под строительство. Участки под застройку разрешается заполучить в основном “с рук”: в муниципальной имущества свободных земель почти нет. “Реальнее приобрести землю у частников, - утверждает менеджер по развитию компании “Регионстрой” (сочинская архитектура петербургской Группы компаний ЛЭК) Дмитрий Кузнецов. - Личный инвестор, если у него нет административного ресурса, вряд ли может полагать на земельный участок из муниципальной собственности”.
Дефицит земли, как всегда, взвинчивает цены. Есть и другие трудности для девелоперов. Например, при строительстве многоквартирных домов приходится работать расчет метража, исходя из размера участка и пятна застройки, - как правило, это сказывается на этажности объекта. В последнее период ужесточились требования городской администрации к застройщикам. В частности, администрация взялась за самострой, вплоть до сноса, рассказывает Кузнецов. Задача высотности ещё решается с помощью сноса “лишних” этажей недостроенных зданий. Помимо того, при строительстве многоквартирных домов инвесторы обязаны озеленить и благоустроить прилегающую территорию, а кроме того снабдить будущих жильцов парковочными местами. В сочетании с ограниченной этажностью и высокой ценой на землю себестоимость жилья оказывается довольно высокой. По словам директора по развитию Группы компаний “М-Индустрия” Григория Усыченко, типовое жилье в Сочи ныне строится отчаянно редко.
Между тем сооружение дорогого жилья под силу только крупным компаниям. Кроме того, на дорогое жилье приходится разыскивать богатых покупателей. Как рассказал в частной беседе обитатель города Сочи, в эти дни на первичном рынке значительна доля спекулятивных сделок - с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. И все-таки причина большинства сделок - возделение продемонстрировать окружающим свою “крутизну” и присутствие толстого кошелька. У столичного “бомонда” входят в моду летние “тусовки” в Сочи.
Ажиотаж исподволь сходит на нет. На продажу в то же время выставляется по нескольку новых объектов. По словам генерального директора компании “РОСТ-Риэлти” , председателя комитета международных отношений Российской гильдии управляющих и девелоперов Валерия Вакуленко, в текущий момент в Сочи строится значительно больше жилья, чем в предыдущие годы. Кроме жилья возводятся отели, в частности полно мини-отелей в три-пять этажей на 10−50 номеров. Резкий скачок строительных объемов произошел в 2001 году, когда в Сочи поехали путешественники и у местных обитателей появились деньги.
По данным застройщиков, сегодня предложение на первичном рынке уже превышает спрос. При этом немного крупных девелоперов заявили о планах реализовать мегапроекты в Сочи - комплексные застройки территорий по 3−5 млн кв. м жилых и коммерческих объектов. Для реализации крупных проектов, пояснил Валерий Вакуленко, пригодна только Имеретинская долина. Там располагаются земли сельскохозяйственного назначения, которые позволительно нарезать на участки по 200−300 га. С одной стороны, очевидно, что до выхода на площадку в целом ряде проектов занятие не дойдет. С прочий стороны, при таком количестве планов ещё пришедшие девелоперы рискуют остаться без участков и без покупателей.
Они были первыми
Патриот города Сочи Валерий Вакуленко не устает калякать об уникальном климате, ландшафте, флоре и фауне этих мест. По его словам, во времена Совьет юнион в Сочи любой год отдыхали рядом 5 млн человек: в санаториях - круглый год, а летом приезжих принимали ещё и гостиницы и приватный сектор. В первой половине 1990−х годов цифра курортников по понятным причинам существенно уменьшилось. При всем при том после этого дефолта 1998 года, когда роздых за рубежом стал не по карману, многие вспомнили про Сочи. Подъем числа отдыхающих, рассказывает Вакуленко, происходит с 1999 года. Обстановка в городе была неприглядная - на объектах туристской инфраструктуры царило запустение. Однако за сотку земли на берегу уже тогда запрашивали 5−8 тыс. долларов. В 1990−е годы также началось формирование горнолыжного курорта Красная Поляна. Тогда и возникла мысль основать в Сочи Олимпиаду. Более того заявку подавали.
Московские инвесторы появились в Сочи безотлагательно вслед за тем дефолта, в 1999 году. Основополагающий мотив - создать “все одинаково что” в престижном для России месте. Экономика проектов - на втором плане. Петербургские застройщики вышли на сочинский рынок позже, но с более определенными планами. Приход наших строителей в Сочи удивительным образом совпал со временем, когда представителем президента в Южном округе был бывший глава администрации области Петербурга Владимир Яковлев.
Первой из петербургских компаний на берег Черного моря ступила СК “Импульс”. Следом регистрации в 2004 году дочерней структуры СК “Импульс-Юг” застройщик начал сооружение двух жилых объектов - дома в центре Сочи и комплекса в Бочаровом Ручье, под боком от президентской резиденции. После этого в 2005 году в Сочи стала создавать корпорация ЛЭК. Первым проектом был 17−этажный кирпично-монолитный обитель в Грузинском переулке. В 2007 году “диаспору” петербургских застройщиков усилила фирма “М-Индустрия” , в портфеле которой было безотложно несколько проектов. Что ни на есть амбициозный - “Остров Федерация”. Это курортно-рекреационный комплекс, возведение которого произойдет на насыпном острове в Черном море - по аналогии с проектами в Дубае. Очертания острова должны напоминать контуры России. Площадь намывной территории - 330 га. Цена проекта сегодня оценивается в 300 млн евро. Намыв вот-вот начнется. Завершение проекта намечено на 2013 год.
Уже в 2008 году начались продажи в комплексе “Сияние Сочи”, тот, что сооружает петербургский девелопер ИСК “Грантика”. Это три 19−этажных здания. В состав комплекса кроме квартир войдут водный комплекс, расположенный на кровле коммерческого корпуса, физкультурный клуб, SPA-салон , магазины, парк. Ориентировочно срок завершения - финал 2009 года.
Последним на данный миг петербургским пришельцем в Сочи стало ООО “Ленморпроект”. Группа примет участие в реконструкции грузового порта (его планируют обратить в пассажирский), а также в сооружении грузовых районов порта в Имеретинской бухте. По расчетам, в результате пятилетней реконструкции пассажиропоток увеличится в четыре раза.
Последствия роста
По словам Валерия Вакуленко, дорогое (элитное и бизнес-класса) жилье сегодня предлагается в основном на первичном рынке. Недорогой сегмент - вторичный рынок, охватывая многоквартирные дома. Однако главная приманка для покупателей и инвесторов - земельные участки. Минимальный габарит выставленных на продажу наделов - традиционные шесть соток.
Цены на сочинскую недвижимость растут дифференцированно. По словам Кузнецова, вторичный рынок прибавляет цены активнее, чем новостройки. При этом дешевое жилье растет в цене медленнее, чем дорогое. Сегодня стоимость типового жилья составляет 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м, элитного - 4−25 тыс. долларов за 1 кв. м. Квартиры на ранней стадии строительства в комплексе “Сияние Сочи”, который позиционируется как предмет бизнес-класса , предлагаются сегодня по цене от 3,5 тыс. долларов за 1 кв. м.
Активнее всего в Сочи дорожает почва как наиболее востребованный сегмент недвижимости. Стоимость сотки составляет 80−150 тыс. долларов - в зависимости от местоположения, то есть близости к морю.
Замедление роста цен на первичном рынке Григорий Усыченко объясняет уж очень резким скачком, который случился тотчас потом решения МОК проводить Олимпиаду в Сочи. Тогда, рассказывает Усыченко, многие застройщики разом подняли цены на 30−40%. На рынке царил ажиотаж, который, впрочем, продлился всего две-три недели. Сейчас застройщики озабочены проблемой реализации квартир по заявленным ценам, однако превалирующее над спросом предложение затрудняет процесс. Усилия застройщиков часто сводятся к поиску способов скрытого снижения цен - в виде специальных акций, скидок и рассрочек. В первую очередность - на дорогое жилье. Поэтому, несмотря на неторопливо растущие цены, Усыченко называет ситуацию на сочинском рынке затишьем. В свою очередь, специалисты компании “Грантика” полагают, что имеет местоположение стагнация, которая, однако, продолжительно тянуться не может.
Палки в колесах
Выход на сочинский строительный рынок сопряжен со множеством проблем. По словам Дмитрия Кузнецова, в Сочи нет актуального Генплана, то есть не определены районы жилой застройки и нежилых зон. Потому большое формальное значимость придается публичным слушаниям, посредством которые проходит произвольный инвестпроект. Однако если администрация города полагает, что сооружать надо, то строительство начинается. Впрочем, в текущее время это характерно для всех российских городов. Тем не менее чиновники прислушиваются к протестам граждан по поводу сооружения многоквартирных домов на землях, некогда предназначенных под ИЖС, - уже с полсотни таких участков переведены под строительство многоквартирных домов.
В отсутствие свободных муниципальных земель под застройку инвесторы приобретают участки у частных лиц. При этом сегодня, говорит Кузнецов, получает распространение торговлишка “упакованными” пятнами под строительство. Причина классического девелопмента - безденежье. Заметное численность участков с пакетом необходимых документов продают компании, которым хватило средств только на начальный период проекта, а для выхода на площадку средств нет.
Ориентируясь на подобные предложения, разрешено сделать расчет примерную стоимость проекта. Например, в районе вокзала продается “упакованный” участок (не самый-самый лучший) площадью 18 соток за 290 млн рублей. Изначальная нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет 43 тыс. рублей. Если приплюсовать к этому себестоимость строительства, маржу застройщика, удорожание в отрезок времени строительства, мы получим цену объекта эконом-класса.
Однако с подобными участками дело обстоит не так просто, как кажется на начальный взгляд. Сверх меры зачастую в пакете документов, который прилагается к наделу, не хватает практически одной справки. Продавец участка клянется доставить ее прямо завтра (вариант - сквозь неделю), однако ход может затянуться на годы. Причина - обременения участка.
Григорий Усыченко полагает, что первейший тормоз строительства сегодня - юридическая аккуратность земельных участков. Многие наделы частных лиц не оформлены в имущество по существующим правилам: администрация тормозила тот самый процесс, принимая во участливость предстоящий строительный бум. То же касается юридических лиц, в том числе продавцов “упакованных” участков. “Юридически чистых предложений почти нет”, - констатирует Усыченко.
Еще единственный тормоз нового строительства - плохое обеспечение инженерной инфраструктурой. Все городские сети изношены. По словам Дмитрия Кузнецова, сейчас запущена краевая программа модернизации инженерной инфраструктуры, в рамках которой планируется реконструировать несколько котельных. Но существующих котельных недостаточно, потому что ведется новое строительство, нужны дополнительные мощности. Воды в то время как хватает, но есть большие проблемы с канализацией: очистных сооружений в городе нет, стоки сбрасываются в море. Обеспечение электроэнергией также представляет проблему: населению она подается с перебоями, а строителям могут отказать в подключении из-за отсутствия лимитов. При этом плата за подключение растет. Сегодня она составляет 35 тыс. рублей за 1 кВт, к концу года, полагают застройщики, достигнет 50 тыс. рублей.
В различие от целого ряда российских регионов, в Сочи покуда нет проблем со стройматериалами. Металл, дефицит которого периодически возникает в других регионах, поставщики обещают завозить из Турции. Цемент везут оттуда уже сейчас. Кроме того, цемент поступает с Украины. “Стройматериалы пока есть, - говорит Григорий Усыченко, - но если понадобятся большие объемы для строительства олимпийских объектов, фирмам, которые не заключат стратегических контрактов, материалов может не хватить”.
Гости званые и нежданные
Специалисты ожидают появления двух основных тенденций на сочинском рынке недвижимости - скорого прихода крупных подрядных компаний и роста цен в перспективе.
Главная опека государства - сооружение олимпийских объектов, а не строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. Однако необходимые формальности, предшествующие выходу подрядчиков на стройплощадку, пока не выполнены. По словам российского премьера Виктора Зубкова, “приходится констатировать, что выполнение отдельных поручений несколько затянулось”. В первую очередь необходимо оформить землеотводы под инфраструктурное строительство. По сведениям Союза строительных компаний “Союзпетрострой”, представители которого недавно побывали в Краснодарском крае, за период, миновавший затем выбора Сочи в качестве олимпийской столицы 2014 года, сделано сильно мало. Это замечательно сознает руководство края. Проектная документация только заказана, не определены транспортные схемы, идет розыск инвесторов и возможных подрядчиков. “При этом основное ориентация поисков - иностранные компании”, - утверждают в “Союзпетрострое”.
По словам Григория Усыченко, администрация Сочи бойко ведет переговоры, рассчитывая притянуть крупных подрядчиков. И они приходят - пока, как правило, их приводят крупные застройщики, выходя на площадку.
На близкое место на этом празднике жизни целиком могут планировать подрядные компании Петербурга. В марте 2008 года делегация компаний “Союзпетростроя” провела переговоры об участии наших фирм в строительстве олимпийских объектов. В результате выяснилось, что краснодарские строители ждут иногородние фирмы в качестве даже не подрядчиков, а субподрядчиков, нанятых для выполнения отдельных видов работ. Но и в этом случае компании, чтобы обрести заказ на олимпийских объектах, обязаны сотворить в Сочи филиалы. Фирмы, которые не хотят регистрироваться в качестве сочинских юрлиц, не получат олимпийских заказов. Некоторые компании, входящие в “Союзпетрострой”, уже открыли такие филиалы и даже выполнили определенные работы. Это “Росстрой”, “Электросистемы”, “Гефест”, “Роспайп”, “Транслайн”, “Грузомобиль”. На прямые переговоры с инвесторами вышли “Мостострой-6″ и “Метрострой”.
Стоит ли овчинка выделки?
По мнению Валерия Вакуленко, увеличение цен будет неторопливый и дифференцированный, с разбросом 15−100%, ибо резкие ценовые скачки уже случились. Больше всего цены вырастут в районе Красной Поляны и Имеретинской долины. Также он не исключает увеличения цен на заброшенные участки (например, бывшие базы отдыха или стадионы) и даже на объекты незавершенного строительства, как правило, не чересчур удачные.
Григорий Усыченко полагает, что к концу сезона быть может подорожание объектов первичного рынка на 15%. По мнению специалистов ИСК “Грантика”, когда рынок выйдет из стагнации, а факторы внешней среды города и общие факторы макроэкономики перестанут негативно влиять на рынок недвижимости, рост цен может собрать возле 30% годовых, обычных для строящихся объектов. Однако если негативные тенденции усилятся, а резкие колебания соотношения спроса и предложения сохранятся, цены могут снизиться грубо на 10%. Дмитрий Кузнецов полагает, что наверное понижение даже цен на землю, в частности в центре Сочи, где энергично ведется уплотнительная застройка: “Думаю, если середина города окажется перенасыщенным новостройками, земля упадет в цене”.
Учитывая, что с приходом крупных компаний конкуренция на сочинском рынке будет нарастать, а предложение уже сейчас превышает спрос, новые проекты должны быть уникальными. “Мы не готовы приниматься за проекты только потому, что они в Сочи, - комментирует Усыченко. - Сегодня как ни при каких обстоятельствах важны характеристики проекта, личные особенности, оригинальность”. Словом, теоретически прийти на сочинский строительный рынок можно, если одолеть все формальные, ценовые и инфраструктурные сложности. Не возбраняется даже что-то построить. Но главное в сегодняшних условиях - суметь это построенное продать.