Квартиры и недвижимость

Период приобретать упавшее?

 

Московскую недвижимость с инвестиционными целями нынче может закупать только неисправимый оптимист, но потому как квадратным метрам в качестве средства сохранения денег россияне полагаются больше, чем депозитам или акциям, многие стали направлять чуткость на рынки зарубежной недвижимости. Стоит ли вкладывать свои накопления в весьма подешевевшее заграничное жилье, выяснял D”


Кризис на американском рынке жилья мы наблюдаем больше года, и если сперва катализатором снижения цен на дома и квартиры был увеличение предложения на рынке жилья (вызванный массовыми просрочками по ипотечным займам и отказами заемщиков гасить кредиты), то в эти дни масла в пламень добавила безработица. За миновавший год в зависимости от города и категории жилья недвижимость потеряла 20-40% от прошлогоднего “прайса”. “Наиболее ощутимо пострадали Флорида и Калифорния. Причем больше всего подешевели объекты, находящиеся в отдалении от деловых центров. Значительное падение цен наблюдается и в Майами. Обстановка коснулась всех категорий недвижимости, как бизнес-сегмента , так и класса люкс. В среднем жилье подешевело на 10-40%”, - говорит управляющий компании Avenue Property . Максимальное падение разрешено было следить в экономсегменте.

Несмотря на все время возрастающие объемы предложения, многие продавцы не торопятся сбрасывать цены. “Цены на ликвидное качественное жилье никто снижать не желает. Все понимают, что отсутствие спроса - временное явление, связанное с ухудшением платежеспособности граждан”, - считает глава отдела зарубежной недвижимости компании “Бест-недвижимость” . Да и в целом, по ее мнению, на рынке США все обстоит не так скверно, как кажется со стороны. “В США большинство людей решают не срочные жилищные вопросы, а улучшают условия жизни. Это не возбраняется сравнить с тем, как мы, имея славный мобильный телефон, хотим поменять его на больше дорогой. Если интересные для нас модели по доступным ценам не поступают, то мы несложно отложим покупку до лучших времен”, - приводит она пример. Вопросительный мотив только в том, когда наступят такие времена.

США: достигли дна?

Моя знакомая Ольга возле года назад, когда ипотечный кризис вовсю шагал по Штатам, купила себе обитель в Калифорнии за $500 тыс. (250 кв. м плюс участок земли). Причем основную доля она заплатила не из собственных накоплений, а при помощи кредита. Ольга намерена наезжать с семьей в Америку на лето, греться на калифорнийских пляжах, а в другое пора сдавать жилище в аренду, тем самым покрывая выплаты по ипотеке. Привлекательность этакий покупки для нее не умаляет более того тот факт, что из Москвы до США самое малое десять часов лета.

Для человека, мечтающего о собственном доме на берегу океана, в текущий момент реально удачное время, чтобы обзавестись собственностью во Флориде или Майями. Таких низких цен, возможно, уже не будет. “Цены в большинстве случаев уже достигли дна, сейчас у них только единственный стезя - вверх. В сегодняшней ситуации покупателю предоставляется существенно больше возможностей, чем два года назад. Люди могут разрешить себе такую недвижимость, о которой раньше только мечтали”, - рисует ситуацию Лариса Хорева. Действительно, сегодня у покупателя есть богатый отбор объектов, и разрешается не спеша поднять жилье, соответствующее всем запросам. “Это хорошее момент для тех, кто давнехонько хотел получить недвижимость за рубежом, но считал местные цены уж очень завышенными. В текущее время у них появился подлинный шанс сделаться владельцем понравившегося дома или квартиры за более низкую стоимость. В особенности это касается США”, - говорит начальник департамента курортной недвижимости компании “Новое качество” .

Но рекомендация “брать немедленно” относится только к тем, кто собирается применять обиталище для собственного проживания и не особенно рассчитывает на приобретение прибыли от покупки. Оттого что в условиях кризиса не разрешено даже приблизительно угадать, когда и каким темпами будет восстанавливаться рынок. Низкие цены и большие скидки, безусловно, представляют большущий соблазн для того, кто знает, что раньше времени или поздненько любая недвижимость заново начнет дорожать. “Объекты, которые уже находятся в стадии строительства, потихоньку завершаются. Ныне спрос низкий, и они будут продаваться дольше, чем ожидалось. Но оттого что новые предложения не выйдут на рынки в том объеме, как раньше, понемногу рынок придет к балансу спроса и предложения.

Вне зависимости от кризиса люди продолжают улучшать свои жилищные условия. К тому же лучшего способа для сохранения денег, чем недвижимость, покуда ещё никто не придумал. При любом раскладе, даже упав на 10-20%, цены мало-помалу начнут вырастать и в пятилетней перспективе дадут 100−процентный прирост, что как самое меньшее целиком покрывает инфляцию”, - рассуждает Юлия Титова.

В то же час восстановление стоимости жилья будет совершаться неравномерно: не факт, что наиболее дешевая сегодня недвижимость в будущем восстановит свою прежнюю стоимость. Для человека, планирующего инвестировать в США, низкая стоимость может очутиться ловушкой. Наиболее существенно к сегодняшнему дню в этом месте подешевело жилье дефолтных заемщиков, которое банки массово выставили на продажу. “Но явь такова, что 80% этих домов принадлежало афроамериканцам либо латиноамериканцам и находилось в специфических районах. Да, его сейчас позволительно достать и с 70−процентной скидкой. Но что совершать с ним дальше?” - рассуждает босс отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills . Да и привычного для российского инвестора дефицита жилья в США нет. А значит, нет и гарантий ликвидности.

Инвестировать можно, но имеет толк избирать ни капельки не самые дешевые объекты и только в тех местах, которые неизменно пользовались популярностью как у самих американцев, так и у приезжих. В этом смысле интересна качественная курортная недвижимость. То есть можно присматривать дома в той же Калифорнии. Но стоит быть готовым к тому, что скидки на наиболее удачные объекты (рядом с морем, высокого качества) будут не сверх меры большими - лишь 10-15%. Аналитики PricewaterhouseCoopers и некоммерческой организации Urban Land Institute выделили пять крупных городов США, где сегодня имеет смысл инвестировать в недвижимость: Нью-Йорк , Лос-Анджелес , Вашингтон, Сиэтл и Сан-Франциско. Причем первые два наименее привлекательны, так как в Нью-Йорке как финансовой столице США и Лос-Анджелесе как центре кино и телеиндустрии ожидается значительное сокращение рабочих мест. Наиболее перспективными в плане роста цен эксперты сочли Сиэтл, где находится центральный офис Microsoft, и Сан-Франциско , рядом с которым располагается Кремниевая долина. Помимо того, аналитики советуют инвестировать не столь в жилье, сколь в коммерческие объекты. По их мнению, тот самый рынок в США восстановится уже в 2009 году. Причем частному инвестору удобнее работать такие вложения не напрямую, а сквозь аналоги наших закрытых ПИФов недвижимости - так называемые REIT (Real Estate Investment Trust).

Европа: непочатый край шума из ничего

В Европе понижение стоимости жилья без малого нигде не носит масштабного характера. “В некоторых странах ЕС цены на недвижимость либо стабилизировались, либо немного просели по сравнению с первым полугодием 2008 года. Но о массовом и ощутимом падении изрекать не приходится”, - отмечает ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости компании “Калинка-риэлти” . Ситуация с динамикой цен и спросом развивается шибко неравномерно - как от страны к стране, так и порой в пределах одного государства. Сегодня можно выделить три основные группы рынков недвижимости в странах ЕС.

Первая - это государства Западной Европы, где рынки недвижимости претерпели наибольший ущерб в результате финансового кризиса. Хуже всего дела обстоят в Великобритании и Ирландии: застройщики, чтобы отдать тут дома, предлагают в нагрузку квартиры в Болгарии и Кабо-Верде. “В среднем цены на недвижимость экономкласса снизились уже на 15−20%, в отдельных районах - на 25%. Кризис затронул и элитную недвижимость, хотя типично этот сегмент довольно безмятежно переживал подобные катаклизмы”, - рассказывает Лариса Хорева. Существенное падение стоимости 1 кв. м произошло кроме того в Испании и Италии. “В Испании цены просели на 20−25%, а что касается сегмента недорогого жилья, то на все 35%, причем спад может продлиться немного лет. Дома вдалеке от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они приобретают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все прочее миг обретать барыш от сдачи в аренду. Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в Испании не будут расти вплоть до 2011 года”, - говорит Ольга Багрова. Правда, по мнению некоторых аналитиков, здесь рынок всего лишь возвращается к разумным ценам. “Там, где наблюдался перегрев (север Италии, юг Испании), сейчас наблюдается либо стагнация, либо снижение стоимости. Напротив, города и регионы, которые всю дорогу пользовались популярностью вследствие своего исторического, культурного или делового значения, немного реагируют на подобные катаклизмы. Юг Италии (Калабрия, окрестности Неаполя), север Испании, элитная недвижимость Парижа, Лазурного Берега даже подросли в цене”, - утверждает Лариса Хорева.

Вторая группа - страны, где цены на недвижимость до сих пор стабильны и валиться не собираются. В первую очередность это государства Восточной Европы. Так, в Болгарии в течение этого года недвижимость даже продолжала помаленьку дорожать. Прежние позиции сохраняли Польша, Чехословакия, Черногория, Хорватия и т. п. Решительно держится и настолько именитый у россиян рынок недвижимости Кипра. По оценкам ряда экспертов, жилье с начала года подорожало здесь на 18%, что на фоне других стран выглядит суперростом. Кроме того, здесь до сих пор исправно работает ипотека, а условия кредитования на практике не изменились. Руководство следит, чтобы банки не задирали ставки. Минфин и Центральный банк Кипра, к примеру, выразили резкое недовольство поведением местных кредитных учреждений в условиях мирового финансового кризиса. В результате Bank of Cyprus объявил, что отказывается от планов повысить проценты по ипотечным кредитам, а MarfinPopularBank Co. Ltd заморозил планы по пересмотру процентных ставок до 31 декабря 2008 года.

Третья группа - так называемые новые рынки. До сих пор они не только не падали, но еще и всего ничего росли. В настоящий момент эксперты прочат им большое будущее. В первую очередь это такие развивающиеся страны, как Македония и Албания.

Большая количество стран Европы на сегодня не лучшее местоположение для инвестиций в недвижимость, особенно для любителей быстрой прибыли, уверяют эксперты. Покупать квадратные метры в Европе сейчас можно либо для своих личных нужд, либо рассчитывая на консервативные инвестиции, которые если и не принесут прибыли, то сохранят ваши деньги. Более или менее достойный доход можно будет принять только при операциях с элитным жильем, к примеру в Лондоне. В том, что столица Великобритании наверстает упущенное, сегодня никто из экспертов не сомневается. “Очевидно, что к Олимпиаде 2012 года цены здесь вернут свои позиции. С учетом того, что сейчас падение составляет в среднем 5−10%, эти вложения могут стать очень выгодными для инвесторов. Аналогичная ситуация с элитной недвижимостью Испании. Интересно, что рынок аренды здесь по сути дела не претерпел изменений. Квартиры и виллы сильно стремительно сдаются, да и арендная плата осталась на прежнем уровне”, - рассказывает Лариса Хорева.

Качественная недвижимость в курортных местах ещё обладает высоким запасом прочности и наверно отыграет понесенные в кризис падения стоимости. Причем речь идет не только о самых престижных курортах Лазурного побережья (Ницца, Канны, Сен-Тропез) , но и тех, что пользуются популярностью у среднего класса. “Инвестировать стоит в недвижимость, расположенную в курортных морских районах. Спрос на такое жилье будет всегда. К тому же это гарантированный доход уже года посредством два, автономно от кризиса”, - считаетЕлена Некрытова. Если анализировать менее затратный вариант, чем элитные и курортные объекты, можно присмотреться к домам и апартаментам на Кипре, в Черногории и Болгарии. Но в последних двух в силу затоваренности рынка придется крайне скрупулезно выбирать предмет и действовать упор на его уникальность, выигрышное положение и т. п.

И все же если вы рассматриваете варианты инвестиций в европейскую недвижимость, то доходность будет зависеть не столько от страны, сколько от конкретного объекта. Этот вывод подтверждает и Юлия Титова: “Сейчас рынок принадлежит покупателям. Этим стоит пользоваться, выбивая при помощи агентства более выгодные условия от продавцов. И главное - не где покупать, а что”.