Квартиры и недвижимость

Попали в полосу отчуждения

 

Застройщики озадачены жесткими действиями банков по взысканию долгов и намерены вручить отпор кредиторам


Из-за корпоративных конфликтов дольщики могут остаться без офисов и квартир

Фото: Валерий Дзялошинский

По данным Центробанка, в октябре просроченная задолженность по корпоративным кредитам выросла на 35,9% (в сентябре на 16,4%). Настолько неутешительная статистика заставляет банкиров нервничать, потому что ломание правил финансовой дисциплины грозит им убытками и отзывом лицензий. В первую очередность свои претензии они направляют компаниям тех отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от кризиса.

Одной из таких отраслей с высокой долговой нагрузкой считается строительство, где банки в первую очередь стали предпринимать сильно жесткие и агрессивные действия по возврату долгов, зачастую требуя их досрочного погашения. Взаимоотношения между должниками и кредиторами накалены и грозят перерасти в затяжной конфликт, который, в свою очередь, может привести к появлению новой волны обманутых дольщиков и к переделу рынка недвижимости.

Неудачный момент

Как поясняет партнер юридической компании “Мегаполис Легал” , юридическим основанием для предъявления требования досрочного погашения кредита могут служить нарушение заемщиком условий договора, либо утрата обеспечения (margin call).

Уже известны первые случаи банкротств, инициированных банками. В сентябре ВТБ подал заявление о признании банкротом компании “Гостиница “Будапешт”", которая оказалась в тяжелой финансовой ситуации. ВТБ пытается возвратить задолженность по кредиту, взятому на реконструкцию гостиницы, в размере 43 млн долларов, потому как заемщик не осуществил обязательства по погашению долга, а кроме того не дал документы для оформления здания гостиницы в залог. Сегодня в отношении “Будапешта” введена операция наблюдения, занятие о банкротстве будет рассмотрено в марте. Представители ВТБ тему своих взаимоотношений с компаниями-должниками комментировать отказались.
“На объекты недвижимости взысканий в то время как не видел. В этом случае требуется соблюдение длительной судебной процедуры отчуждения имущества. Практика сформируется ближе к весне из судебных актов. Но на акции, допускающие внесудебный строй взыскания, немного отчуждений уже прошло”, - утверждает единственный из практикующих юристов, попросивший не величать его имени.

Участники рынка недвижимости полагают, что часто банки злоупотребляют своими правами, предъявляя кредиты к досрочному погашению в разгар кризиса ликвидности. “Сегодня расплатиться с кредитором либо рефинансировать задолженность на практике невозможно, а порой и экономически нецелесообразно”, - признается глава юридического департамента одной из крупных девелоперских компаний.

Более того, некоторые участники рынка уверены, что банкиры преследуют корыстные цели. Они не исключают того, что банки будут направлять взыскание на залоги и принудительно реализовать собственность сквозь управляемые торги подконтрольным структурам по дисконтированной стоимости. А позже перепродавать недвижимость уже по рыночным ценам, забирая себе образовавшуюся маржу.

Лихие 90−е возвращаются

Застройщики рассказывают, что одним из актуальнейших вопросов в текущее время становится броня ликвидных активов от агрессивных действий банков. И, по мнению юристов, в этом случае позиции застройщиков выглядят сильнее из-за неоднозначной квалификации договоров, по которым в возведение привлекались денежные средства инвесторов. Помимо того, полно изъянов обнаруживается и в правовой базе, на которой выстроены кредитные отношения.

“Если заемщик надлежащим образом платит по кредиту и имеет обеспечение, предусмотренное договором (даже если оно упало в цене, но было принято как надлежащее и не требующее переоценки), то он вправе оспорить заявочное пожелание о досрочном погашении. Кроме того, позволительно применять политический инструментарий, так как на совещаниях правительственных комиссий банкам уже неоднократно давали понять, что в текущий момент не миг для шантажа и “раскачивания лодки”", - рассуждает начальник департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической фирмы “Вегас-Лекс” .

К услугам застройщиков и несовершенство судебной системы. “Мы уже видим, что должники пытаются избежать ответственности, отстоять самые ликвидные активы и вывести их из-под удара путем оспаривания предоставленного обеспечения, заключенных с банками договоров. Кроме всего прочего, имеется море процессуальных механизмов, позволяющих затянуть ход взыскания. Не возбраняется оспаривать каждое определение суда. И более того если нет никаких оснований, то турне дела в кассацию и вспять затянет процесс. Такая тактика может послужить оппонентам намеком, что проще разойтись с миром”, - говорит старшой юрист компании Magisters .

Среди прочих схем, востребованных участниками рынка, - вывод активов в уставный доход дочернего общества, употребление сложных конструкций с использованием неаффилированных, в том числе зарубежных компаний. “Мы сейчас ведем два проекта реструктуризации компаний на предмет снижения уязвимости кредитного договора, чтобы турнуть вероятность предъявления банком требования о досрочном погашении. И при этом все возможные активы, не зафиксированные в кредитном договоре, сбыть аффилированным структурам, не имеющим обременений”, - рассказывает г-н Борисенко.

Если же предпринятые действия окажутся бесполезными, то, по мнению специалистов, у должников неизменно есть возможность “выдернуть чеку из гранаты”, запустив процедуру банкротства. Некоторые компании серьезно рассматривают этакий вариант. Эксперты считают, что уже в ближайшее пора в обиход могут возвратиться такие термины и явления 90−х годов, как контролируемая задолженность (искусственно создаваемый долг, позволяющий править процедурой банкротства и влиять на решения комитета кредиторов), управляемые торги (аукционы, исключающие участие нежелательных лиц) и прочие ухищрения. Они позволяют вывести ликвидные активы, а ещё затянуть процедуру банкротства на несколько лет.

Дольщики опять крайние

Если у девелоперов есть возможность запустить юридическую волынку и отбыть на Багамы, то частным инвесторам, участвовавшим в долевом строительстве жилых и коммерческих объектов, не дать в обиду свои интересы будет значительно сложнее. В противостоянии банков и застройщиков больше всех пострадать могут аккурат они.

“Купили в Москве-Сити приличные объемы офисных площадей. Ныне внезапно выясняется, что на эту недвижимость намерен наложить взыскание банк, финансирующий девелопера. Якобы офисы у него в залоге, а застройщик погасить кредит не в состоянии. У нас контракт с девелопером, банк же про нас ничего быть в курсе не хочет”, - негодует агент нефтегазовой компании, вложивший свои сбережения в сооружение московских небоскребов.

В не менее сложной ситуации рискуют попасть покупатели квартир в строящихся домах. Как поясняет вице-президент Европейского трастового банка , по закону при передаче в залог объекта незавершенного строительства в залоге находится все имущество, а также все производимые в дальнейшем улучшения. Если застройщик не рассчитается с кредитором, то все покупатели (дольщики) принимают на себя риски возможного обращения взыскания на предмет залога.

“Большинство строительных компаний продают жилье по схемам, позволяющим объехать закон о долевом строительстве. Используются предварительные договоры с векселями и без векселей, которые не дают соинвестору никаких прав требовать передачи объекта. В принципе, у дольщиков есть возможность стребовать признания прав на недострой посредством суд. И все-таки это чересчур сложная для них процедура. В то же время, если права на недостроенные объекты будут закреплены за застройщиками, то в последующем на них может быть обращено взыскание по долгам. Это приведет к тому, что все частные лица с предварительными договорами и векселями на руках в лучшем случае когда-нибудь в отдаленном будущем смогут их предъявить к погашению, - поясняет босс юридического отдела одной из крупных строительных компаний. - Надеюсь, вы не покупали квартиру у нас?”

Эксперты не исключают, что, помимо всего прочего, соинвесторы и дольщики могут сделаться разменной монетой, с помощью которой застройщики попытаются перехватить инициативу в переговорах с кредиторами и властями, заполучить послабления и отсрочки, стабилизационные бюджетные кредиты либо рефинансировать задолженность в госбанках. Впрочем, нет никакой уверенности в том, что выбитые шантажом средства будут направлены на завершение долгостроя.