Квартиры и недвижимость

На рынке коммерческой недвижимости нынче - не кризис, а смена бизнес-модели. Чтобы минимизировать потери, девелоперам полезно отступиться от сомнительных проектов и начать к диверсификации бизнеса

Фото: Андрей Порубов

Паника, боязнь и неопределенность - так в личной беседе описал ситуацию на уральском рынке коммерческой недвижимости единственный из знакомых директоров девелоперской компании. Оспорить трудно. В одном Екатеринбурге региональные инвесторы уже приостановили реализацию десяти проектов. Многие компании пересматривают концепции объектов (например, в бизнес-центрах чаще избавляются от офисной составляющей в пользу гостиничной, от торговых площадей - в пользу многофункциональных комплексов). Некоторые несложно не знают, что делать. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании “Интеко” Бориса Балкарова, если американские и европейские девелоперы имеют какой-то навык преодоления кризисов и наработанные антикризисные стратегии, то у российских (тем больше региональных), как правило, таких нет.

Федеральные и международные компании также с недоверием смотрят на “нестоличные” рынки. Президент компании Storm Properties Майкл Бертон признался, что его группа приостановила реализацию четырех проектов в регионах. Председатель совета директоров и собственник федерального холдинга RBI Эдуард Тиктинский в конце сентября заявил, что фирма отказывается от выхода на рынки Уфы, Екатеринбурга, Тюмени из-за их недостаточной привлекательности.

- Неопределенность пугает, - комментирует президент федерального девелопера DVI Holding Вячеслав Каминский. - Например, мы имеем стабильные устоявшиеся взаимоотношения со Сбербанком, благодаря чему продолжаем реализацию начатых проектов (у нас два объекта на стадии активного строительства) и намерены их завершить в срок. И все-таки строй проектов на стадии предевелопмента мы заморозили. Не потому, что не хотим ими заниматься, а потому что что не можем прогнозировать, на каком этапе тот же Сбербанк изменит процедуру финансирования и рефинансирования этих проектов, а может, откажется от кредитования вообще.

Управляющий босс CB Richard Ellis в России Даррел Стэнафорд резюмирует: “Мы в текущее время находимся на переходном периоде развития рынка. По сути, ничего реального на нем не происходит на протяжении уже двух месяцев. Люди пытаются сориентироваться и не принимают серьезных решений. В то время как сложно обусловить общую тенденцию дальнейшего развития российской экономики: покажет она в следующем году прирост в 5%, в 2% или не покажет его вообще. Не ясно, каковы будут цены на нефть. Думаю, обстановка неопределенности продлится не меньше полугода”.

Очевидна и паника на рынке. Ее в основном создают СМИ: они то и занятие (зачастую безосновательно) сообщают о сворачивании проектов. В частности некоторые издания уже захоронили самый крупный на Урале план в сегменте коммерческой недвижимости “Екатеринбург-Сити” (стоимость 120 млрд рублей, инвестор - УГМК).

Что происходит…

Между тем отклик на вопрос, на самом деле ли все так страшно, не очевиден. Определенно разрешено констатировать одно: негативные процессы начались.

Управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев:

- За последнее период у нас по сути дела остановились сделки по аренде помещений, инициируемые компаниями, предоставляющими финансовые услуги. По нашим подсчетам, ситуация будет усугубляться. И в четвертом микрорайоне у нас в целом существенно упадут объемы и число закрытых сделок. В настоящее время более того депозиты по сделкам на последней стадии заключения не являются гарантией их закрытия. Мы уже не аплодируем сделке даже в тот момент, когда происходит обмен депозитами. Ее факт признается сейчас только потом полной оплаты.

О резком ухудшении ситуации на рынке говорит и ведущий спец службы стратегического развития компании “Партнер-Инвест” Дмитрий Колтунов (Тюмень):

- Девелоперы стараются не афишировать приостановку строительства. Но по факту большинство масштабных инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости заморожено. Мы постоянно проводим мониторинг рынка и в последнее миг заметили увлекательный момент: раньше анонсировалось большое численность новых проектов (отели Домина, Мариотт, всевозможные торговые центры и так далее), но никаких работ не велось. В настоящий момент даже анонсов не выходит. Функция развития для многих компаний перестала быть приоритетной.

Кроме этого, по словам генерального директора ИФК “Еврогрин” Евгения Костарева, ныне банкам дана четкая команда - стройку не кредитовать.

А объекты коммерческой недвижимости строятся в основном как раз на банковские кредиты, изредка их доля в проекте превышает 70%. Ныне у девелоперов тот самый источник финансирования пропал, заместить его нечем. Если в сфере жилой недвижимости сооружение позволительно хоть как-то профинансировать за счет покупателей квартир, то арендаторы в последние два года не идут на заключение договоров до того, покуда проект не выйдет на завершающую стадию строительства.

Получается, что кризис случился. При всем при том многие представители строительного сообщества думают иначе.

… и как это трактовать

Председатель совета директоров “Корин-Холдинга” (Екатеринбург) Андрей Бриль уверен, что кризис пока только в головах:

- Какие у кризиса приметы? Банкротство и уход с рынка многих игроков, резкое падение спроса, сообразно резкое понижение цены на площади, массовая заморозка проектов и истерия.

Пока мы имеем дело только с последней - психологической - составляющей. Истинный кризис нас ждет весной следующего года. Как наречь то, что сегодня происходит? Смена бизнес-модели. Что было раньше? Приходила в банк пара деятелей с целью схватить кредит на строительство. В банке им отвечали: давайте бизнес-план. Те показывали. Там было написано на глаз следующее: мы придем, воткнем палку в землю, ляжем спать, а на начало дня у нас вырастет денежное дерево. Банки говорили: отлично.

И давали кредит. В текущий момент по объективным причинам кредитовать подобных заемщиков перестали. Наша задача в том, что большое количество девелоперов на волне роста прошлых лет наконструировали море со всей откровенностью плохих проектов. А теперь их отказываются кредитовать. Вот все и плачут, отказываются от их реализации. Рынок нетрудно очищается от заведомо невыгодных проектов. И это оправдано.

Мнение Андрея Бриля разделяет вице-президент ВТБ Александр Ольховский: “Банкиров пугает неопределенность на рынке, они шибко осмотрительно выдают кредиты. Финансирование получат только качественные, продуманные проекты. А таких в эти дни сильно мало”.

Фото: Андрей Порубов

Управляющий управляющий Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев кроме того утверждает, что кризис впереди: “Я не согласен с распространенным в последнее пора мнением, что рынок коммерческой недвижимости страны замер. С начала текущего года мы в своей компании закрыли уже порядка 80 тыс. кв. метров площадей. Хотя применительно к офисам необходимо заметить: ряд компаний отложил идею переезда в более престижные помещения до лучших времен, так что тут мы можем гутарить только о 60% запланированных нами на текущий год проектов. Недополученные 40% - это аккурат сорванные сделки”.

Очевидно: большая количество решений о сворачивании проектов вызвана психологическими мотивами. “Все плохо, надобно все заморозить”, уверены многие девелоперы. Однако такая политика может сыграть с ними злую шутку.

Два лагеря

Во всех красках психологическое состояние девелоперов открылось на круглом столе, проведенном в конце октября профессиональным изданием о коммерческой недвижимости Commercial Real Estate.

Многие из присутствовавших застройщиков заявили: необходимо замораживать объекты. “Это относится к проектам на всякий стадии реализации, охватывая предевелопмент, - выразил консолидированную позицию Вячеслав Каминский. - Сегодня рискованнее всего сооружать большие объекты. Существует угроза легко не нарыть арендаторов”.

Однако консультанты рынка недвижимости уверены в обратном. “Мы считаем, что нужно давать начало новые проекты, находящиеся на стадии предевелопмента, так как на это требуется не этакий здоровущий объем затрат, нежели на само строительство. Если приступить эти проекты сегодня, то посредством два-три года позже окончания кризиса такие компании выиграют”, - отметила президент GVA Sawyer Вера Сецкая.

Ее поддержал начальник ИК Rutley Russia Property Asset Management Камерон Сойер. Его компания в начале ноября закрыла сделку по приобретению земельного участка, это самая большая инвестиция за 17 лет:

- К моменту выхода проекта на активную стадию реализации сквозь три года многие выжидающие сейчас компании поймут, что опоздали. Мы считаем, что именно сейчас самое час инвестировать. Тем, кто отложит предевелопмент, будет сложно. Затем выхода из кризиса они окажутся в проигрыше.

Консультанты уверены - избавляться от всех проектов не стоит. Нужно провести их аудит, остановить свой выбор наиболее выгодные и приступить к реализации на свои средства.

Этого же мнения придерживается генеральный шеф федерального девелопера “Овентал” (имеет немного объектов в Тюмени) Александра Славянская: “Если вы уверены в том, что предмет будет приносить вам стабильно высокую прибыль, то вряд ли стоит от него отказываться. Избавьте наш портфель от сомнительных проектов. Сейчас не момент реализовывать рискованные проекты”.

Еще одна антикризисная мера, которой могут употребить девелоперы, - диверсификация бизнеса. Это не означает, что застройщики, возводящие объекты торговой недвижимости, должны незамедлительно развивать офисное или складское направления. Сегодня всем компаниям (не непременно строительного сектора) необходимо развивать наименее рискованные бизнесы. Для девелоперов коммерческой недвижимости - это профессиональное управление объектами (подробнее см. “Не время рисковать” [1]).

Еще один выход - реконцепция объектов коммерческой недвижимости. Она требует меньших денег, чем возведение в чистом поле: не нужно тратиться на покупку земли, проведение коммуникаций, да и откаты при согласовании значительно меньше.

А результат может быть несравнимо больший, чем при новом строительстве. Эти меры могут подсобить девелоперам ощутить отрезок времени нестабильности.

Кризис, как сформулировал Дмитрий Колтунов, имеет положительные стороны: произойдет санация рынка, застройщики научатся оптимизировать бизнес-процессы. Можно, конечно, бросить лозунг: держава должно вкачивать финансы в банки, чтобы те начали кредитовать застройщиков. Но разумнее было бы требовать от него аудита финансируемых проектов.

Да и капиталы целесообразнее вкладывать не в банки, а в НИОКР, в инновационный бизнес. Таковый подход приведет к прорыву в технологиях и снижению себестоимости строительства, что положительно отразится на рынке.

Ясно одно: поддаваться панике и замораживать до лучших времен все проекты - практика порочная. Кризис не вечен, и компаниям нужно вылезти из него подготовленными. Когда банки смогут сызнова кредитовать девелоперов (по оптимистичным прогнозам, это произойдет года через полтора, по пессимистичным - через три-пять) , те, у кого на руках будут внятные, просчитанные проекты, получат фору в конкурентной борьбе.

Ссылки

• [1] /printissues/ural/2008/44/qa_slavyanskaya/