Квартиры и недвижимость

Дальнейшее понижение цен на алматинском рынке недвижимости может солидно усугубить экономический кризис

Один из самых актуальных вопросов, стоящих перед участниками рынка недвижимости - когда будет достигнуто ценовое дно и снижение цен сменится ростом, тот, что оживит отрасль. В последнее пора чаще всего слышны прогнозы о том, что тренд изменится осенью. Но, как выяснилось, не все участники рынка готовы дожидаться два-три месяца. На недавно прошедшей пресс-конференции представители Казахстанской федерации недвижимости заявили, что сохранение существующих на рынке тенденций приведет к уходу с него ряда крупных игроков. Возможно, занятие не ограничится этим - если не удастся предотвратить общественный сброс грубо подешевевшей недвижимости, экономику страны ждут глубокие потрясения.

Первые держат рынок

Сразу же оговоримся - не все сегменты строительного рынка показывают стремительное падение цен. На первичном рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции. В ряде регионов с прошлого июня цены выросли. Лидером роста стали Усть-Каменогорск (+18,1%), Кызылорда (+17,2%), Костанай (+15,2%) и Астана (+14,1%). В Алматы в целом цены упали на 1,2%, такова же динамика в Актау (-4%) , Петропавловске (-30%) , Семее (-9,4) и Талдыкоргане (-15%). Южная столица Казахстана в особенности отличилась: цены на жилье класса “элит” упали на 30%, на “бизнес” и “эконом” - больше чем на 25%, на коттеджные городки - на 20%. Но переломить общую тенденцию Алматы не смогла, и в целом за год, с июня 2007−го, “первичка” подорожала на 4,9%. Впрочем, многие строительные компании ещё осенью прошлого года зафиксировали цены на уровне 2,5-2,8 тыс. долларов за единственный квадратный метр жилья бизнес-класса. И, как сказал “Эксперту Казахстан” источник в одной из строительных компаний, пожелавший остаться неизвестным, дальнейшее снижение не предвидится. Причина проста: снижение будет обозначать падение прибыли, так как в эту сумму заложена себестоимость строительства, затраты на подведение коммуникаций, а кроме того дополнительные затраты - всевозможные “откаты” и т.п.

Но клиент не торопится получать дорогое жилье, особенно то, что строится по долевому принципу. Как известно, до наступления кризиса рядом 60% коммерческого жилья в республике строилось на средства дольщиков. Правда, в последнее миг обстановка начала изменяться - по крайней мере, так полагают в правительстве. Кстати, как сообщил на недавнем заседании правительства глава Мининдустрии Владимир Школьник, “благодаря принимаемым правительством мерам по защите дольщиков (ужесточение законодательства. - “ЭК”), наблюдается немаловажный прирост - на 88,6% - объемов строительства коммерческого жилья”. По сути дела повышение объемов строительства составило 954 тыс. квадратных метров, достигнув 1,06 млн квадратов. Таким образом, как отметил г-н Школьник, из 47 тыс. дольщиков, которые есть в стране, за пять месяцев текущего года 5,3 тыс. дольщиков уже получили свои квартиры.

Всего же, по словам министра, с начала года введено в эксплуатацию более 3,3 тыс. квадратных метров жилой площади, а инвестиции в эту сферу за первые пять месяцев составили 209 млрд тенге, что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. “Это консервативная оценка результатов строительства. Думаю, что официальные данные будут лучше”, - заметил Владимир Школьник.

Несмотря на это, участники рынка пессимистично относятся к ближайшим перспективам строительной отрасли. И все чаще поглядывают за рубеж. “Поскольку строительный коммерциал в текущее время недурственно развивается в России, многие строительные компании поднимают технику, своих лучших специалистов и передислоцируются в Петербург и Москву. Один застройщик рассказал, что едет в Сочи сооружать олимпийские объекты. Где идет финансирование, туда идет бизнес”, - говорит председатель Ассоциации товаропроизводителей города Алматы Серик Туржанов. Всего, по оценкам аналитиков, Казахстан может обронить более 50% строительных компаний. Но возникает вопрос: каковы будут последствия этого? По мнению г-на Туржанова, неизвестно, кто займет их место, учитывая, что в стране проживает только малость более 15 млн человек. “Ситуацию в Алматы и Астане энергично изучают представители Ближнего Востока, Юго-Восточной Азии и России. Ищут что бы скупить, и если раньше они говорили “пустите в бизнес под 10%”, то сейчас, зная, что денег всего ничего и нашим компаниям иностранцы монеты без затей так не дают, они ведут разговорчик о доле в 25%”, - рассказывает вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

Еще весной нынешнего года аналитики, в частности представители компании Scot Holland, озвучивали мнение, что теперь, когда мыльный пузырь сдулся, рынок стал привлекательным для иностранных игроков. Вероятнее всего, уже посредством один-два года казахстанская строительная отрасль будет представлять собой совсем иную картину, нежели сегодня. Правда, приход иностранных девелоперов расценивается неоднозначно. С одной стороны, они принесут с собой навык и технологии. С иной - средства, получаемые ими от продаж недвижимости, будут покидать из Казахстана, а не реинвестироваться в экономику страны.

Вторичные проблемы

В различие от первичного рынка, “вторичка” по всему Казахстану движется в одном направлении - вниз. С июня прошлого года падение цен составило 7,7%. Больше всего цены упали в крупных городах, недвижимость в которых бойко использовалась в качестве объекта инвестиций. Так, в Астане цены упали на 19%, Актобе - на 13%, а в Алматы без малого в два раза - на 44,4% (см. график 1). По данным Казахстанской федерации недвижимости снижение цен в Алматы было еще более динамичным - на 58,5%.

Причем наиболее переоцененным было жилье в спальных районах, и аккурат оно, как и прогнозировали эксперты, продемонстрировало наибольший спад. Так, к примеру, цены на квартиры в так называемых номерных микрорайонах упали на 63,5% (и это наиболее значимое снижение). Наименьший спад зафиксирован в районе “золотого квадрата” - района в центре южной столицы, где цена недвижимости снизилась на 50%.

Сегодня вторичный рынок недвижимости стоит перед некой чертой, за которой - либо оживление, либо еще более значительный крах. “У нас в стране в текущий момент самая большая задача - банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки при реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир. Они говорят: мы согласны сбывать их на 10, 15, 20% ниже их рыночной стоимости. Справедливости с целью отметим, что большинство проблемных ипотечных кредитов бралось заемщиками в отрезок времени март-июнь 2007 года, т.е. в период пика цен. Обрушение ценового рынка более чем надвое за истекший год привело заемщиков к решению об отказе выплат и приобретению другой, более дешевой квартиры.

По мнению представителей ассоциации, массовый выброс залоговых квартир по заниженной стоимости обрушит не только рынок недвижимости, но и всю экономику Казахстана. Особенно пострадает малый и обычный бизнес (см. график 2). “Сегодня вся недвижимость Казахстана, находящаяся в залоге у банков, составляет возле 40 миллиардов долларов. В мировых масштабах это небольшие деньги. Фактически сегодня всю экономику Казахстана не возбраняется скупить за 50 миллиардов долларов: и все банки второго уровня, и недвижимость, и проживающих в ней людей, - считает г-н Туржанов. - Иностранные инвесторы из великодержавных стран рвутся на наши рынки. Почему? Сквозь банки второго уровня (БВУ), через истинный сектор экономики позволительно скупить все задешево и вылезти на наши ресурсы - продукты питания, недра, человечий ресурс”.

В то же момент основную угроза для рынка составляют не столь залоговые квартиры, сколь земельные участки. Кризис на рынке земельных участков начался позднее, нежели на рынке жилья. По сути, как раз почва является основным залоговым имуществом для банков. На рынке есть большое число объектов, где участки заложены, а задолженность перед банками составляет более 75% от их стоимости. При этом возведение более того не началось. “В первую очередность это проблема самих банков второго уровня. Если земельные участки в городе хотя бы потенциально привлекательны, то участки в пригородной зоне, не имеющие целевого использования ИЖС и МЖС, сейчас чуть-чуть кого интересуют. Банки хватали их в залог, зачастую с целью изменения целевого назначения, позволяющего существенно усилить их рыночную стоимость. Руководство запретило подобную практику. Залоговые участки в городе требуют обслуживания (охрана, банковские проценты и т.д.), но минимизирована их инвестиционная привлекательность под застройку. Сейчас рынок земельных участков в южной столице активизировался. Основная причина - акимат отменил 68 постановлений об изъятии земельных участков для госнужд. Их обладатели ожидали серьезной компенсации, но… В настоящее время они продают их по низким ценам. К примеру, в районе ЦПКиО, нижнем “Компоте”, Баганашиле и в других престижных районах поднять участок стоимостью 17-30 тысяч долларов за сотку не проблема”, - говорит г-н Калинин.

Выход есть…

По его словам, сейчас есть три группы потенциальных покупателей на рынке недвижимости: первая - это те, кто реально нуждается в жилье и имеет средства на его покупку. Вторая - это те, кто на пике цен получил за сносимое жилье серьезные для рядового потребителя финансы - до 200 тыс. долларов за сотку земли. Третья - стратегические инвесторы.

Очевидно, что переломить сложившуюся ценовую тенденцию можно, если воротить на рынок третью категорию - первая и вторая группы немногочисленны и не обладают значительными объемами свободных денег. Тут участники рынка возлагают надежды на государство. “Есть панацея, причем она может быть разработана только нами внутри страны благодаря диалогу между тремя игроками - это малый и средний бизнес, банки второго уровня и правительство РК. Нам нужно разыскивать внутренние источники инвестирования - всевозможные инвестиционные фонды, биржи. Тот самый инструментарий мы сейчас ищем для того, чтобы предложить на рынок, а ещё кабинету министров”, - говорит Серик Туржанов.

“В первую очередь необходимо во что бы то ни стало рассчитаться с обманутыми дольщиками, так как доля вины государства в этом месте очевидна - выдача лицензий, предоставление земельных участков, отсутствие надлежащего контроля над застройщиком, отсутствие страхования рисков дольщиков и т.д. Пособить формирование строительного сектора через дальнейшее развитие государственной программы жилищного строительства. Развивать рынок арендного жилья с установлением акиматом фиксированной арендной ставки на жилую и коммерческую недвижимость в соответствии с международным опытом. Ввести надзор по налоговым сборам от аренды недвижимости. Снизить ипотечную ставку, которая в международной практике не превышает 6,7% в год, - считает г-н Калинин. - Следует подчеркнуть, что держава последние полгода живо и со значительной пользой стало вмешиваться в регулирование рынка недвижимости - подмога обманутым дольщикам; снизилось противостояние акиматов и владельцев изымаемого имущества для госнужд; повысились требования к застройщику и к качеству жилья”.

Кстати, недавно алматинский аким Ахметжан Есимов обратился к председателю правления АО “ФУР “Казына” Арману Дунаеву с просьбой предложить правительству разобрать вероятность снять ограничения в государственном кредитовании по ряду видов деятельности. “Это стратегический вопрос, определяющий наше будущее. Мы рискуем затерять важнейший момент развития жилищного строительства, вследствие этого ипотека должна сделаться доступной. Малый бизнес зависит от потребительского кредитования, от покупательской способности населения. Хотелось бы, чтобы “Казына” задумалась и о том, как стимулировать эту доля малого бизнеса. Мы должны вручить импульс, знак банкам”, - заявилаким.

Фото Азиза Мамирова