Квартиры и недвижимость

Объекты недвижимости, объединяющие немного независимых функций (жилье, коммерческие и развлекательные центры), все больше привлекают инвесторов сравнительно высокой доходностью и возможностью минимизировать риски. При всем при том массового возведения таких объектов ждать в то время как не стоит: они по карману только крупным девелоперам, требуют тщательной проработки концепции и профессионального подхода к управлению

Компания “Атомстройкомплекс” приступит осенью этого года к строительству в Екатеринбурге двух крупных бизнес­центров. Комплекс “Азия” (название условное, общая площадь - 120 тыс. кв. метров, максимальная высота - 150 метров) будет представлять собой конструкцию из двух башен в 39 и 29 этажей, объединенных стилобатной частью. В первой расположатся офисы класса А, во второй - гостиница на 250 номеров. Пять этажей комплекса будут отведены под торговые, развлекательные и фитнес­центры, рестораны, бассейн. “Европа” (30 этажей, общая площадь 100 тыс. кв. метров) включит гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. Сдача комплексов запланирована на 2011 год. Примерный объем инвестиций -15 млрд рублей. Срок окупаемости - 8 - 10 лет. Принципиальное различие бизнес­центров от большинства существующих - многофункциональность.

Тенденция к строительству многофункциональных комплексов (МФК) появилась совершенно недавно: крупные проекты, отвечающие ключевым характеристикам формата, начали проектироваться и возводиться на Урале только в конце прошлого года. Многие девелоперы объявляли о строительстве МФК и ранее, и все-таки к моменту сдачи большинство комплексов становились типичными монофункциональными центрами. “Офисный центр, в котором на первом этаже размещена торговая часть, а в цокольном - фуд­корт, МФК не считается, - говорит заместитель генерального директора по развитию компании “Олипс” (Екатеринбург) Георгий Корелин. - В таком объекте совмещены три функции. Однако они не самодостаточны: фуд­корт и торговлишка только поддерживают основную - офисную, свой трафик не создают. Полноценные МФК, сочетающие несколько самостоятельных функций, позволительно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство объектов были и остаются монофункциональными”.

Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН (Москва) Алексей Кудрявцев разъясняет: “По классическому определению МФК включает в себя не менее двух независимых форматов, ориентированных на (возможно) пересекающиеся, но не совпадающие аудитории конечных потребителей, а следовательно, и арендаторов. МФК может представлять собой как особо стоящее здание, так и комплекс самостоятельных либо соединенных переходами конструкций. В нем могут совмещаться различные направления: торгово­офисные, гостинично­офисные, торгово­развлекательные центры. Формальных ограничений по числу направлений нет, но, как правило, совмещать больше трех в одних стенах не рекомендуется”.

Девелоперы продолжают говорить о планах возведения как раз МФК. Чем привлекателен для них тот самый формат и стоит ли дожидаться массового возведения комплексов на Урале?

Продукт созревания

В глобальном смысле явление МФК разрешено пояснить новым количественным и качественным уровнем развития рынка коммерческой недвижимости. По мнению директора департамента по связям с общественностью AFI Development (Москва) Наталии Ивановой, многофункциональные комплексы появляются тогда, когда рынок начинает созревать, становится более требовательным и конкурентным, а у девелоперов накапливается солидный навык строительства сложных объектов, подобных МФК.

МФК привлекателен для инвесторов, потому как имеет неоспоримые преимущества перед монофункциональными центрами. Так, за счет нескольких самостоятельных функций девелопер может существенно диверсифицировать риски при эксплуатации объекта. Это в особенности актуально в условиях насыщения рынка коммерческой недвижимости. “Время, когда города­миллионники переживали острую нехватку качественных офисных и торговых площадей, уходит. Сообразно возрастают риски реализации проектов монофункциональных комплексов, - считает управляющий АН “Метрополия” Сергей Бузунов. - Возведение МФК в таких условиях отвечает разумному желанию не “класть яйца в одну корзину”".

Именно таким принципом руководствовался инвестор комплекса “Екатеринбург­Сити” УГМК­холдинг. “Преимущество этого объекта содержится в свое время всего в возможности предложить клиентам универсальный пакетик услуг за счет наличия вместе с тем офисного, торгового и гостиничного блоков. Например, в разгар делового сезона, когда доминирует бизнес­туризм, загрузку получат все три компонента. А в праздничные дни и в период отпусков растущий трафик торгового блока сможет компенсировать возникающие потери от снижения деловой активности”, - рассказывает босс по непромышленному и гражданскому строительству УГМК Игорь Задорожный.

Похожего мнения придерживается Георгий Корелин: “Наличие только одной функции облегчает разработку концепции проекта, упрощает его реализацию. Но таковый предмет более уязвим с точки зрения конкуренции. На быстроразвивающемся рынке недвижимости подобные объекты быстрее теряют актуальность”. Шеф по коммерческой недвижимости “Ренова­СтройГруп” (Екатеринбург) Геннадий Черных добавляет: “Подобный концепт, mixed­use, позволяет более чутко реагировать на изменения рынка, нежели монофункциональный, например, офисный центр”.

Почему не растем

Если подготовленность рынка к появлению таких объектов и их преимущества очевидны, что мешает массовому появлению МФК?

Первое - возведение МФК может быть только на огромный территории. Сыскать крупные свободные участки девелоперам становится все сложнее не только в центральных, но и в отдаленных частях крупных уральских городов. “У каждой функциональной части подобного комплекса должен быть независимый вход для того, чтобы они были разделены и не происходило смешения потоков (например, сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торгово­развлекательного центра). Безусловно, снабдить такое разделение не возбраняется только при наличии участка большущий площади”, - отмечает генеральный директор девелоперской компании “Энергоинвест” (Челябинск) Виктор Лебедев.

Второй существенной проблемой может сделаться и создание дополнительной инфраструктуры. “В связи с тем, что МФК занимают солидную территорию, они отличаются высоким потреблением мощностей. Вследствие этого при выборе места необходимо учесть присутствие подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на миг строительства в целом и в микрорайоне хватало с резервом 20 - 25%. Ещё необходимы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку”, - выделяет генеральный директор пермской компании “ПИК­Кама” Владимир Криницын. В уральских городах территорий, отвечающих таким требованиям, на практике нет. Потому застройщики вынуждены сами созидать дополнительную инфраструктуру. Так, по словам генерального директора компании “Атомстройкомплекс” Валерия Ананьева, застройщик планирует оснастить комплексы “Европа” и “Азия” автономными системами энергообеспечения и теплоснабжения, что обезопасит их от сбоев в коммунальной инфраструктуре города.

Третий фактор, позволяющий предполагать, что массового строительства МФК (особенно с гостиничной функцией) в ближайшей перспективе ожидать не стоит, - высокая цена возведения подобных объектов. “Объем инвестиций в МФК составит порядка 2 - 3 тыс. долларов за кв. метр, тогда как аналогичный показатель для монообъекта (например, офисного центра) - до 2 тыс. долларов, - приводит образец директор по развитию ИДК “АЛУР” Михаил Хайкин. - Из­за того, что при строительстве объектов МФК речь идет о значительных бюджетах, девелоперы вынуждены привлекать сторонних инвесторов, чаще всего западных, располагающих более дешевыми и длинными деньгами и имеющих немаловажный опыт структурирования подобных сделок. Посреди отечественных инвесторов вкладывать капиталы в масштабные региональные девелоперские проекты могут немногие. Как правило, это крупнейшие банки и финансовые группы, которые кроме проектного финансирования готовы подвергать рассмотрению вариант вхождения в акционерный доход проектной компании”.

Четвертый комплекс проблем, связанных с реализацией объектов МФК, - разработка концепции и управление. Существенно увязать разные функциональные зоны, грамотно распределить потоки посетителей, создать подъездные пути, парковки. Объясняет Андрей Кудрявцев:

- Чтобы применять преимущества и сократить риски при эксплуатации МФК, необходимо проводить четкое зонирование комплексов. В частности, нужно сформировать отдельные входы для различных направлений. В случае неверной организации пространства и коммуникаций внутри при всех плюсах МФК могут проявиться значительные минусы. Особенно скрупулезно необходимо продумывать формат совмещения жилых помещений с нежилыми. К постоянному месту жительства люди предъявляют значительно более высокие требования, чем к месту работы или проведения досуга. При неправильном разделении потоков излишняя людность или порядок шума из­за присутствия торгового или офисного центра может отпугивать потенциальных покупателей квартир более того при условии высокого качества жилья. Однако при правильном зонировании близость торгово­развлекательного центра способна стать дополнительным преимуществом и свершить более привлекательным практически каждый объект.

Некоторые особенности проектирования отмечает глава экспертно­аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова:

- При благоприятном расположении земельного участка, к примеру, вблизи нахождения крупной транспортной и пешеходной магистрали, возможным наилучшим использованием площадей
может быть сооружение торговых или офисных площадей на первой линии, жилых помещений - на второй. Такое соединение повышает эффективность использования земельного участка, а при грамотном проектировании жилая количество защищается офисно­торговой от излишнего шума.

Строители уверены: всякий просчет в концепции (совмещение несочетаемых функций, неэффективные пропорции, неграмотное зонирование или распределение потоков) сведет на нет всю диверсификацию рисков и синергетический эффект.

Георгий Корелин заостряет чуткость ещё на одной особенности работы со сложными объектами коммерческой недвижимости - управлении: “Если речь идет о здании, где совмещены четыре или пять функций, то одним управляющим не обойтись. Особенно если в состав МФК включена гостиница”. Чтобы сократить риски неэффективного управления, некоторые девелоперы готовы обращаться к услугам профессиональных компаний. “В России профессионально править подобными объектами негусто кто умеет. Это касается не только крупных городов Урало­Сибирского региона, но и Москвы, и Санкт­Петербурга. Для нашей страны это безупречно новоиспеченный внешность бизнеса, - подчеркивает Игорь Задорожный. - Соответственно, чуть-чуть ли не ключевая проблема для девелопера - грамотный отбор управляющей компании. В текущее время мы выбираем компанию, которая будет разрабатывать подробную маркетинговую концепцию проекта. Она же, возможно, займется и брокериджем - непосредственным привлечением пула арендаторов”.

Чтобы было

Возведение многофункциональных комплексов вероятно только на здоровенный территории (МФК “Екатеринбург-Сити”)

Фото: Андрей Порубов

Появление грамотно реализованных проектов МФК способно не только положительно повлиять на рынок недвижимости, но и на городскую среду в целом. “Один из плюсов МФК - синергетический эффект, притягивающий потребителя. Например, бизнесмен из другого города, приехавший в компанию, арендующую офис в МФК, без малого точно остановится в гостинице комплекса. Те же офисные работники будут формировать поток для ресторанов и кафе гостиницы. Все это положительно сказывается и на городской среде: человеку не нужно забирать машину, чтобы съездить на обед, усугубляя и без того затрудненный дневной трафик”, - считает мастер службы стратегического развития компании “Партнер­Инвест” (Тюмень) Дмитрий Колтунов.
С ним согласен Геннадий Черных: “МФК способны сотворить в микрорайоне необходимую инфраструктуру не только для собственных потребностей, но и для находящихся поблизости офисных и жилых зданий, а это единственный из дополнительных плюсов для будущих арендаторов и жильцов”. Михаил Хайкин добавляет: “Основное превосходство МФК - в объединении функций в цельную инфраструктуру, отвечающую всем потребностям потенциальных потребителей. Например, МФК с центральной гостиничной функцией, расширенной конгресс­функцией (конференц­залами и переговорными комнатами), офисами и апартаментами, способен стать катализатором деловой активности региона. На нынешний день качественного предложения аккурат деловой инфраструктуры в региональных центрах нет. МФК совершенно способны прикрыть эту нишу”.

Игроки рынка отмечают, что власти стараются стимулировать формирование этого формата коммерческой недвижимости. “В некоторых городах Уральского региона сформировался государственный заказ на строительство качественных объектов недвижимости, появились проекты стимулирования возведения новых бизнес­центров федерального и регионального значения. Например, с 2006 года существует стратегический региональный план “Деловые центры Екатеринбурга”, направленный на повышение числа возводимых качественных офисных зданий, инициатором которого стала администрация города. В его рамках оказывается помощь практически на всех этапах строительства и управления важнейшими многофункциональными комплексами - от выделения участков под застройку до привлечения инвесторов и якорных арендаторов. В частности, в Екатеринбурге бурное развитие строительства МФК (”Екатеринбург­Сити”, “Стражи Урала”) объясняется не только экономическим развитием города, но и активной помощью администрации”, - подчеркивает Алексей Кудрявцев. “Опыт Екатеринбурга и Москвы показывает, что когда политическая элита лояльна коммерциалу и выступает за развитие, то в городах реализуются такие масштабные проекты, как Сити”, - говорит Дмитрий Колтунов.

В перспективе рынок МФК, конечно, будет развиваться. Но покуда сохраняется дефицит коммерческой недвижимости (только в Екатеринбурге более 1 млн кв. метров) и коммерциал готов арендовать помещения даже с минимальным набором дополнительных услуг, девелоперы выберут создавать понятные и простые в управлении монофункциональные центры: “Они проще тиражируются и быстрее реализуются, требуют меньших затрат на возведение одного объекта и меньшего земельного участка”, - объясняет Дмитрий Колтунов. Между тем, по данным проведенного администрацией Екатеринбурга в начале этого года опроса арендаторов, качеством офисных помещений не удовлетворены уже порядка 40 - 45% опрошенных. Наиболее требовательные арендаторы (особенно представительства иностранных и крупных федеральных компаний) для размещения своих офисов ищут объекты с прозрачным управлением, продуманными системами обслуживания, широким спектром дополнительных услуг. Примерами эдакий качественной недвижимости должны стать заявленные в эти дни многофункциональные проекты. Правда, счет на единицы будет ходить еще долго: МФК по карману только крупным профессиональным девелоперам, нацеленным на долгосрочное инвестирование.