Квартиры и недвижимость

Алексей Щукин

Участники рынка загородного жилья в конце прошлого года удачно рапортовали об успехах: сдали и продали столько-то , спрос повысился, дома стали лучше. Но давайте посмотрим с иной стороны

Фото: ИТАР-ТАСС

Если честно, миновавший 2007−й меня как потребителя разочаровал. Тот самый год предвкушался как пора перехода от дорогих поселков элит- и бизнес-класса к массовому строительству коттеджей экономкласса. Все предпосылки были: затоваривание рынка дорогих домов, безрассудный неудовлетворенный спрос на бюджетную недвижимость, массивы пустующей земли в области. Но ожидания так и остались ожиданиями.

Разочарование года: поселки экономкласса

Ожидалось, что с помощью бюджетных коттеджных поселков будет пробита стена-стереотип “загородная недвижимость - это дорого”. Тем больше ещё пару лет вспять риэлтеры начали сообщать о скором появлении десятков проектов экономкласса. Да и немного крупных владельцев земли в Подмосковье в разговорах со мной не раз подтверждали, что собираются работать такие проекты. В прошлом году появилась группа поселков экономкласса, но на практике все они строятся на очень отдаленном расстоянии от МКАД. Где же более близкие к столице поселки? Завязли в пучине согласований (эта организация за окончательный год стала коррупционно более емкой и медлительной)? Были “зарублены” как не обеспечивающие 30-40% прибыли?

В 2006 году было заявлено разом несколько мегапроектов в Подмосковье, претендующих на статус новых городов. Некоторые из них - А101, Большое Домодедово, Рублево-Архангельское - обширно известны за счет попадания в нацпроект. Другие менее раскручены - Плещеево, Ясный город, Остров Истра и др. Они предполагают сооружение миллионов квадратных метров жилья. Напасть в том, что все они находятся на “бумажной” стадии и продвигаются с большим скрипом. Например, девелоперы, занимающиеся возведением Рублево-Архангельского , планировали вскрыть продажи квартир и таунхаусов летом 2007 года. Далее планы начала продаж перенесли на весну 2008−го. Как говорят, сегодня спешно переделывается сам проект: наверно, уменьшают размеры квартир и все делают скромнее. А то получилось сильно некрасиво: в стране многие люди живут в бараках, а на бюджетные финансы по нацпроекту сооружают элитное жилье.

Проекты года: поселки миллениум-парк и садко

Это шибко непохожие проекты, с разных флангов рынка загородной недвижимости, но и тот, и прочий не возбраняется прозвать знаковым. “Миллениум” - новая ступень в развитии элитного рынка загородного жилья. План реализует девелоперская группа “Инком”, которая возводит его на Новорижском шоссе. Элитный поселок на 670 домовладений - масштаб, доселе невиданный. Минимальная стоимость дома - от 1,2 млн долларов. А общая продажная цена коттеджей в поселке, по умеренным оценкам, превышала 1 млрд долларов. Чтобы справить на одной территории без малого 700 миллионеров, в эти дни около поселка создаются 11 водных каналов с островами, пляжами, набережными, мостами. Отчего глава “Инкома” решил единовременно застроить лучшую количество своих владений, не растягивая удовольствие? Некоторые эксперты говорят, что “Инком” движется в русле общих современных тенденций - укрупнения проектов. Другие - что руководство компании понимает: конкуренция грубо увеличилась, рынок скоро меняется, и завтра эти дома разрешается не продать. Нужно ловить миг и силиться сбыть все и сразу. Вот только согласятся ли потенциальные клиенты-миллионеры существовать на 24−м километре, в так называемом золотом поле? Или выберут соседние альтернативы? Помимо Миллениум-парка в этом месте будет реализован проект известного московского бизнес-клуба “Монолит” с огромными неоклассическими усадьбами (цена - от 2 млн долларов), достраивается поселок Резиденции Бенилюкс (цена дома - от 2,4 млн долларов) и, наконец, поселок Агаларов Эстейт (150 домов стоимостью от 15 млн долларов за единицу).

Садко, напротив, единственный из редких примеров поселка экономкласса в непосредственной близости от Москвы. Он расположен по Егорьевскому шоссе в 37 км от МКАД. Проезд сквозь град Балашиху с его десятками светофоров не доставит покупателю удовольствия. Но более того этот недочет не может затмить достоинства: дома с полной внешней и внутренней отделкой площадью 82 кв. м и участком более 10 соток в начале 2007 года продавались всего за 150 тыс. долларов. То есть дешевле московской “однушки”. Чтобы укокошить покупателя наповал, в базовую комплектацию дома была включена укомплектованная кухня. Еще осенью цена контракта на стометровый жилище в Садко была всего 200 тыс. долларов. Мораль же такова: коттеджи экономкласса в Подмосковье создавать реально, чтобы ни говорили скептики.

Формат года: дальние дачи

Один из основных трендов года - расширение зоны застройки. Новые поселки начинают возводить все дальше и дальше от Москвы. Еще три года мысль поселков в 80-100 километрах и дальше (где-нибудь в Тульской и Калужской областях) воспринималась абсурдной - кто туда поедет? Ныне таких проектов десятки. Характерная черта: риэлтеры еще недавно брезгливо отмахивались от дальних дач под предлогом “низкие комиссии и неблизко ездить”, нынче более чем в них заинтересованы. Низкие комиссионные компенсируются хорошим оборотом.

Почему же дома экономкласса нежданно “проросли” в настолько отдаленных областях (кроме Калужской и Тульской областей, энергично застраивается Тверская и Владимирская)? Там лучше экология, но это не главное. Важнее экономика: в этих областях почва и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области. К тому же местные власти еще не избалованы и не требуют миллионных (в долларах) взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса. А бюджетные москвичи, отрезанные высокими ценами от подмосковной недвижимости, в настоящий момент покупают за границами области.

В сегменте дальних дач за завершающий год внятно выделилось несколько перспективных зон. Первая, опирающаяся на растущий потенциал реконструированного Киевского шоссе, расположена на границе Калужской и Московских областей - за 80−м километром от МКАД. Поселки тут (Русские узоры, Киевская Русь), как правило, незатейливы в наборе инфраструктуры (охрана плюс магазин) и скромны в ценах. Вторая зона (Маяк, Аистово, Сосновые берега) располагается на Можайском водохранилище, в 100 км от Москвы. Для этих поселков главным является близость к здоровенный воде. Третья - возникла в этом году и расположена в Тульской области, по наименее загруженному Симферопольскому шоссе. Только за последние месяцы здесь появилось несколько проектов. Разрешено выделить посреди них Велегож-парк (96 домов) и новоиспеченный проект Заречье (200 домов).

Вопрос года: зачем земля есть, а не строят?

В феврале 2007 года по обвинению в мошенничестве был арестован глава компании “Ваш финансовый попечитель”, сумевший аккумулировать более 40 тыс. га крестьянских земель в Рузском районе. Грубо в то же момент без лишнего шума несколько одиозных фигур земельного рынка отказались от крупных земельных участков в пользу новых владельцев. Бархатная реприватизация на земельном рынке? Этот передел позволил заново определить строгий для России земельный вопрос. В настоящих условиях он звучит так: как при таком изобилии земли в Подмосковье и таковый низкой плотности застройки могут наличествовать такие высокие цены на землю?

Известно, что в результате приватизации несколько десятков крупных землевладельцев овладела львиной долью земельных угодий области, причем некоторым принадлежат десятки тысяч гектар. Рентабельность проведенных операций с землей была в некоторых случаях баснословной. К примеру, в 50 км к западу от Москвы сотка покупалась пять лет обратно по 10-30 долларов, а сегодня продается за несколько тысяч долларов. Задача в том, что большинству лендлордов не хватает желания, денег, знаний, специалистов для того, чтобы осваивать имеющиеся у них земли. Значительно легче сбывать ее небольшими лотами. Оттого что высокая цена земли поддерживается искусственным дефицитом. “Сначала мы насытим элитный сегмент, позже бизнес-класс. И уже затем очередность дойдет до экономкласса” - эта точка зрения открыто не заявляется, но присутствует в кулуарах. Потому в то время как в самой богатой землей стране мира и нет участков под застройку.

Противоречие года: субурбанизация без инфраструктуры

Субурбанизация, то есть ход освоения пригородов и переселения горожан на природу, у нас по сути дела в самом начале пути. Но уже в текущий момент проходит с определенными перекосами. Во-первых , она хаотична: действия застройщиков никак не согласуются, а страна инициация заниматься разработкой генпланов только в последнее время. Во-вторых , даже на раскрученных трассах формирование инфраструктуры катастрофически отстает от самой застройки. Нет ни ресторанов, ни кинотеатров, ни спортивных сооружений и т. д. Это еще не самое плохое: в проекте покуда находятся школы, детские сады и больницы. То есть для нормальной жизни нет элементарных условий. В-третьих , субурбанизация накладывается на транспортный коллапс. В Америке массовое переселение в пригороды сопровождалось грандиозным нацпроектом по строительству хайвеев. Наши коттеджевладельцы вынуждены выбирать: оставаться в центре до полуночи, чтобы опосля промчаться с ветерком до собственного дома, или ехать домой в пробках два-три часа. Эти дисбалансы в 2007 году привели к обратному процессу - бегству людей в город. Потратив годы на возведение дома и его отделку, хозяин роскошного жилья “внезапно” осознавал, что жить в нем нельзя, и переезжал в городскую квартиру. Здоровущий коттедж, тот, что строился как здание для постоянного проживания, в лучшем случае в настоящее время применяется как дача.

Перемен не ждем

Если макроэкономические факторы останутся без особых изменений, то позволительно предположить, что и обстановка с загородной недвижимостью будет придерживаться прежним фарватером: плавный увеличение цен и постепенное (даже, скорее, замедленное) насыщение рынка. Для падения цен причин нет, все-таки спрос пока превышает предложение, и объемы строительства невелики. Впрочем, и очень вырастать стоимость загородного жилья не будет: наречь подмосковную недвижимость недооцененной вряд ли у кого-то повернется язык. Давление на рынок могут оказывать мегапроекты, которые все-таки должны вылезти на рынок, и дальнейшее развитие сектора жилья экономкласса. В 2008-2009 годах, возможно, появятся и заводы по производству, к примеру, ориентированно стружечных плит (OSB), что может кардинально снизить себестоимость каркасных домов. И все-таки подъем цены на классические строительные материалы (дерево, цемент, металл) может слопать весь результат от внедрения новых технологий.

Возможности инвестирования на загородном рынке остаются широкими. Что ни на есть легкий метод - покупка дома в строящемся поселке. Это может вручить 20-40% годовых - на городском рынке новостроек о таких прибылях давнехонько забыли. Но большое число “проинвестированной” загородной недвижимости создает и свои риски: коттеджи и земля становятся чем-то как будто ценных бумаг. А значит, зависят от штормов на финансовых рынках не только в России, но и в мире.