Квартиры и недвижимость

На рынке недвижимости появилась новая технология продаж: на самых первых строительных стадиях - “котловане” и “нуле” - квартиры стоят дороже, чем по завершении строительства дома

На днях единственный друг попросил меня выискать компанию, возводящую новостройку, под которую огородили участок вблизи от Садового кольца. Он хотел приобрести там квартиру в числе первых, чтобы вышло подешевле. Владельца участка откопать оказалось непросто: информации в интернете не было, и пришлось задействовать знакомых, связанных со столичным строительным рынком. Впрочем, эта история не о прозрачности рынка, а о другом. Оказалось, что в девелоперской компании, которой принадлежит тот самый участок земли, работает мой приятель, тот, что сию минуту шокировал меня заявлением:

- Если человек, который хочет получить квартиру, твой недурной друг, то я бы не рекомендовал ему приобретать ее на данной стадии.

- Почему?!

- У нас новая методика продаж. В самом начале мы выставляем не легко предельные цены, а более того выше. Так мы “съедаем” накопленный в данном районе спрос. А вслед за тем в процессе строительства опускаем цена 1 кв. м до среднерыночных цен.

Вот это истинно новинка, ставящая все с ног на голову. Года два обратно некоторые застройщики, пользуясь превышением спроса над предложением, стали отправляться от тактики постепенного повышения цен. Уже на нулевой стадии они устанавливали рыночные цены. Но чтобы на “нуле” сбывать дороже, чем по окончании стройки, - это фантастика! Что это значит для покупателя? Главное - перестает действовать привычная схема инвестирования, когда разрешается было сыграть на росте стоимости жилья в процессе строительства. Схема, отражавшая элементарный рыночный закон: чем выше риски, тем ниже цена.

Впрочем, прошлая схема начала одаривать сбои давно. Помню расклад знакомого из отдела продаж компании “Дон-строй” трех-четырехлетней давности: “Звонит клиент, купивший сквозь меня квартиру, и спрашивает: “Как дела? Я покуда не собираюсь реализовать жилье, но скажи, сколь выросла в цене моя квартира?” Беру текущий прайс, нахожу похожие квартиры, и оказывается, что они подешевели на немного сотен долларов с метра. Что делать? Чтобы не расстраивать его, говорю: “Да все нормально, стоимость метра в твоем доме подросла на $300″. Клиент подсчитывает свою виртуальную прибыль, успокаивается и пропадает на год”.

Но как же инвестор, тратящий сотни тысяч или миллионы долларов, не замечает снижения цен? На этот эпизод есть масса уловок. К примеру, рядом с покупателем без малого вечно есть риэлтер. А окончательный заинтересован в получении комиссии аккурат с этой сделки, а не с роста стоимости объекта недвижимости. Недвижимость - не биржевой товар, и потому что его оценка крайне субъективна: прямые аналоги не неизменно находятся. Риэлтер, обладающий большей информацией о рынке, чем покупатель, зачастую ведет его как раз к тому объекту, где больше его комиссия. Для особенно неразборчивых риэлтеров это может иметь в распоряжении последствия. Так, мне рассказывали, что топ-менеджер одной из крупнейших сырьевых компаний в присутствии свидетелей нетрудно избил в лифте девушку-риэлтера , заподозрив ее в подобном нечистоплотном ведении дел.

Потребитель чаще всего находится в неведении. Чтобы узреть динамику цен, необходимо обладать вероятность сравнить прайс-листы за установленный промежуток времени. Но попробуйте их найти! Даже текущих цен зачастую нет на сайте продавцов жилья: клиент - созданье пугливое, для чего его напрягать? Прайс дают в офисе, когда клиента уже густо обрабатывает менеджер.

Но не только техники продаж позволяют игрывать с ценами. Вопросительный мотив ещё в дефиците новостроек. Как бы ни хвалились столичные чиновники, но в Москве жилья возводится на душу населения ныне меньше, чем в плотно застроенной Голландии. А если строится мало, то произвольный предмет становится уникальным. Как следствие, маркетологи нередко ошибаются при назначении цен. Ошибаются в обе стороны - то переоценивая, то недооценивая объекты. Свежая байка, которая ходит по рынку: один инвестор-застройщик при реализации квартир в возводимом доме на Смоленской площади определил при помощи маркетинговых исследований, что оптимальная начальная стоимость этих квартир - $15 тыс. за 1 кв. м. Начались продажи, и группа столкнулась с ажиотажным спросом. Квартиры уходили влет. Продажи были остановлены. Руководство отделов маркетинга и продаж, по слухам, получили выговоры. А реализация квартир продолжилась уже по новым ценникам - $25 тыс. за “квадрат”.

Впрочем, чаще всего ошибаются в иную сторону, то есть переплачивает покупатель. Но если в цене разрешено дать маху на $10 тыс. с 1 кв. м, то это и означает, что рынка нет. Если половину строящегося жилья уже в этом году московское руководство собирается захватить под социальные нужды, это значит, что предложения станет еще меньше. И цены, с учетом московских и нефтяных миллиардеров и чиновников, сидящих на “откатах”, не возбраняется действовать вообще любыми. $30-40 тыс. за 1 кв. м уже стандартно воспринимаются в элитном сегменте. Редкий объект в районе Остоженки, по слухам, недавно был продан по цене $80 тыс. за 1 кв. м.

Когда заводят разговорчик о дефиците жилья в столице, в качестве аргумента приводят обоснование - негде строить. Это ложь. Есть огромные территории промзон, есть тысячи гектаров под линиями электропередачи, которые могли бы быть уложены в кабели, есть земля, прилегающая к железным дорогам, которая нынче никак не используется. Чиновники из департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы недавно “обнаружили” больше 2 тыс. инвестиционных “замороженных” контрактов. На этих землях может быть построено более 16 млн кв. м жилья. При этом количество площадок не осваиваются по вине города - зачастую власти без затей отказываются от прежде взятых на себя обязательств, прописанных в инвестконтрактах.

Если почва есть, отчего же не строят? В этом месте сильно непочатый край факторов: град испытывает проблемы с энергетическими мощностями, с рынка выдавили мелких и средних застройщиков, а помимо того, земля под застройку стала предметом спекуляций. Городок не может или не хочет понять с этим. Сотни владельцев, взяв землю в родное миг за небольшие деньги, в настоящий момент хотят сбыть ее за десятки и сотни миллионов. Но никто не покупает. Хотя бы потому, что любой немалый девелопер уже имеет наш внушительный банк земли.

Сегодня видится три сценария развития столичного рынка недвижимости. - быстрая массированная застройка Москвы. В сочетании с существующей градостроительной ситуацией это приведет к скорому “добиванию” города. Те, кто побогаче, несложно перебираются - кто за город, кто в Лондон или Ниццу. Те же, у кого денег нет, остаются в городе “наслаждаться” постоянными пробками и удушающим смогом. Сценарий - принципиально новая стратегия развития города и области. Для ее реализации требуется цельный проект развития московского региона. В текущий момент планы Москвы и области вообще никак не скоординированы из-за противоречий между командами и . На генплане Москвы город окружен белым бубликом, как словно за пределами столицы находится вражеская территория. В рамках новой стратегии центровой вектор строительства должен быть перенесен в область. Кроме того нужно принципиально изменить подход к созданию транспортной инфраструктуры. Это непростой путь, требующий больших интеллектуальных и финансовых вложений, а ещё политической воли. Очевидно, что эдакий сценарий возможен только при смене всей столичной команды. - “медленное погружение в бездну” - подразумевает отсутствие активных действий. Жилья, дорог и инфраструктуры строится по-прежнему мало, хотя за счет обильного пиара и создается ощущение постоянного “движения”. По большому счету это какой-то аналог первого сценария, но растянутый во времени на долгие годы. Судя по всему, по этому пути мы и идем.