Квартиры и недвижимость

Помещики XXI века

 

Обладателям миллионных состояний нарыть загородное жилье, соответствующее их предпочтениям, зачастую значительно сложнее, чем это может показаться на начальный взгляд. Имеющиеся предложения в коттеджных поселках, более того в своем элитном воплощении, также имеют недостатки: не завсегда приятные соседи или не чрезмерно большие площади участков. Для желающих существовать с истинно русским размахом, а ещё для любителей уединения гораздо больше подходит эдакий обличье загородного проживания, как собственное поместье


Большинство из нас знают о поместьях и усадьбах в основном из классической литературы. Впрочем, этого достаточно, чтобы понять: поместье имеет так же немного общего с домом в коттеджном поселке, как апартаменты в Париже с московской хрущевкой. “Поместья - это не без затей большие дома на масштабных участках, - поясняет начальник службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome . - По определению усадьба, или поместье, представляет собой весь комплекс построек на участке от 1 га, с основным жилым домом площадью не менее 700 кв. м”. То есть усадебка в первую очередность предполагает обширные земельные угодья. “И это должно быть не несложно поле, а ландшафт с определенными видовыми характеристиками, - рассказывает глава проекта “Русская усадьба” компании Penny Lane Realty . - Желательно, чтобы сам обиталище владельца располагался на возвышенности, где открывается наружность на окрестности”.

Такие объекты становятся все больше популярными на рынке элитного жилья. Если раньше покупка поместий проводилась чаще всего тайно (покупатели не хотели афишировать близкое состояние), то в текущий момент тот самый вопросительный мотив тревожит их все меньше. На практике произвольный предмет раньше времени или поздненько находит своего нового хозяина. Ограниченное цифра предложений только подогревает заинтересованность и стремление иметь эксклюзивным домом и огромным участком. “Помимо статусной составляющей тяготение людей к приобретению родового имения разрешается пояснить попыткой обособиться от внешнего мира и его проблем, безмятежно жить в удалении от шума и суеты в кругу семьи, - поясняетруководитель департамента загородной недвижимости HomeHunter . - Из других факторов разрешено выделить экологию, близость здоровущий воды, живописный ландшафт и другие”.

Стать современным помещиком позволительно по крайней мере двумя путями. Первостепеннный - сыскать и взять старую усадьбу, ещё хранящую следы своих аристократических владельцев, а второй - обрести землю и “свить гнездо” самостоятельно.

Путь первый: по следам прошлого

Старые усадьбы и поместья - пункт прайса штучный на подмосковном рынке. “Каждое предложение такого рода уникально и нацелено на установленный платежеспособный круг людей. Вследствие этого инфа о новых вариантах в открытых источниках не раскрывается”, - говорит Алексей Бабкин. Тем не менее они есть. По данным HomeHunter, нынче в московской области насчитывается порядка 600 родовых имений, правда, только половинка из них представляет настоящий интерес для приобретения.

Старинная резиденция просто представляет собой первостепенной важности дом-особняк и вспомогательные строения: гостевой дом, охотничий домик, оранжерея. Часто на территории усадеб возводились собственные часовни. Сама сделка по покупке такого объекта совершенно правомерна: с 1 января 2008 года частные лица получили право приватизировать исторические усадьбы. И все-таки свежеиспеченный хозяин совместно с домом и землей обретает еще и строй обязательств. “В большинстве случаев подобные исторические постройки имеют крайне удручающее состояние: усадьбы заброшены, дома разрушены и разграблены, а парковые ансамбли заросли”, - рассказывает единственный из экспертов. Свежий обладатель должен помогать усадьбу - дома, парка и построек - в надлежащем состоянии, реконструировать постройки за свойский счет, при этом соблюдая определенные ограничения. Например, совершить в доме перестройку или перепланировку в соответствии со своими желаниями будет невозможно.

Покупателя подобного объекта могут поджидать и другие сложности, связанные со статусом земли. “Территории усадеб относятся к землям рекреационного назначения и землям памятников истории и архитектуры. Это ограничивает применение участков и права имущества на объекты. Для ведения строительства на данных территориях необходимо изменить правовой порядок использования земель, что во многих случаях нереально или требует больших временных и денежных затрат”, - говоритисполнительный управляющий компании Blackwood Мария Литинецкая.Владельцу могут и не позволить сооружать как будто бы на “своей” территории какие-то дополнительные сооружения либо потребуют согласовывать их местоположение.

Кстати, с правом собственности на земли в исторических имениях тоже может вылезти неувязка. “Сопутствующая документация может быть оформлена не соответствующим образом. Причем ее корни могут отправляться весьма глубоко, вплоть до первых владельцев. В результате достать этакий объект ныне не возбраняется только посредством вторые руки - собственников, которые приватизировали объект и привели документацию в соответствующий вид. Официально держава предоставляет только вероятность долгосрочной аренды исторических объектов. Приобрести можно только те усадьбы, которые по каким-либо причинам были лишены статуса исторического памятника. Сегодня аналогичный вариант является единственным способом приобретения исторической усадьбы или особняка в собственность”, - поясняет Алексей Бабкин. Изредка при сделках употребляется комбинированный вариант - покупка-аренда. Например, основное сооружение оформляется в собственность, а парковый ансамбль - в аренду.

Примером может служить дворянская вотчина Долматово в 30 км от Костромы (в четырех часах езды от Москвы). Сложностей в этом месте много: первостепенный здание требует ремонта, так как его интерьер и устройство практически не менялись с 1860 года, а примыкающий к дому прудово-парковый ансамбль XVIII века площадью 2,5 га можно только арендовать на 49 лет с правом продления. Аналогичная обстановка и с усадьбой Милюковых “Всесвятское”, расположенной в Тверской области. Комплекс из 19 построек относится кроме того к XVIII веку и не может быть приобретен в достояние - только аренда.

Цена исторической усадьбы зависит от ее культурного наследия, месторасположения, общего состояния, коммуникаций, а также от наличия поблизости водоема или лесного массива. Как правило, конкретная цена не разглашается, но в среднем она может варьироваться от $5 до $30 тыс. за 1 кв. м. Те, кто не хочет ввязываться в реконструкцию, могут поискать готовые варианты и на рынке современных объектов. Как правило, это поместья, построенные владельцами для себя, но по тем или иным причинам выставленные на продажу. Они удобны тем, что требуют гораздо меньших затрат, чем исторические усадьбы, помимо того, право собственности на них не сопряжено с необходимостью урегулировать спорные юридические вопросы с органами власти. Впрочем, в открытой продаже такие предложения тоже редкость.

Как правило, подобные объекты предполагают полную автономию - начиная от коммуникаций и заканчивая досугом. К примеру, на территории одной из таких резиденций по Новорижскому шоссе (в 119 км от МКАД, площадь дома - 280 кв. м, участок - 180 соток) расположены родное гольф-поле , причал и подстанция с трансформатором. Стоимость этой усадьбы составляет $3,75 млн.

Цена таких объектов варьируется сильно здорово - от $1 млн до $100 млн. Некоторые девелоперы пытаются воплотить идею “поместья” в своих загородных проектах. Создаются элитные поселки так называемого усадебного типа. Ряд игроков предлагают своим клиентам эксклюзивную услугу по строительству усадеб по индивидуальному проекту или же по образу и подобию теперь существующих памятников архитектуры с полным комплексом услуг. В качестве примера можно привести усадебные комплексы “Русские просторы” и “Терешино” на Ярославском шоссе, комплекс “Истринские помещики” на берегу реки Истры в 50 км от МКАД по Новой Риге. При всем при том в полной мере жилье в таких поселках вряд ли подпадает под определение поместья.

Второй путь: поместье своими руками

Другой дорога к собственному родовому гнезду предполагает два этапа: покупку земли и создание на ней усадебного комплекса. Это, к слову, нисколько не просто. Проблемы ожидают покупателя уже на этапе поиска подходящей земли. С одной стороны, подмосковный рынок не так уж скуден на участки, с прочий - разыскать подходящую территорию площадью немного гектаров, с хорошими видами у воды или леса, а также с возможностью проведения коммуникаций - непросто. В особенности если речь идет о таковой категории, как земли, предназначенные под жилищное строительство. Можно, конечно, отыскать заброшенную деревню, выкупить все дома, снести их и застроить территорию по своему усмотрению. Но эксперты считают, что похожий вариант обойдется чересчур дорого, а плод окажется ни капельки не лучшим. “Во-первых , скупая один жилище за другим, даже по дешевке, клиент до срока или поздно столкнется с проблемой “последнего дома”. То есть собственник или собственники последних домов в деревне к тому времени уже поймут его намерения и начнут артачиться, накручивая двойную и тройную цену за свою собственность. Кроме того, что мы получаем, скупив деревню? Огороды. А для чего нам огороды, когда нам нужно поместье? Тут не будет ни вида, ни ландшафта”, - рассуждает один из экспертов.

Оптимальный вариант - получать комбинацию земель разных категорий. Оттого что под строительство, как правило, применяется лишь небольшая количество участка, то остальная почва целиком может быть сельскохозяйственной. К тому же сходный подход позволяет сэкономить достаточно крупную сумму. За счет территорий, которые “не того статуса”, на весь объект будет ходить ощутимая скидка: он может стоить на 60% дешевле, чем тот, где все земли “правильной” категории. Можно купить и весь надел, принадлежащий к категории сельхозземель. Но в этом случае владельцу нужно будет оформить перевод в другую категорию хотя бы нескольких соток - для строительства дома. Операция перевода земель из одной категории в другую, с одной стороны, прописана и понятна, с иной - связана с дополнительными расходами на приобретение нужных дозволение от местных властей.

Продавцами таких обширных участков выступают как юридические лица, так и частные землевладельцы. Также это могут быть бывшие совхозы и колхозы. В принципе сама процедура покупки земли не отягощена какими-то дополнительными сложностями. Они могут возникнуть, только если речь идет о землях лесного и водного фонда. “Если расположенный на участке чаща принадлежит Гослесфонду, то покупка этой земли невозможна - только аренда сквозь аукцион”, - поясняет маркетолог компании “Пересвет-реалэстейт” Наталья Бланкова.

Точно так же обстоит занятие с водоемами - все зависит от их типа. Если имеющийся на участке водоем является закрытым (не проточным), то обзавестись таковый участок не представляет сложности. Если же речь идет о реке или водохранилище, купить землю невозможно, допускается только аренда. При этом существуют зоны ограничения по возведению капитальных строений, и чем больше акватория водоема, тем больше охранная зона.

Вопрос о том, где лучше присматривать землю под поместье, зависит от двух факторов: вкусов владельца и его финансовых возможностей. “Разница состоит лишь в том, что участок земли площадью 1 га в престижном направлении ближнего Подмосковья по стоимости может соотноситься с десятком гектаров в других областях. Очевидно, что стоимость участка в первую очередь зависит от месторасположения. Земля, распложенная на престижных Рублево-Успенском , Новорижском, Киевском, Можайском шоссе, будет стоить на строй дороже, чем на других направлениях и тем более в других областях”, - рассказывает ведущий консультант загородной недвижимости компании “Калинка-риэлти” Евгений Дорсман.Впрочем, даже если финансовые возможности покупателя не ограничены, эксперты советуют не ориентироваться на статусные привычки и обозревать дома начиная от 50 км от Москвы. Здесь гораздо больше подходящих территорий, и экология соответствует представлениям о загородной жизни. “Такое пространство считается оптимальным по транспортной доступности и экологической обстановке. Также не стоит забывать, что в ближнем Подмосковье на нынешний день наблюдается гигантский дефицит на земельные участки - это ограничивает их застройку и увеличивает ее стоимость”, - комментирует Алексей Бабкин.

Владимир Кузнецов также советуют обзаводиться большие земельные наделы в дальнем Подмосковье: “Рекреационная ценность дальних земель с ближними в эти дни не сравнится. В отношении расположения я бы рекомендовал анализировать земли на западе Подмосковья как наиболее ликвидные”. Самые востребованные территории находятся рядом больших рек и водохранилищ: земли на Оке, Рузском, Озернинском, Можайском водохранилищах. По словам Натальи Бланковой, в текущее время многие инвесторы интересуются и участками, находящимися в близлежащих к Подмосковью областях. Особенно если они расположены рядом с лесными массивами и крупными водоемами, к примеру в Тверской области на Иваньковском водохранилище. Покупка там земли и постройка усадьбы интересна не только с точки зрения собственного проживания, но и как инвестиция - спрос на такие объекты будет расти.