Квартиры и недвижимость

Покупка квартиры или загородного дома завсегда сопряжена с рисками. Приобретение жилья в новостройке чревато невыполнением застройщиком своих обязательств: он может затянуть сдачу дома, а то и отнюдь смыться с деньгами соинвесторов. Вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, избежать которых разрешено только благодаря собственному неусыпному вниманию

Иллюстрация: Наталья Вихляева

Далеко не любой клиент жилья дотошно вникает во все имеющиеся документы на квартиру или обращается к юристам за помощью при оформлении сделки, которая на первостепеннный точка зрения кажется несложной. Отседова большое численность махинаций и обманов, а кроме того сделок, оспариваемых в суде третьими лицами. Потребители, которые не удосужились скрупулезно испытать чистоту квартиры, подсчитывают убытки.

Последствия брака

Москвичка Светлана Ленинцева пару лет обратно приобрела для своей дочери однокомнатную квартиру на вторичном рынке у Сергея Нестерова. Помещение было в плохом состоянии, оттого новые хозяева безотлагательно начали к ремонту. Наняли бригаду, составили смету, и служба началась. Но дальше события развернулись жутко неприятным для Светланы образом. “Внезапно появилась бывшая супруга продавца, - вспоминает Светлана. - Она утверждала, что данная жилплощадь является имуществом, совместно нажитым ею и экс-супругом. Добровольно вернуть бывшей жене количество суммы, полученной от продажи квартиры, Сергей Нестеров отказался, и она подала иск в суд”. Выяснилось, что квартиру Сергей впрямь приобрел ещё до развода с женой. “У него был наш бизнес, приносивший недурственный доход. Заработанные монеты он и вложил в недвижимость, не уведомив об этом супругу. А после этого его дела пошли на спад, коммерциал пришлось продать, тут и развод подоспел - денежки поделили с женой”. Но квартира, тайно купленная Сергеем Нестеровым, осталась в его собственности.

В результате суд удовлетворил заявочное пожелание истицы, и сделку между Светланой и Сергеем признали ничтожной (то есть недействительной). Соответственно главе 7 Семейного кодекса, а ещё статье 256 Гражданского кодекса, все имущество, нажитое супругами в годы брака, является общим, если письменным договором между ними не назначен другой строй раздела собственности. Таким образом, квартира, приобретенная Сергеем Нестеровым, хоть и оставалась для его супруги тайной за семью печатями, но надвое ей все-таки принадлежала, а на указание общим имуществом необходимо согласие обоих супругов. Отсутствие такового и было квалифицировано судом как основание для признания сделки ничтожной. Больше того, если бы Сергей Нестеров утаил от супруги не квартиру, а наличные финансы - скажем, положив их в банковскую ячейку, и лишь потом развода приобрел бы недвижимость, то, скорее всего, требование истицы о разделе уже проданного жилья было бы также удовлетворено. Потому что своего бизнеса, приносящего стабильный и ощутимый доход, Сергей лишился еще до расторжения брака. И в ходе разбирательства обязательно выяснилось бы, что без денег, вырученных прежде (то есть еще до развода), он не сумел бы взять квартиру.

Следует отметить, что в случае со Светланой сказалось несовершенство исполнения законодательства. При оформлении прав на жилье Сергей был обязан дать в Цельный реестр прав на недвижимое добро и сделок с ним (ЕГРП) дозволение супруги на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую мужу новости дела от лица жены. И все-таки этих документов зачастую не требуют, в особенности если оформление права имущества происходит сквозь посредников.

Требование предоставить согласие на сделку от супруга способно избавить вас от массы неприятностей и существенных убытков. Светлана Ленинцева, например, не только потратила немало времени и усилий на покупку жилья, которое так и не перешло в ее собственность, но и вынуждена была практически выбросить на ветер существенную сумму. Во-первых , за час разбирательства и переоформления документов московские квартиры выросли в цене на 10% (и ей еще повезло: с момента подачи иска до вынесения решения может одолеть путь три года, за это период цена жилья более того при нынешней динамике способна вытянуться еще больше). Теперь, затем расторжения сделки, за полученные назад капиталы достать аналогичную жилплощадь уже не представляется возможным. Во-вторых , пришлось выплатить неустойку компании, делавшей ремонт, оттого что контракт с ней уже был подписан и работы начались. Кстати, если бы они были закончены, Светлана могла настаивать в суде на возмещении средств, потраченных ею на неотъемлемые улучшения в квартире.

Однако незадачливая покупательница попала не в самую плохую историю: в договоре купли-продажи была указана реальная стоимость квартиры. А ибо частенько стороны приходят к соглашению о сознательном уменьшении суммы сделки в договоре - это снимает с продавца доля налогового бремени. В случае же признания сделки недействительной покупатель не сможет стребовать с продавца ту часть денег, которая была передана ему “в конверте”.

Итак, письменное и нотариально заверенное согласие мужа или жены на совершение сделки с имуществом непременно должно находиться в пакете документов. Как видно из предшествующего примера, такая бумага не помешает и в том случае, если брак распался. По крайней мере, следует узнать у экс-супруги (или супруга) продавца квартиры, имеет ли она основание оспорить сделку, инициированную ее “бывшим”. Существует заблуждение: если развод состоялся более трех лет назад, то и тревожиться не о чем - исковая давность истекла. Срок ее реально составляет три года (ст. 196 ГК РФ), при всем при том с момента, когда пострадавшая край узнала или должна была познать о нарушении своих прав (ст. 200 ГК РФ).

Дети бывшими не бывают

Права несовершеннолетних - особая задача на рынке купли-продажи жилья. Дети, не достигшие 18−летнего возраста, могут являться собственниками недвижимости, обыкновенно доли, но в силу отсутствия дееспособности не имеют права распоряжаться ею самостоятельно. И не уникальность ситуация, когда родители как законные представители продают квартиру, собственником части которой является их несовершеннолетний ребенок. Однако не каждая такая сделка является юридически чистой, а значит, безопасной.

Петербуржец Тимур Алымов на собственном опыте узнал, что, когда родители-продавцы нарушают права малолетних, страдает покупатель. В начале 2005 года он приобрел в Москве трехкомнатную квартиру у семьи Медуницыных - Ольги и Константина, с которыми проживал их семилетний наследник Ян, хозяин одной третьей части жилья. Сделка выглядела идеально законной и никаких подозрений не вызывала до тех пор, в то время как Медуницыны не попросили покупателя об одолжении. “Поскольку выписать несовершеннолетнего в никуда нельзя, меня попросили прикрыть глаза на факт его регистрации в моей квартире. Они сказали, что хотели бы прописать ребенка по новому адресу - у бабушки, - вспоминает Тимур. - По словам супругов, как раз шло оформление документов на ту квартиру, вследствие этого требовалось повременить совершенно немного”. Согласие на такую “сделку” - большая оплошность Тимура. Он признает ее и сам: “не учел, что придется иметь в распоряжении занятие с органами опеки и попечительства”, а они обязаны вмешаться, если с регистрации снимается малолетний собственник помещения (или доли в нем) без предоставления аналогичных условий проживания.

Еще единственный сюрприз поджидал Тимура, когда он поднял вопросительный мотив о выписке Яна из квартиры. Оказалось, что супруги Медуницыны решили развестись, и квартиру они продавали с целью разъезда. Расстроенная Ольга решила позаботиться о материальном благополучии сына. При помощи юриста она вознамерилась доказать, что сделка по продаже “трешки” была совершена под давлением обстоятельств личного характера, а интересы ее несовершеннолетнего сына пострадали (он лишился доли). Ян не получил от родителей аналогичных условий проживания (учитывается район, метраж комнат, близость детских оздоровительных и образовательных учреждений). Помимо того, они не позаботились о том, чтобы чадо получил долю во сызнова купленном родителями жилье. Таким образом, его права в действительности были ущемлены. “Разбирательство шло долго, - говорит Тимур. - Но дело в итоге повернулось не в мою пользу: сделку признали ничтожной, так как иного способа соблюсти интересы ребенка не нашлось”. Правда, Константин Медуницын оказался человеком добросовестным: Тимуру он компенсировал затраты на ремонтик и на купленные после этого переезда встроенную мебель и технику.

Покупать жилье разрешается лишь в том случае, если с регистрации сняты все прежние жильцы. Помните, что дети не бывают бывшими. Если непродолжительное миг тому вспять в квартире был прописан ребенок, а о дальнейшей его судьбе вам ничего неизвестно - попытайтесь выяснить, не ущемит ли права ребенка сделка по продаже недвижимости.

Существует и еще один нюанс. До 1994 года квартиры могли приватизироваться без учета интересов несовершеннолетних жильцов. Проще говоря, родители, оформляя квартиру в собственность, могли не выделять на детей доли. Позже эта норма была признана прямым нарушением прав ребенка, ее упразднили, но документы по раньше проведенным сделкам никто не переделывал. Стоит учитывать тот самый факт: если в квартире, приватизированной до 1994 года, был прописан ребенок, долю на которого не выделили (все это найдет родное отображение в справке из ЕГРП и в расширенной выписке из домовой книги), лучше поискать иной предмет для покупки. В каждый миг “пострадавший” может предъявить юридическое право на квартиру. Возможность того, что суд удовлетворит его иск, достаточно велика.

Жертва залога

Справка из Единого реестра прав на недвижимое собственность и сделок с ним способна оказать покупателю недвижимости еще одну услугу, которую тяжко переоценить. Как раз благодаря ей Михаил Тригубов своевременно отказался от сомнительной сделки по покупке таун-хауса. Запросив данные из ЕГРП, он выяснил, что сооружение является спорным: следом смерти владельца наследники - два брата - в суде выясняют, кто унаследует дом. “Как раз один из братьев и предложил мне вписать залог за жилье (30% стоимости), активизировать там ремонт (планировалась масштабная перепланировка) и облагораживание территории, - рассказывает Михаил. - По словам продавца, “позже, когда утрясутся некоторые формальности с документами”, я должен был привнести второй платеж, и жилье перешел бы ко мне целиком”.

“Продавец”, по всей видимости, здорово нуждался в деньгах - возможно, для найма адвоката по текущему делу. Убежденный в успехе, он готов был сбыть таун-хаус Михаилу и его семье, не позаботившись о юридической чистоте сделки. Оттого что к моменту планируемого оформления объекта в достояние он перестал бы быть спорным, проблем не должно было возникнуть. Однако никаких гарантий завершения дела в пользу фальшивого продавца нет и не могло быть. Михаилу предлагалось выплатить залог в обмен на вероятность приступить ремонт. Но с точки зрения закона он не имеет права что-либо изменять в чужом доме, а в силу того что не смог бы даже посредством судебный иск достичь компенсации в том случае, если бы суд оставил жилище второму брату.

Если жилье унаследовано, поинтересуйтесь, не могут ли предъявить обоснованных претензий другие родственники: через суд они имеют право достигать правды в течение срока давности - то есть трех лет с момента нарушения их права на наследство. Проверяя собственников квартиры или дома на “чистоплотность”, обратите внимание, не обременена ли недвижимость правами третьих лиц (например, арендаторов), не находится ли она под арестом или в залоге. Познакомьтесь со всей историей квартиры - если ее нередко продавали и покупали, всю дорогу менялись жильцы и собственники, не соглашайтесь на покупку: будет тяжело проследить, не нарушены ли чьи-то права - не только при последних продажах, но вообще с момента приватизации или наступления другого первичного права (покупки у застройщика). Помните, что продавцы спорных квартир часто работают через посредников или используют просроченные доверенности. Потому проверяйте, не отозвана ли доверенность (например, из-за смерти собственника). Это не возбраняется сделать, позвонив нотариусу, выдавшему бумагу.