Квартиры и недвижимость

На мировом ипотечном рынке практикуется два основных способа формирования ипотечных ставок. Начальный - когда назначается фиксированная ставка, которая не меняется на протяжении всего срока кредита. Второй - когда ставка привязывается к какому-либо переменному индикатору, такие ставки называют плавающими. В странах ЕС и в США жилищные займы с меняющейся стоимостью обширно распространены: в общей доле кредитов они занимают без малого 50%, а в некоторых странах ЕС - Испании, Люксембурге, Португалии, Греции - и все 90%. В России же тот самый продукт появился не так давнехонько и в то время как не может похвастаться особыми успехами

Сегодня кредит под плавающую ставку уже не является эксклюзивным продуктом на российском рынке, как ещё три года назад. Многие крупные игроки за это час ввели их в свою линейку - “Дельтакредит”, ДжиИ Мани банк, Сведбанк, ОТП банк, Райффайзенбанк, “КИТ Финанс”, Московское ипотечное агентство. Как видим, новинку в основном продвигают “дочки” иностранных банков.

Плавающая ставка формируется из двух составляющих. Первая - это какой-то переменный индикатор, отражающий цена денег на межбанковском рынке в всякий определенный момент. Вторая - фиксированный процент, тот, что и составляет маржу банка. В России используются в основном два вида индикаторов, исходя из которых начисляется плавающий процент: при кредитовании в долларах, евро или швейцарских франках это LIBOR, при выдаче рублевых ссуд - MosPrime.

- лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства товарищ у друга на межбанковском рынке. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов.

(Moscow Prime Offered Rate) - рассчитывается с апреля 2005 года российской Национальной валютной ассоциацией (НВА) как национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов.

“Помимо кредитов с LIBOR и MosPrime в качестве базовых ставок существуют или существовали кредиты, привязанные к MIBOR (российский аналог LIBOR), к TIBOR (аналог LIBOR на Токийской межбанковской бирже), но это уже нимало экзотика”, - замечает гендиректор компании “Кредитмарт” . Роль индексов пересматривается ежемесячно, и все-таки для заемщика ставка, как правило, меняется реже. Стоимость кредитов, привязанных к MosPrime, банки пересматривают как правило раз в три месяца или раз в полгода. Для долларовых продуктов люфт и того больше - от шести месяцев до года.

Как правило, фиксированная “надстройка” над переменным основанием составляет от 4 до 7%. Ее порядок зависит от тех же параметров, что и обычная фиксированная ставка, и в каждом банке они свои: охват первоначального взноса, срок кредитования, форма подтверждения дохода, существование моратория на досрочное погашение и т. п.

Не распробовали

Несмотря на то что продукты с плавающими ставками в большинстве своем сегодня дешевле, чем кредиты с фиксированным процентом, они до сих пор не пользуются популярностью у населения. Впрочем, сами банки уверяют, что и не рассчитывали на ажиотаж. “Внедряя на рынок таковой тоненький и непростой продукт, мы не питали иллюзий, что он тотчас будет пользоваться массовым спросом. Эта программа скорее для определенного сегмента ипотечных заемщиков и для определенных потребностей”, - говорит старшой вице-президент банка “Дельтакредит” . Управляющий ипотечного центра в Москве банка “КИТ Финанс” кроме того констатирует, что кредиты с плавающими процентными ставками покуда что не чересчур распространены. “При формировании программы мы ориентировались на наиболее грамотных заемщиков, вследствие этого и не предполагали массового спроса. Как показывает практика, кредит с плавающей ставкой чаще всего берут разбирающиеся в финансах клиенты, а ещё люди в возрасте до 35-37 лет, то есть наиболее мобильная когорта клиентов. Эти люди имеют здоровую склонность к риску. В среднем такие кредиты выбирают от 1 до 5% обратившихся клиентов”, - говорит она. Посреди людей, оформлявших заем сквозь “Кредитмарт”, доля тех, кто выбирает плавающую ставку, не превышает 1,5%. Скорее всего, в других банках и брокерских организациях речь идет о цифрах того же порядка.

Правда, Сергей Озеров отмечает, что число кредитов, выданных по таким программам, меняется в зависимости от поведения влияющих на ставку индексов (LIBOR и MosPrime). “Когда индексы снижаются и плавающая ставка становится ниже предлагаемой на тот миг фиксированной, то численность заявок на “плавающие” кредиты увеличивается”.

Брокеры из “Кредитмарта”, напротив, считают, что за момент их присутствия на рынке популярность продуктов с плавающей ставкой по сути дела не возросла. “В частности, на спрос влияла обстановка на рынках мирового капитала в 2004-2007 годах, где стоимость заемных средств (пример - важность LIBOR) выросла в немного раз. Это показывает важный процентный риск, который возникает у заемщика при кредите с плавающей ставкой, в особенности когда сегмент рефинансирующих кредитных продуктов малоразвит”, - говорит Николай Корчагин.

Впрочем, вряд ли увеличенный риск является главной причиной непопулярности плавающих ставок: он целиком сопоставим с риском при оформлении кредита в иностранной валюте, а в Москве и Санкт-Петербурге на долю валютных займов приходится возле 70% кредитов. Потому разрешается предположить, что стержневой сдерживающий момент - психология. “Мы легко не привыкли к плавающим ставкам, хотя в Европе это обычное явление”, - замечает начальник отдела ипотечного кредитования компании “Кредит Макс” . Играл свою образ и тот факт, что последние два года фиксированные ставки стабильно снижались, и на этом фоне выгода от плавающих была не настолько очевидна. Темы удешевления ипотеки были таковы, что многие эксперты год обратно предрекали на 2008 год явление первых программ под фиксированную ставку 8% в валюте. Прогнозы, как мы знаем, не оправдались. С осени прошлого года ипотечные продукты у российских банков подорожали в среднем на 1-2%. В свете этих событий программы с плавающими ставками могут сделаться больше привлекательными. Во всяком случае, Виктория Щербакова говорит, что количество клиентов, готовых анализировать такое предложение, потихоньку растет. Выбирая между валютными и рублевыми продуктами с плавающей ставкой, российские заемщики пока отдают предпочтение валюте и индексу LIBOR. Причина в том, что вектор движения доллара США стабилизировался, и ставки значительно ниже, чем те, что привязаны к российскому индикатору MosPrime.

Сыграть в рулетку

Для банка продукты с плавающим процентом снижают риски, связанные со стоимостью ресурсов. “При повышении ставок на межбанковском рынке банк может затерять количество прибыли из-за невозможности применять денежные средства, замороженные в ипотечном кредите с фиксированной ставкой. Ипотечные займы с плавающей ставкой менее рискованны с точки зрения соответствия структуры долгов и привлечения. Оттого их позволительно выдавать под более невысокий процент”, - поясняет Надежда Свинцова. Действительно, одним из главных преимуществ плавающей ставки является то, что она дает заемщику шанс сэкономить на платежах по кредиту.

Большинство долларовых продуктов с плавающей ставкой на российском рынке в эти дни стоят дешевле, чем займы, выдаваемые под фиксированный процент. Так, в ДжиИ Мани банке минимальная фиксированная ставка в долларах - 9%, а плавающая - 7,12%, максимальная фиксированная - 11,50%, плавающая - 9,62%. “Плавающие ставки отражают реальную рыночную ситуацию и при ее улучшении снижаются. Таким образом, заемщику, получившему кредит под плавающую ставку, не нужно будет посредством несколько лет заниматься рефинансированием ссуды, если ставки понизятся и кредиты станут дешевле. В целом незначительное повышение ставок в отдельные периоды может компенсироваться их снижением в последующем. Это позволит заемщику остаться в выигрыше и сэкономить на процентах”, - рассказывает Надежда Свинцова.

Однако в рублевых продуктах в текущее время отличалка не в пользу плавающего процента. В том же ДжиИ Мани банке фиксированная рублевая ставка на 1% меньше, чем плавающая. В “Дельтакредите” фиксированная рублевая ставка - от 12,25 до 14,25%. Плавающая - 6-7% + трехмесячный MosPrime, значимость которого на 12 августа составляло 7,46%. Таким образом, рублевая ставка по программе “Дельтамечта” составляла от 13,46 до 14,46%. Хотя два года назад, когда “плавающие” программы в рублях только появились, соотношение было вовсе другим.

Предсказать, как будут преображаться ставки дальше, почти нереально. Более того присутствие хорошего финансового образования в условиях современной реальности не спасет от неожиданных и порой значительных колебаний выбранного индекса. Так, индекс трехмесячный MosPrime на 3 июля 2007 года был равен 4,75%, а уже 3 октября остановился на отметке 7,58%. Непредсказуемость - основной минус ставок с переменной составляющей. Особенно если речь идет о долгосрочных кредитах. “Кредиты с плавающими ставками могут представлять настоящий заинтересованность для тех заемщиков, кто рассчитывает расплатиться с кредитом за срок не более пяти лет, - считает Надежда Свинцова. - В этом случае риски “неправильного” поведения ставки меньше, потому что резкие перепады в краткосрочной перспективе легче предугадать”.

Впрочем, если рыночная конъюнктура изменится, у заемщика есть шанс досрочно погасить кредит, особенно если большая доля его выплачена. Либо рефинансироваться и перейти на программу с фиксированной ставкой. “Но в этом месте есть единственный минус: это довольно затратная процедура. В итоге выгода, полученная от более низкой плавающей ставки, может быть нивелирована такими расходами”, - предупреждает Сергей Озеров. Помимо того, в случае проблем с финансированием банки начнут выдавать новые кредиты по уже повышенным фиксированным ставкам. Так что при смене плавающего процента на стабильный в новых условиях заемщик может ничего и не выиграть. И если взирать правде в глаза, то соотношение выгод и рисков у “плавающего” кредита является своего рода рулеткой. “Может повезти банку, а может - заемщику”, - разводит руками Надежда Свинцова.

Оформлять ипотечную ставку под плавающий процент - вечно риск, в том числе и сейчас. “Ставка рефинансирования Федерального резерва США находится внизу цикла, ставка начинает подыматься с очередного минимума, и если это не нащупывание дна, логично было бы ждать периода роста. С прочий стороны, развитые экономики испытывают замедление роста и используют ставки как снадобье супротив стагнации. Поэтому отрезок времени низких ставок может продлиться достаточно долго. Иллюстрация тому -политика ZIRP Банка Японии, когда с 2001 по 2006 год так называемая целевая ставка равнялась 0%, а базовая ставка дисконтирования не превышала 0,5%”, - замечает Николай Корчагин. Поэтому плавающие ставки однозначно разрешено советовал только тем заемщикам, которые рассчитывают на погашение кредита в короткие сроки (до пяти лет), либо тем, кто имеет вероятность в каждый момент возвратить заем досрочно. В любом другом случае клиенту предстоит ответствовать на один ключевой вопрос: готов ли он рискнуть для шанса сэкономить или предпочтет верный и просчитанный путь, пускай и с переплатой? Виктория Щербакова в сложившейся ситуации советует точно сделать расчет свои силы при выборе кредитов: “Всегда лучше забирать кредит на более длительный срок, чтобы ежемесячные платежи были как не возбраняется меньше, а гасить кредит можно и досрочно, при этом проценты будут начисляться с фактической суммы долга”.

Иллюстрация: Виталий Михалицын; фото: Елена Кузнецова