Квартиры и недвижимость

После этого взлета

 

Строительный комплекс Республики Коми ожидают нелегкие времена

Сегодняшнее положение дел в жилищном строительстве Республики Коми сами строители характеризуют словом “кризис”, хотя официально ещё в ходу термин “застой”. Но как ни называй, статистика красноречиво свидетельствует: предложение прямо догнало спрос. Потом нескольких лет бурного роста объемов строительства (в среднем на 15−25% в год) в 2008 году ввод нового жилья в регионе чуть ли превысит прошлогодний показатель. Еще единственный беспокойный для строителей звонок - в первой половине текущего года объем сделок по долевому строительству сократился больше чем на 20%.

Лавина

С марта по декабрь 2006 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на рынке недвижимости Сыктывкара на практике удвоилась, впритык приблизившись к отметке 60 тыс. рублей. Разумеется, столица Коми не является исключением - близкий ход шел по всей стране, и о том, что аккурат послужило причиной настолько резкого ценового скачка, эксперты и аналитики продолжают дебатировать по этот день.

Из заслуживающих внимания версий отметим ту, что называет катализатором запущенный правительством Россия ипотечный механизм. Объявив о старте национального проекта “Доступное жилье”, руководство страны выбрало в качестве главного финансового обеспечения этого проекта жилищное кредитование, и некогда всего - ипотечное.

Дешево кредитуясь за рубежом и имея за спиной не несложно поощряющий правительственный взгляд, но и действующую рефинансирующую структуру, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), банки не преминули запустить гроши на рынок. По данным официальной статистики, в 2006 году в Республике Коми в целом выдано кредитов только на 70% больше, чем в 2005−м (хотя и таковый увеличение уже сам по себе внушителен), а вот численность ипотечных кредитов увеличилось в 4,7 раза. При этом в денежном выражении корпоративный объем кредитования возрос за то же момент в 2,9 раза, а по ипотеке он стал больше в 8,2 раза.

Самое печальное, что ипотека разогрела спрос, но ни чуточки не со стороны тех, кто в действительности нуждается в улучшении жилищных условий. По оценкам Министерства архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики, занимают у банков монеты на жилье от 10 до 20% населения региона. Но при этом 30−40% одолжившихся северян отнюдь не собираются расходовать полученные кредиты на заключение собственного квартирного вопроса. Квартирка для них - прекрасный инструмент доходности. Целые подъезды построенных в республике многоэтажек в текущее время пустуют - хозяева новеньких квартир ждут, когда на рынке сызнова начнется подъем.

“Государство и банки сделали финансовую накачку рынка непозволительно нехитрый и легкой, - считает заместитель главы Республики Коми, министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Иван Поздеев. - И в свете тех трудностей, которые переживает в текущий момент ипотека в США, хочу подметить следующее. Мы вот стабильно ругаем наше долевое возведение за его недостатки и прегрешения, и, безусловно, точно ругаем. Но проблемы дольщиков я уподобил бы нарыву, тот, что сам по себе, безусловно, плох, но по крайней мере располагается на поверхности. Вследствие этого его видно и с ним относительно резво разрешается справиться. А вот ипотека подобна раковой опухоли, которая вначале вообще не видна, не ощущается, зато затем обнаруживается во всей своей страшной красе”.

В сетях

“Покупательная способность людей оказалась меньшей, чем предполагали два года назад. Или, может, народ без затей ждет, что цены упадут. Не исключаю, что в это ожидание и мы, чиновники, в какой-то степени вписали вклад, - самокритично замечает заместитель главы администрации Сыктывкара Виктор Овакимян. - Сообщали в СМИ, что цена квадратного метра в новостройках для стоящих в муниципальной очереди на улучшение жилищных условий не превысит 25 тыс. рублей, хотя среднерыночная на данный миг - возле 50 тыс. рублей. Дешево жилье будет продаваться только тем, кто стоит в очереди, а если и будет в этих домах какая-то количество квартир на свободную продажу, то пойдет, естественно, по рыночным ценам”.

Ожидание, что жилье подешевеет, лишено смысла: чересчур уж значительные изменения претерпела архитектура себестоимости 1 кв. м в массовом строительстве с начала 2006 года. Во-первых , повышение цен на жилье автоматически потянуло вверх и цены на строительные материалы. Цементные и кирпичные заводы, видя, какие сверхприбыли начинают обретать строители, включились в ту же гонку: цена на черные металлы взлетела в полтора-два раза, железобетон стал дороже на 20−30%. Многие компании начинали создавать дома, когда кирпичик стоил шесть рублей за штуку, сегодня же вынуждены закупать его по 12 рублей. Постоянно кроме того растет цена строительной техники.

Еще одно новое веяние, порожденное строительным бумом, - возможности точечной застройки оказались практически исчерпаны, а вкупе с нею исчерпана и вероятность подключения к имеющимся инженерным сетям. Сегодня не менее трети себестоимости 1 кв. м жилья приходится на прокладку коммуникаций, оттого что эти затраты измеряются десятками миллионов рублей.

Безусловно, Градостроительный кодекс обязывает муниципалитеты обустраивать инженерную инфраструктуру будущих участков под заселение собственными силами. При всем при том полагать на скорое удешевление земли за счет вмешательства государства и местного самоуправления не приходится. Как утверждают в местных администрациях и как признает Иван Поздеев, необходимых для этакий работы средств в бюджетах нетрудно нет.

По оценкам Минархстроя, для качественной инфраструктурной подготовки участков требуется не менее 3 млрд рублей, то есть гладко в сто раз больше того, что сейчас способен в год выделять республиканский бюджет. “Без софинансирования со стороны федерального бюджета на вывод этого вопроса планировать нечего, - говорит Поздеев. - И все-таки я не вижу подвижек в его решении на федеральном уровне”.

Все это объясняет, почему, несмотря на внушительный скачок цен, дельта рентабельности в строительной индустрии перестала удовлетворять тех, кто привык измерять ее десятками процентов. “Расчетная нормативная рентабельность строительного рынка - 30%. Но строительный коммерциал давнехонько забыл такую цифру. При существующих правилах игры и инфляции, которая в нашей отрасли достигает 30−40% в год, рентабельность выше 10% и быть не может. Если, конечно, ваша предприятие не ограничивается кабинетом, столом, стулом и телефоном, не использует разного рода схемы, с которыми разрешено действовать на “упрощенке”", - говорит генеральный шеф ООО “Горстрой” Тамара Уланова.

Жилье на вынос

Данные Минархстроя обнаруживают и нечто на основополагающий воззрение парадоксальное - несмотря на общую стагнацию строительного рынка Коми, число выдаваемых кредитов, в том числе ипотечных, растет. Сокращается только количество кредитов по стандартам АИЖК, но это неудивительно: на протяжении всего нынешнего года агентство ужесточает условия рефинансирования займов. Куда идут деньги?

Ответ напрашивается сам собой - за пределы Республики Коми. Как подмечают собеседники корреспондента “Эксперта С-З” , Сыктывкар и Ухта (два главных города, где ведется значимое жилищное строительство) насытили и внутренний спрос, и стимулировавшийся из Усинска и Воркуты. Ну, про Воркуту в плане внутреннего спроса вещать особенно не приходится, это один из наиболее депрессивных городов Коми: численность населения там падает ввиду сокращения персонала на воркутинских шахтах. А мощнейший денежный напор усинцев (Усинск - нефтяная столица не только Коми, но и всей Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции) сейчас направлен уже окончательно не в Сыктывкар, а южнее - в Киров, Ярославль, Нижний Новгород и, естественно, в столицы и их пригороды.

Все это в целом может значить лишь одно: пришли в равновесие предложение жилья, так нежданно и совместно с тем ожидаемо выросшее за последние два года, и спрос со стороны тех обитателей Коми, которые были в состоянии обзаводиться жилье в инвестиционных целях. Понятно, что сообщать об удовлетворении спроса истинно нуждающихся в улучшении жилищных условий покуда не приходится. Как показала практика, погасить тот самый спрос с помощью банковских кредитов нереально: доходы населения совсем неудовлетворительны для банкиров, а широчайшее предложение свободных денег оборачивается лавинообразным ростом цен.

Начавшийся на строительном рынке республики кризис знаменует собой переход к качественно новому этапу жизни стройкомплекса. Если тенденция окажется устойчивой (а в этом уверено большинство аналитиков), неминуем отток капитала с рынка недвижимости - капиталы потекут в другие сферы деятельности, сулящие более весомые дивиденды. Как следствие, неизбежно банкротство ряда строительных компаний, в особенности созданных на скорую руку в отрезок времени максимального спроса на жилье.

Сейчас в реестре организаций республики, имеющих строительные лицензии, числится свыше 1 тыс., из которых 73 более или менее крупных, по оценке Минархстроя. А серьезных игроков, убежден Иван Поздеев, менее десятка. И более того им, как полагают многие из тех, с кем общался корреспондент “Эксперта С-З” , приходится дожидаться непростых времен.

Конец советского города

Современные российские города в подавляющем большинстве - наследники городов советских. Колоссальные темпы ввода жилья при Хрущеве и, позже, при Брежневе радикально изменили вид наших городов, их коммунальную и социальную инфраструктуру.

Вместе с социализмом канули в Лету и социалистические - муниципальные ли, ведомственные - гарантии получения бесплатного жилья. Но процесс урбанизации не остановился, да и не мог остановиться, учитывая, что это общемировая тенденция. Следовательно, не стал меньше и спрос на приобретение городского жилья, по возможности все более и более современного.

Однако страна и местное самоуправление более не доминируют на рынке. На него допущены свободные игроки, действующие в полном соответствии с каноном “спрос рождает предложение”. Рынок недвижимости уже поделен этими игроками и встал намертво. Подлинный социальный спрос на проживание в многоквартирных домах заблокирован русскими Дональдами Трампами, предпочитающими консервировать построенные дома, но ни в коем случае не снижать цены.

Из этого тупика есть два выхода. Один предполагает отказ от собственнической парадигмы. В конце концов, человеку и его семье надобно легко обладать крышу над головой, и эта крыша не во что бы то ни стало должна быть собственной. Стало быть, требуется развивать систему муниципальных (в отдельных случаях - и государственных) доходных домов и целых микрорайонов, где квартиру позволительно было бы просто арендовать. Это нетрудно трактовать как шаг обратно - к социализму, однако в Германии и Швеции есть примеры по-настоящему социалистического обеспечения людей жильем, где местное самоуправление применяет изощренные, но довольно результативные и вполне, к слову, рыночные схемы взаимодействия со строителями и девелоперами.

Другой, диаметрально обратный тракт - ультрасобственнический, он связан со строительством индивидуального жилья. Председатель Союза строителей Республики Коми Борис Павлусенко убежден, что за индивидуальным жилищным строительством - будущее. “Что может получить свой народ, когда безобразие происходит тотчас по двум направлениям: во-первых , непрерывно дорожают стройматериалы и техника, во-вторых , доходы населения остаются по-прежнему нищенскими. А кое-чего не происходит, к примеру развития базы стройиндустрии и стимулирования строительства из дерева. Хотя проживание в кирпичном доме в семь раз дискомфортнее проживания в доме деревянном, а в панельном - в 29 раз”.

Похоже, это начинают осознавать не только в соседних Скандинавских странах, но и на отечественном Севере. В прошлом году в республике на долю индивидуальных домов приходилось 30% введенного в эксплуатацию жилья, а по итогам первого полугодия 2008 года эта цифра составила уже 53%. Безусловно, подъем связан в первую очередность с интенсивным строительством на селе. Но уже не только: горожане все активнее и активнее скупают участки и возводят на них собственные дома.

Сыктывкар