Квартиры и недвижимость

Главная задача на строительном рынке Юга - своевременное предложение. Первостепенный причиной его невысокого уровня выступает отсутствие обеспеченных коммуникациями земельных участков для строительства жилья

Фото: Татьяна Черкезян

Сегодня на Юге строительная отрасль играет бо

Региональный разрез

Распределение объёмов строительства внутри южного региона прямо коррелирует с распределением инвестиций, бографик 1).

Безусловным лидером по объёму строительных работ является Краснодарский край, доля которого составляет 38,6% от общих объёмов округа. На втором месте со значительным отрывом - Ростовская область (18,8%), на долю Дагестана приходится 10,5%. В Краснодарском крае проводится больше трети окружных тендеров в сфере строительства и недвижимости: по состоянию на середину февраля 2008 года в ЮФО объявлено 1483 конкурса на поставку строительных услуг, из них 506 - на Кубани (34%); в Ростовской области - 353 конкурса, в Волгоградской области - 171, на Ставрополье - 146.

В то же час если в абсолютном выражении больше всего жилья строится в Краснодарском крае, Ростовской области и в Ставропольском крае, то при анализе относительных показателей, таких, например, как ввод площадей на душу населения, обстановка меняется. В настоящий момент неоспоримым лидером с существенным отрывом от остальных выступает Астраханская область. Удельный вес ветхого и аварийного жилья во всём жилищном фонде составляет в этом месте 11,1%; приближаются к области по этому показателю только Ингушетия (17,2%) и Дагестан (22,5%). В то же пора Ставрополье и Ростовская область оказываются в одной группе с Кабардино-Балкарией , Дагестаном, Северной Осетией-Аланией , Волгоградской областью и Карачаево-Черкесией (см. график 2 и график 3).

По данным федерального агентства по строительству и жилищно-коммуналь­ному хозяйству, в 2007 году в 80 субъектах Российской Федерации объёмы построенного жилья превысили порядок соответствующего периода 2006 года. На Юге наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Краснодарском крае (137,2%), Адыгее (155,8%) и Ингушетии (131%). Понижение объёмов этого показателя по отношению к 2006 году произошло в Чеченской Республике (56,4%). На практике во всех субъектах округа центровой прирост создаёт индивидуальное жилищное строительство. В Ростовской области доля индивидуальных застройщиков составила 57,5% общей введённой в эксплуатацию жилплощади, на Ставрополье - 66,4%, на Кубани - свыше 70%, в Ингушетии - свыше 95%, а в Чечне - все 100% (см. график 1).

Рентабельность жилищного строительства в крупных южных городах существенно выше европейского уровня. Это, впрочем, относится и к стоимости квартир. Например, обычный уровень цен квадратного метра на вторичном рынке в Краснодаре и Ростове уже давнехонько обогнал тот самый показатель в Праге или Софии. Расходы на покупку жилья высоки, и большей части покупателей приходится избирать не то, что хочется, а то, что они могут себе позволить. Таким образом, более того покупая жильё, эта когорта лиц остаётся в группе желающих улучшить свои жилищные условия.

Незначительный объём ввода в эксплуатацию жилья и существенно превышающий предложение спрос порождают спекулятивные настроения. Ещё недавно как отдельные лица, так и риэлторские компании крайне живо скупали квартиры у застройщиков на начальных этапах строительства и перепродавали их по факту сдачи дома в эксплуатацию, что приводило к дополнительному сокращению предложения. В результате в итоговой стоимости жилья доля прямых затрат на строительно-монтажные и отделочные работы сокращается ещё больше. Вероятно, в связи с этим строительные компании начали сами раскрывать агентства недвижимости для получения дополнительного источника дохода и влияния на тутошний рынок.

Рай для девелоперов

Для того чтобы жилой фонд на Юге увеличивался на 1 кв. м в год в расчёте на одного жителя, необходимо вводить ежегодно свыше 23,8 млн кв. м жилья (с учётом устаревания жилых площадей: в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всём жилищном фонде ЮФО составил 4,5%, что выше российского показателя, зафиксированного на отметке 3,2%). В прошедшем году групповой объём строительства жилой недвижимости составил 9,3 млн кв. м. Хотя для ЮФО это рекорд последних лет, но ясно, что скачкообразного улучшения ситуации в обеспеченности населения жильём на Юге в ближайшие годы не произойдёт.

Если, начиная с текущего года, темпы строительства жилой недвижимости грубо увеличатся, то, соответственно нашим расчётам, по самым оптимистическим прогнозам уровня Венгрии или Чехии в обеспеченности населения жильём (28 кв. м на человека) юг России достигнет не раньше 2020 года, а уровня Словении (29,5 м кв. на человека) - не прежде 2022 года (см. график 4). И это без учёта прогнозируемого роста численности населения, без учёта устаревания жилья, да ещё и при условии стабильного увеличения объёма строительства жилых помещений. Достичь европейского стандарта (40 кв. м на 1 жителя) - это проблема для следующего поколения, а уровня обеспеченности жильём в 70 кв. м на человека, как, например, в эти дни в США - это уже долгосрочный отрезок времени прогнозирования, в котором, по замечанию классика экономической теории , “все мы будем мертвы”.

В строительной индустрии уже стало традицией издержки и прибыль при возведении многоэтажных зданий считывать этажами. Просто нулевой и немного первых этажей всецело окупают все затраты на возведение дома, оставшиеся тысячи квадратных метров этажей составляют миллионы предпринимательской прибыли. По данным Росстата, средняя фактическая цена квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в 2007 году, в целом по Российской Федерации составила 16387 рублей, что существенно ниже сложившихся на рынке жилья цен (см. график 5).

Хотя среднему ростовчанину или волгоградцу в это нелегко поверить, цены на рынке жилья на Юге всё ещё очень отстают от российского уровня: на финал 2006 года 1 кв. м на вторичном рынке жилья в ЮФО стоил 22,1 тысячи рублей, в то миг как в среднем по РФ - 36,6 тысячи рублей (см. график 5). Здесь сказывается воздействие депрессивных экономик. Для сравнения: в Центральном федеральном округе в 2006 году 1 кв. м стоил 55,3 тысячи рублей, а в Приволжском - 30,1 тысячи рублей. По стоимости жилья Южный округ занимает последнее место среди субъектов Федерации уже не основополагающий год. В то же период цены существенно варьируются в зависимости от субъекта ЮФО, а кроме того от уровня урбанизации. Например, по данным компании “Титул”, в Ростове в марте текущего года средняя удельная стоимость жилья на вторичном рынке составляла 56,7 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2007 года - 51,5 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2006 года - более 41 тысячи рублей/кв. м. Эти факторы способствовали привлечению внимания к Югу крупных столичных риэлторских компаний. Так, фирма МИАН, единственный из крупнейших московских риэлторов, к осени 2008 года откроет офисы в Краснодаре, Сочи и Ростове, а к концу 2008 года на Юге будет трудиться семь отделений компании.

Панельная зависимость

Россия остаётся одной из немногих стран, в которых продолжают создавать многоэтажные железобетонные дома по старой панельной технологии, уже полно лет обратно морально и технологически устаревшей. В то же время в Москве ныне уже наблюдается смена приоритетов: народ всё чаще предпочитает более качественное жильё, и крупнопанельное возведение переходит из столицы в регионы. В соответствии основам классической модели, товары из более развитых территорий, исчерпав наш ресурс спроса, смещаются в менее развитые. В регионах такие продукты и технологии становятся источниками стабильной прибыли. Так, московская группа “Интеко”, выигравшая конкурс на застройку в Ростове микрорайона Левенцовка, вкладывает значительные средства в повышение мощностей приобретённого местного крупнопанельного комбината.

Тем не менее, как подмечают многие риэлторы, и в региональных столицах нрав спроса уже начинает изменяться. Например, по данным компании “Титул”, в Ростове растёт число покупателей, желающих обзавестись квартиры в каркасно-монолитных и кирпичных домах. В экономически развитых центрах доля сделок по продаже “панелек” сокращается, но объём строительства панельных домов в то время как существенно не меняется, а по некоторым оценкам, пик этого строительства ещё впереди. И тому есть объяснения. На Юге уровень доходов населения существенно ниже, чем в целом по России, а панельное жильё занимает сегмент эконом-класса , увеличение спроса на тот, что в среднесрочной перспективе сокращаться не будет (как самое малое за счёт роста доходов тех, кто согласен на покупку любого дешёвого жилья и ранее не мог предъявить платёжеспособный спрос на этом рынке).

Параллельно с этим процессом идёт другой: с ростом численности городского населения и его уровня жизни меняется архитектура издержек застройщика. В ней возрастает доля стоимости земельного участка и обеспечения объекта коммунальной инфраструктурой и снижается доля стоимости основных строительно-монтажных и отделочных работ.

Ещё одной немаловажной тенденцией развития строительной индустрии в крупных городах на Юге становится переход от точечных застроек к строительству кварталов, микрорайонов и районов - к так называемой комплексной застройке. Так, в Аксайском районе Ростовской области определён участок размером 949 га для застройки жилой недвижимостью эконом-класса. В Левенцовке, перспективном микрорайоне Ростова, более 500 га будет застроено многоэтажными зданиями.

Юг видно отстаёт от страны в целом во внедрении новых строительных технологий. Исследования в рамках проекта “Российский жилье будущего” показали, что в отрасли строительных конструкционных материалов неуклонно растёт выпуск материалов, отличающихся относительно невысокой массой. В результате снижается единый строй затрат, уменьшается мощность монтажных средств, укрупняются конструкции, сокращаются стоимость и трудоёмкость строительства. Потому во многих странах мира одним из критериев эффективности строительства является масса кубометра строительного объёма возведённого объекта. При использовании современных материалов со сравнительно низкой средней плотностью она может собирать 160 кг и менее. Если учесть, что в России эта масса зачастую достигает 430 кг и более, то становится ясно, сколь велики резервы её снижения. На южнороссийском рынке сооружение с использованием новых технологий, в разы уменьшающих массу кубометра здания, покуда широкого применения не получило. В краткосрочной перспективе базовым строительным материалом в жилищном строительстве останется бетон, а наблюдающиеся в последнее время подъем цен на цемент и ажиотажный спрос на него в связи с олимпийской стройкой и бурным развитием индустрии не будут содействовать снижению цен на жильё.

Ограничители роста предложения

Цена входного билета на рынок строительства крупных объектов в любом регионе и даже стране высока. Компании-новичку требуется сильный финансовый и ресурсный рычаг для организации технологического процесса возведения высотных зданий и сооружений. К тому же на формирование этой отрасли немаловажно влияют конъюнктурные проблемы. Нынче на Юге практически не осталось подготовленных для застройки мест, что вызвано резким сокращением объёма подготовительных работ в начале 90−х годов. Такая ситуация характерна и для других российских регионов. География жилищного строительства обусловлена специ­фикой финансирования коммунальной и инженерной инфраструктуры. Большинство проектов, создаваемых в городах, размещается на территориях с уже имеющейся инфраструктурой. Девелоперские компании, возводящие объекты на новых территориях, несут значительные издержки по созданию инфраструктурного комплекса.

В последние годы для целей нового строительства в основном использовался банк земель, оставшийся ещё со времён Советского Союза. До того значимый в настоящее время дефицит предложения усугубился как раз нехваткой подготовленных к строительству земельных участков. А это операция довольно неспешная: подготовка инфраструктуры, которая предшествует строительству, как правило отнимает 1,5-2 года.

О невозможности резкого увеличения объёма строительства говорят многие представители строительных компаний, работающих в различных регионах ЮФО. “Объём строительства жилья экономического класса в Волгограде в среднесрочной перспективе будет вырастать на семь-десять процентов в год, - прогнозирует шеф управления маркетинга и продаж ОАО “ВЗ ЖБИ 1″ . - Рост рынка в стоимостном выражении будет обеспечен преимущественно увеличением цен, подстёгиваемым диспропорциональным ростом объёмов спроса и предложения. По мере отработки механизмов регулирования градостроительной деятельности и решения вопросов финансирования строительства инженерной инфраструктуры начнётся реализация крупных (и, соответственно, капиталоёмких) проектов”.

Среди основных сложностей, рождающих определённые риски и угрозы, стимулирующих рост цен и сдерживающих развитие всего строительного комплекса в Краснодарском крае, генеральный босс ООО “Ру.Девелопмент” называет низкую пропускную способность транспортной инфраструктуры, энергетическую подневольность Краснодарского края от других регионов, отсутствие резервов энергетических мощностей для реализации программ развития многих отраслей народного хозяйства. “Одним из негативных факторов остаётся высокая изношенность и отсутствие резервных мощностей коммунальной инфраструктуры и систем коммуникаций, что требует от застройщика значительных затрат на инженерную подготовку земельных участков под застройку, - уточняет г-н Лукьянов. - На нынешний день остро стоит проблема обеспечения строительной отрасли квалифицированными кадрами. Чертовски мало научно-техническое сопровождение строительной деятельности”.

Кадровый дефицит впрямь тормозит развитие рынка, и здесь проблема выходит за рамки профессионального уровня. “Вы зайдите на любую крупную стройку: там же работают в основном таджики, киргизы и узбеки”, - признался глава одной из строительных компаний.

Отдельно следует упомянуть о высокой закрытости и непрозрачности строительной отрасли Юга, что обусловлено рядом факторов, в том числе наличием значительных административных и квазиадминистративных барьеров. Ни одна другая отрасль современной российской экономики так наглядно не показывает персонифицированные отношения, как строительная. Кроме традиционной коммерческой тайны, основным источником закрытости выступает здесь существенная доля неофициальных выплат застройщика за приобретение необходимых согласований, разрешений, заключений, экспертиз и за ускорение этих процедур. И роль личных связей переоценить тут невозможно.

Дефицит предложения на строительном рынке Юга в ближайшие годы преодолён не будет, и при перманентном росте спроса не приведёт к снижению цен. Необходимо учесть и то, что не все сданные объекты недвижимости пригодны для заселения. Сложившаяся практика делового оборота показывает, что в 90% случаев доведение сданной недвижимости до требуемого уровня оснащения занимает в среднем от полугода до полутора лет. Несчетные инфраструктурные проблемы, большие бюрократические издержки приводят к тому, что резко повысить темпы роста объёмов нового строительства в ближайшие годы не удастся. В результате разрыв между спросом и предложением на протяжении ещё нескольких лет будет только расти.