Квартиры и недвижимость

Развитие российских городов зависит не только от грамотной стратегии, но и от способности мегаполисов подобать рыночным изменениям, формировать агломерации, считает босс Центра стратегических разработок “Северо-Запад” Владимир Княгинин

Владимир Княгинин: “Если вы построили стеклянные небоскребы, но у вас пылища над дорогой или целлофановые пакеты летают, не видать вам инвесторов”

- Владимир Николаевич, какие элементы должна включать в себя стратегия развития мегаполиса? Есть ли какая-то специфика для уральских муниципалитетов, для российских городов в целом?

- Думаю, нынешние стратегии должны базироваться на нескольких элементах. Главный - это оценка функций, которые выполняет град в регионе и более того за его пределами: управленческой, транспортной, производственной. Необходимо верно их оценить, и не по административному статусу, а по тому, какую образ городок играет на рынке, сколь реально участвует в рыночных процессах. И дальше при разработке стратегии учитывать, насколько пространственная организация города соответствует его функциям и потребностям жителей.

Рынки меняются быстрее, чем может поменяться городская среда. И разрыв между пространственной организацией и рыночной реальностью - одна из ключевых проблем российских городов. В чем это в эти дни выражается? На практике во всех крупных и средних городах умирают промзоны: их вытесняют современные коммерческие и торговые комплексы, а где-то уже и жилая недвижимость. Но для города утрата производственной функции может угодить невосполнимой. Это видно на примере Рура и Саара в Германии, Манчестера - в Британии, Детройта - в США.

Другой пример: наши города не рассчитаны на большой порядок автомобилизации, пробки характерны уже для городов с населением от 300 тыс. жителей, и с этим нужно как-то работать. Городской социальный транспорт следует перестроить, он должен прекратиться осуществлять функцию “собеса”, обслуживающего только социально незащищенных жителей. Необходимо переделать транспортную схему, не допуская концентрации в одном месте объектов, притягивающих потоки со всего города, и так далее.

- Кто должен разрабатывать стратегические планы и какова роль обитателей территорий в этом процессе?

- К разработке проектов в прошлом всего должны быть привлечены профессионалы. Драматизм в том, что у нас многие из профессионалов-градостроителей действуют в соответствии логике, сформированной ещё в советские годы. Все поменялось, а стандарты проектирования - прежние. Скорее всего, главная задача проектирования - не столь вывод градостроительных вопросов, сколь построение экономической и социологической модели города. Дальше встает вопрос: “Кто эту стратегию будет реализовывать?”. Когда мы спрашиваем городские власти о привлечении населения к ее разработке, нам говорят: “Наверное, нет, лучше опереться на профессионалов”. В таком случае все эти планы и программы - не больше чем бумага. Умная, но не реализуемая стратегия. Все эти вещи имеет толк устанавливать, если есть люди, группы интересов и они готовы к участию в проектах развития города.

В целом общение с муниципалами показывает, что стратегические планы весьма нечасто оказываются результативны. Это не только наша практика, такая же обстановка в Европе. Где-то при разработке стратегии города были чрезмерно сильные группы давления. Они о чем-то договаривались, а вслед за тем оказывалось, что это все глупости, не было должной коммуникации с городским сообществом и оно не приняло предлагаемые планы. Обыкновенно в качестве удачного примера реализованной стратегии приводят Барселону. По ее примеру в Европе были разработаны стратегические планы еще нескольких городов. Но счастливый момент в полной мере воспроизвести не удалось никому.

Оттянемся по полной

- У всех столиц регионов налажены связи с прилегающими городами. Как понять, где агломерация уже сформировалась, а где еще нет?

- Чтобы обусловить нрав изменений, довольно посмотреть, как мегаполис выстраивает отношения с городами-спутниками. Ход формирования агломераций идет по нарастающей. Первое, что укрупняется, - рынок труда. Вы получаете разнообразие предложений работы: благодаря транспортной доступности мужчина может существовать в спутнике, а действовать в центре, в то же период многие промышленные предприятия и крупные компании перемещаются в пригородные зоны, где почва дешевле. Второе - укрупняется потребительский рынок, он становится интересен для торговых сетей и федеральных игроков. Соответственно, у вас идет форматизация торговли, появляется современная логистика, растет предложение товаров и услуг, появляются большие торговые комплексы. Последнее, что укрупняется, - это рынок недвижимости, тот, что становится единым для ядра и периферии. Зрелость же агломерации определяется формированием самостоятельных подцентров, связь между ними осуществляется уже не сквозь ядро, а минуя его. То есть возникает новая вереница системных связей. В той же Москве видно, как подцентры создаются все дальше и дальше от ядра агломерации и уже постепенно выдвигаются за пределы области.

- Помимо Москвы, есть еще зрелые агломерации в России?

- В начале 2000−х годов единственный из известных отечественных специалистов по агломерационным процессам Георгий Лаппо утверждал, что урбанизация в России не прошла период формирования агломераций, нам все это еще предстоит пережить. Из стихийно сформировавшихся агломераций у нас наиболее специфический образец - Москва. В текущий момент такие же процессы идут в Петербурге. Они менее мощны, но поясок влияния северной столицы расширяется. Еще менее ослепительно выражены эти процессы кругом других крупных российских городов. Там либо сохранились этакие промышленные советские агломерации, либо агломерации сформировались покуда только на уровне объединения рынка труда. Дальше нужно находить решение - взирать на это со стороны или подталкивать процесс агломерирования: созидать подцентры, облегчать становление того или иного рынка. Кстати, тогда и решения по торговой недвижимости должны приступать исходя не из наличия свободных площадок в городе, а из целесообразности разворачивания там опорных узлов агломерации.

Выбить пробки

- Современные крупные города растут ввысь или вширь. Какие инфраструктурные проблемы с этим связаны?

- Города пульсируют: какое-то момент растут вширь, какое-то - ввысь. Когда здания растут, город зажат, ресурс земли ограничен. Вас выгоняют вверх. Хотя подчас сооружение небоскребов связано не только с экономикой, но и с политикой, желанием продемонстрировать свою исключительность. Есть исследование, посвященное строительству небоскребов во всем мире: высотки просто строятся на спаде экономики перед кризисом. Вширь же города растут в тот момент, когда жить в них становится практически невозможно: запредельная цена земли, экологические нагрузки, криминал. Или городская среда сформирована таким образом, что изменить ее невозможно. Вследствие этого проще всего схватить участок за пределами города, а в центре являться только в случае необходимости. Но как только одна из этих проблем решается, меняется и город. Например, в европейских городах с решением экологических вопросов обеспеченные люди начали ретироваться в центр.

Те же инфраструктурные проблемы характерны и для нас. В Москве утром на въезде - пробки, вечером на выезде - пробки. Города-спутники превращаются в удаленные спальные районы. Крупные торговые центры, которые сегодня есть практически во всех городах, нередко заползают вовнутрь ядра, соответственно, даже в выходные трафик внутри города напряженный, потому что что люди едут в середина за покупками. Но все эти проблемы решаемы. Это вопросительный мотив проектирования.

- А как снизить численность пробок, не снижая мобильности городского жителя?

- Мы должны придерживаться за теми странами, которые с проблемами подобного вида сталкивались и их разрешили. Легких путей в этом месте нет. Транспорт должен развиваться. В текущее время в стратегии городов начинают закладывать растущий объем автомобилей и участников дорожного движения. Нужно проектировать город таким образом, чтобы передвижение в нем населения было минимальным. Эдакий круг, как правило, ограничен: жилье - служба - коммерческий центр или иное публичное пространство - фитнес, учеба, развлечения. Если вы проектируете жилое строительство, но не проектируете рядом рабочие места для людей, считайте, что вы создали проблему. В Петербурге люди живут в экологически чистом Приморском районе, но так как деловые центры стоят в центре, образуются дикие пробки. Только сейчас у нас начинается комплексное проектирование территории, чтобы люди не ехали, а может быть, шли на своих двоих до необходимых объектов. В Европе эта проблема не так остра. Там люди постепенно арендуют жилье рядом с работой. Рынок недвижимости более развит, и это позволяет жить в центре. Города значительно мобильнее.

- Приведет ли комплексная застройка территорий в черте города к формированию социально неблагоприятных районов в центре? Какими путями этого не возбраняется избежать?

- Комплексная застройка новых больших районов - понужденный шаг. Мишень - изменить город, приспособить к современной жизни. Создаст ли это ситуацию диспропорции? Такая возможность есть. Во-первых , ядру города должны быть компенсированы потери значимых объектов: например, создание крупных торговых центров на окраине компенсируется созданием “торговых улиц” в центре. Во-вторых , город должен стремиться, чтобы в нем не было “вымирающих” на какое-то час суток зон. Потому в деловых районах в Европе сооружают гостиницы и объекты развлечений. Более того, сами деловые центры сейчас проектируются так, чтобы в нем нашлось местоположение и офисам, и гостиницам, и даже обычным квартирам. В-третьих , в городе должно быть минимизировано цифра “зон исключений”, куда не пускают горожан. В равной мере плохо, когда доступ закрывается: тогда территория превращается в “гетто для бедных” за счет царящей в районе разрухи и криминала, или в “гетто для богатых” за счет сокращения публичных зон, огораживания и вывешивания запрещающих знаков на въезд в район.