Квартиры и недвижимость

Парад регионов

 

“Перегреты”

Екатеринбург

Местный рынок жилья стагнирует. Если в конце апреля средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке составляла 67 тыс. руб., то в сентябре уже . В целом спрос на протяжении полутора лет достаточно вялый, численность сделок снижается, а многие объекты значатся в базе месяцами. Риэлтеры, наблюдая за стагнацией, решаются на идеально отчаянные шаги. Так, некоторые из них предлагают творить ненатуральный дефицит, убирая из баз по продаже квартир доля предложений. Позволительно прогнозировать ещё большее падение цен, в особенности на вторичном рынке, учитывая, что уже с этого года начнется сдача домов в районе Академический (точнее, это город-спутник). В 2008 году тут планируется сдать первые 30 тыс. кв. м жилья, а всего рассчитывают расселить больше 300 тыс. человек. Помимо того, в городе-спутнике инвесторы обещают разрешить вопросительный мотив и с транспортной, и с социальной инфраструктурой.

Новосибирск

Текущая обстановка крайне похожа на ту, что сложилась в Екатеринбурге. Если в январе 2008 года стоимость 1 кв. м составляла 60,9 тыс. руб., в июне она поднялась до максимальной отметки - 62,8 тыс., а посредством месяц упала до . По словам экспертов, за последние три месяца цены просели на 15-20%, а число сделок, по разным оценкам, снизилось на 15-50%. Местные риэлтеры считают, что цены уперлись в потолок платежеспособности местных обитателей и подъем возобновится не раньше второй половины 2009 года. Застройщики пытаются привлекать клиентов за счет скидок или бонусов. Так, одна из крупных новосибирских строительных компаний всем покупателям квартир в новых жилых комплексах, чей первоначальный взнос - более 10%, предоставляла скидки в размере 7% и ценные подарки на отбор (гараж, домашние кинотеатры, ноутбуки, телевизоры). Самое же оригинальное предложение было у застройщика, тот, что предлагал покупателям “получить столь квадратных метров в подарок, сколь сборная России забьет на Евро-2008″. Один более или менее привлекательный сегмент, способный заинтересовать инвестора, - элитное жилье на первичном рынке, которого в городе строится чертовски мало. По оценке гендиректора компании “Ситех-жилстрой” , доля элитного жилья в новостройках составляет не более 0,7%.

Пермь

На рынке новостроек наметился мелкий “обвал”: с июня по июль стоимость 1 кв. м снизилась на 4,3% (). Стоимость “квадрата” на вторичке повыше - (данные за июль), да и динамика положительная, хотя, судя по всему, ценовой потолокдостигнут.На рынке появляется все больше квартир (213 тыс. кв. м), а вот платежеспособный спрос на практике исчерпан. Отсерьезной коррекции стоимость удерживает черта поведения участников рынка. По данным Пермского аналитического центра, на вторичке продавцы не торопятся снижать цены, ориентируясь на данные СМИ, а ещё на общую обстановку на рынке, коррекция же на рынке новостроек объясняется необходимостью девелоперов разыскивать средства для завершения текущих проектов и уплаты взятых в банках кредитов. По мнению риэлтеров, потенциал наличных средств населения на покупку квартир был всецело исчерпан в 2006-2007 годах, до последнего времени основным двигателем сделок были ипотечные покупатели, но с ухудшением условий ипотечного кредитования исчезли и они.

Под вопросом

Уфа

Сегодня на вторичном рынке Уфы средняя стоимость предложения составляет за 1 кв. м. По оценкам АН “Эксперт”, индекс доходности жилья равен -0,15 банковского депозита. Отрицательное роль говорит о том, что польза от вложений в жилой фонд Уфы не выше, чем доходность по вкладам. Это связано со снижением в течение 2007−го цен на жилье, а в нынешнем году увеличение его стоимости ниже темпов инфляции. Так, по данным Росстата на 21 августа 2008 года, инфляция составила 9,5% с начала года, в то же миг цены на жилье в Уфе выросли за тот самый отрезок времени всего на 3,8%.

Уфа - единственный из немногих городов, где новое жилье живо строится из кирпича без соединения его с монолитом. Объясняется это тем, что у местных застройщиков есть свои кирпичные заводы. Кроме того долгое период Уфа отличалась рекордными объемами ипотечных сделок. На долю ипотеки еще год обратно приходилось 50-60% сделок со вторичной недвижимостью и примерно 80% - с новостройками. Благодаря этакий кредитной инъекции платежеспособный спрос все последние год рос, а вдогонку за ним и цены. Дальнейшее предстоящее рынка Уфы и области в немаловажно степени будет зависеть от развития ситуации с ипотечными кредитами. Процентные ставки повышаются, а банки стали строже подступать к рассмотрению заявок.

Красноярск

Красноярский рынок недвижимости естественным образом разделен на две части: на одном берегу реки Енисей - середина и дорогие районы с качественным жильем, на другом - промышленная зона, где недвижимость значительно дешевле. На местном вторичном рынке осталось довольного непочатый край так называемых гостинок - домов коридорного типа с маленькими квартирками, площадь которых подчас достигает всего 17 кв. м. Кухня в таком жилье другой раз соединена с коридором, а ванна и нисколько отсутствует. Несмотря на то что дома с гостинками малопривлекательны с точки зрения комфортного проживания, аккурат они пользуются спросом. Это побудило девелоперов заняться строительством “новых гостинок”. В текущее время такие дома строятся как раз на “дешевом”, промышленном берегу Енисея. В целом возведение в Красноярске идет совершенно активно: кругом города строится как собак нерезаных новых микрорайонов силами как местных, так и федеральных застройщиков. Платежеспособный спрос здесь, как и в Уфе, лежал на ипотечной “подушке”. После этого того как она начала сдуваться, количество покупателей броско уменьшилось. Ныне объемы предложения растут, а спрос по-прежнему снижается. Цены на рынке застыли (в среднем стоимость 1 кв. м составляет ), и, по мнению местных риэлтеров, вряд ли они здорово изменятся до конца года.

Перспективны

Калининград

Бывший Кенигсберг, безусловно, уникален своим расположением. Калининградская область является единственным субъектом РФ, на все сто отделенным на суше от другой части страны территориями иностранных государств. Экономические послабления (в виде ввоза импортной продукции для собственных нужд без уплаты таможенных пошлин, НДС и акцизов) позволили местным предприятиям динамично развиваться. Сложились благоприятные условия для роста благосостояния населения, как следствие - цены на жилье продолжают движение вверх. В то же час сегодня ситуация в Калининграде похожа на ту, которая сложилась в прибалтийских странах, где рынок недвижимости находится в кризисе. По мнению Алексея Пашкевича,вхождение в рынок недвижимости на таком этапе является наиболее оптимальным. Квартиры в центре закономерно самые популярные (особенно в домах, построенных немцами еще до войны), квартиры в многоэтажных домах, напротив, реализуются плохо. Еще одной особенностью Калининградской области являются курортные места на побережье - Светлогорск, Пионерский, Янтарный, Куршская коса. В этом месте за первое полугодие 2008 года цены на жилье выросли на 10-15%, а в самом Калининграде - на 8-12%. Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Калининграда составляет 39 тыс. руб., на вторичном - 50 тыс. руб.

Обнинск и Дубна

Рынки этих городов стали интересны вследствие того, что увеличился поток инвестиций в науку, и заброшенные десять лет вспять наукограды начали еще раз оживать во всех смыслах. Хорошая экология, качественное и недорогое (по сравнению с Москвой) жилье, явление новых рабочих мест - все это делает их полностью привлекательными для жизни. При этом цены здесь уже вдалеке не самые низкие: в том же Обнинске средняя стоимость 1 кв. м достигает Цены продолжают расти, но, сколько продлится данный тренд, предсказать сложно. В текущий момент в этих городах интенсивно осваиваются московские застройщики. Если сооружение будет быстрым и масштабным, цены, скорее всего, зафиксируются на нынешних рубежах. В Дубне стоимость находится в пределах за “квадрат”. Посреди факторов для дальнейшего роста цен эксперты называют отличную экологию, общественный состав жителей и существование экспресс-поездов до Москвы.

Ярославль

Еще один город, где с начала года цены существенно выросли. В июне средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке была возле По отношению к декабрю 2007−го рост составил без малого 14%. Средняя стоимость квартир в новостройках города в июне 2008 года - рядом 51 тыс. руб. за “квадрат” (рост - более 20%). Около 50% выставленных на продажу объектов находятся в ценовом диапазоне от 1,8 млн до 3,2 млн руб. По мнению риэлтеров, цены могут подрасти еще на 20-30%, в прошлом чем иссякнет платежеспособный спрос. Наиболее интересными с точки зрения инвестиций выглядят вложения в загородную недвижимость, а также в новостройки экономкласса.

Волгоград

Город стал в этом году лидером по росту цен на жилье: если в январе “квадрат” стоил в среднем 53,7 тыс. руб. по росту темпов, то к августу добился отметки Самые высокие цены на жилье, расположенное в Центральном районе, - 80,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же момент местные риэлтеры отмечают, что в последние три месяца темпы роста упали: если с начала года рост составил 41,70%, то за май-июль - только 8,17%, и тенденция замедления продолжается. “Замедление связано с подходом стоимости к пределу платежеспособного спроса среди волгоградцев, а также тем, что российские банки ужесточили требования к соискателям на приобретение ипотечных кредитов”, - отмечает один из риэлтеров. Впрочем, учитывая бурное формирование предпринимательской деятельности и повышение прослойки среднего класса, не возбраняется ждать возобновления роста цен с осени 2008 года. Хотя, сможет ли спрос значительно прошибить уже достигнутые ценовые высоты, прогнозировать сложно. Имеет толк при покупке недвижимости ориентироваться на первичный рынок: наблюдается очевидный дефицит качественных новостроек, а большая количество предложений на вторичке - малоликвидный древний жилой фонд в виде хрущевок и брежневок, расположенных в отдаленных районах.