Послание гламурного застройщика
Алексей Щукин
Председатель совета директоров компании Mirax Group сообща с президентом Ассоциации строителей России 8 октября опубликовали странное письмо. Цитирую: “Представьте, что сооружение встанет. Надежды миллионов людей на лучшую бытие разобьются вдребезги, квартиры останутся недостроенными… Десятки миллионов несчастных людей пострадали из-за того, что безответственные банкиры и финансисты заигрались в казино американской экономики”. Концовка письма вообще поражает: “Будущее и успехи строителей зависят от вас, господа журналисты! Мы уже лежим на лопатках, но у нас ещё есть кот наплакал сил, чтобы подняться…” Неожиданное заявление, тем больше что на практике в то же самое момент господин Полонский на радиостанции Business FM рассказывал, что у Mirax все в порядке. Да, уволены немного топ-менеджеров , но на стройках служба идет своим чередом. Да, по кредитам до конца года необходимо выплатить $75 млн, но на счетах - $180 млн. Но если все так замечательно, то кто тогда на лопатках?
Странными выглядят и другие аспекты послания. Про риск остановки строек в России и про социальные последствия этого словно бы бы точно сказано. Падение строительной сферы приведет к безработице в отрасли, усилится дефицит жилья и прочее. Но необычно чувствовать слова заботы о простых россиянах от самого гламурного из московских застройщиков. От того, кто энергично превращал Каннскую инвестиционную выставку во второй Куршевель - с безумными дискотеками, танцовщицами и прочими атрибутами dolce vita. Ходят слухи, что год обратно на выставку и светскую существование Mirax потратил более $1,5 млн. Помимо того, Mirax ни в жизнь не строил доступную “панель”, напротив - фирма специализируется на возведении дорогих и весьма дорогих объектов. В небоскребе “Федерация” минимальный контракт на покупку апартаментов стоит нынче $3,6 млн. За эти финансы клиент получает 200−метровое жилье без отделки и возможности прописаться. Средняя же цена жилого метра в “Федерации” - $18-35 тыс., офисы немногим дешевле - от $14,5 тыс. Оттого слова из письма Полонского о “миллионах граждан, оставшихся без крыши над головой”, выглядят достаточно цинично.
Следует отметить, что Mirax - это не только гламур, понты и дорогая недвижимость, но и одна из самых технологичных девелоперских компаний. Та же “Федерация” - комплекс нового уровня, таких зданий в Москве еще не строили. Жутко продвинута группа и с точки зрения финансовой стратегии. Так, она первой посреди российских девелоперов перешла на международную отчетность по GAAP и стала размещать кредитные ноты (CLN). Правда, финансовая стратегия оказалась не сверх меры удачной. Агрессивное наращивание портфеля проектов, деятельный (и дорогой) пиар, высокотехнологичное возведение - все эти элементы должны были сыграть в главном акте пьесы: в выводе акций Mirax на IPO. Компания бойко готовилась к этому, но не успела: прошлой осенью кризис ликвидности нарушил ее планы.
Самый основной вопросительный мотив по Mirax: каков совокупный охват его долга и каков габарит краткосрочных заимствований? Об этом нет достоверной информации. Аналитики МДМ-банка на основании открытых источников полагают, что корпоративный объем кредитного портфеля составляет $890 млн. Они отмечают, что еще пару месяцев вспять на краткосрочные займы приходилась треть этой суммы. Кроме того, настораживает тот факт, что Mirax не стал размещать в публичном доступе свою отчетность за 2007 год и имеет запутанную юридическую структуру, которая систематично подвергается изменениям. Понятно, что с такими долгами не до новых проектов, Mirax уже объявил об их замораживании. “В ближний год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем закупать новые проекты”, - заявил Сергей Полонский. Но более того консервация новых проектов ничего не гарантирует Mirax и другим застройщикам в условиях кризиса. Более того, с такими долгами они могут сделаться легкой добычей прежде их кредитовавших банков: те могут отдать данные взаймы денежки акциями или активами.
И все же к чему господин Полонский написал это странное письмо?