По копейке - в середина
Евгения Еремина
Реконцепция ТЦ требует немалых вложений. О способах финансирования проектов модернизации “Э-У” рассказал ведущий юрист консалтинговой компании IMAC Евгений Жук
Евгений Жук
- Отбор финансовых инструментов зависит от нескольких факторов: инвестиционное или долговое финансирование; срок окупаемости; процентное соотношение “своих” и сдаваемых в аренду площадей.
Если собственник раннего ТЦ принял заключение сносить предмет и сооружать новый, то в большинстве случаев применяется смешанная методика финансирования. На первом этапе (разработка проекта, выделение земли) участвуют стартовые инвесторы (владельцы и инициаторы проекта), чаще всего применяется долевое или паевое участие. На втором (подготовка документации, подготовленность к началу строительства) - используются средства стартовых инвесторов плюс заемные (кредитная линия) под залог площадки под застройку. На третьем этапе (строительство) - заемные (рефинансирование кредитов) плюс долевое или паевое участие якорных арендаторов. На четвертом (до акта госприемки) - как правило, та же технология и привлечение внешних инвесторов.
Реконцепция проводится, как правило, на базе существующей системы корпоративных отношений и не связана с учреждением новых форм объединения капиталов. Зачастую собственник такого объекта ограничивается инструментами долгового финансирования, привлекая либо рыночные финансы (через выпуск облигаций), либо банковское финансирование (кредитная линия). Для реконцепции оптимальной будет модель с превалирующим долговым финансированием и привлечением якорных арендаторов к инвестированию в проект.
Редевелопмент может стребовать привлечения внешних инвесторов, для чего в западной практике создается либо корпоративная, либо контрактная форма объединения инвестиционных вложений. Долевое финансирование может доходить до 80%. По сути, такие кооперации призваны снабдить инвестирование на долгосрочной основе и заинтересовать инвесторов участием в росте доходности по итогам реализации проекта.