Послевкусие кризиса
Еще полтора года вспять казалось, что российскую ипотеку ожидает безоблачное будущее. Темпы развития жилищного кредитования превышали сделанные прежде прогнозы, конкуренция между банками росла, побуждая их непрерывно смягчать условия выдачи займов, понижать ставки, удлинять сроки кредитования. Но примерно года обратно обстановка кардинально изменилась - колеса российской ипотеки завертелись вспять
Американский ипотечный кризис и кризис ликвидности, взбудоражившие банковскую систему без малого во всем мире, сказались на нашем рынке значительно меньше, чем на европейском. “Ипотека в России составляет не настолько значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, потому воздействие ипотечного кризиса на российскую финансовую систему оказалось незначительным”, - говорит глава дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка.Однако русский рынок ипотеки по-прежнему как младенец, тот, что пуповиной привязан к западной банковской системе - основному источнику для рефинансирования выданных займов. Когда тот самый канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на внутреннем рынке появились признаки легкого удушья: за считанные месяцы число игроков и программ видно сократилось. По подсчетам специалистов “Миэль-брокериджа” , ипотечное кредитование свернули рядом 10% игроков, а его темпы существенно снизились. Некоторые СМИ более того подняли гул на тему “конца ипотеки”, оставив в стороне тот факт, что увеличение рынка продолжается, пускай и медленнее, чем раньше. “Уменьшение числа игроков не повлияло на спрос, ипотека продолжает быть востребованным банковским продуктом. Лидеры рынка сохраняют бесперебойное кредитование и продолжают увеличивать наличие в регионах”, - говорит вице-президент по развитию банка “Дельтакредит” .
Действительно, радикальной фильтрации рынка покуда так и не произошло. “На нынешний день с рынка ушли банки, которые занимались ипотекой по принципу “чтобы было”. Все остальные остались. Лучше всего преодолевают ситуацию те, у кого хоть отбавляй денег, и/или те, у кого полно региональных филиалов”, - говорит шеф компании “Легкокредит” . Правда, по его словам, это ещё не завершение перестановки сил. Из той сотни банков, что в текущий момент занимаются ипотекой в Москве и области, перспективными он считает программы 20-30 кредиторов: “Следовательно, к концу года остальные либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят”. Сложнее обстоит ситуация в регионах, где ипотека попала под тесак новых требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первые изменения касались прекращения рефинансирования закладных, выданных позже 31 января, при одновременном совпадении двух условий: охват выданного кредита - свыше 1,5 млн руб., а соотношение займа к залогу - больше 80%. В мае агентство еще раз изменило свои требования к выкупаемым кредитам. Новые стандарты, по которым оно будет оценивать выданные займы, предусматривают отказ от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность клиенты могут аргументировать только справкой по форме 2−НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Участие второго супруга в качестве созаемщика в сделке будет обязательным. Помимо того, АИЖК отказалось рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а ещё кредиты, выданные на приобретение комнат. То есть мы, по сути, вернулись к тем параметрам, которые предъявлялись к займам пару лет назад. “Главная мишень внесенных изменений - оздоровление кредитного портфеля и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Банки должны будут повысить свойство оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости. Не думаю, что эти новшества приведут к снижению доступности кредитов для центровой массы платежеспособных заемщиков”, - рассуждает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка.
Такая политика АИЖК имеет совершенно объективные причины: численность просроченных кредитов в некоторых регионах достигло пугающих размеров. “В Ставропольском крае на 1 мая 2008 года соотношение остатков основного долга по просроченным кредитам к остаткам по всем кредитам составило 21,1%, а в Костромской области - 24%. И хотя в то время как у нас только два региона с таковой большущий просрочкой, в этом месте есть над чем задуматься. На 1 мая более чем в 30 регионах просрочка составляет свыше 3%. Статистика, мягко говоря, безрадостная”, - рассказывает управляющий департамента маркетинга розничного коммерциала Номос-банка . Новые требования АИЖК неизбежно приведут к сужению круга потенциальных заемщиков и кредиторов в регионах, при всем при том ужесточение стандартов - несомненный плюс для клиентов, которые будут избавлены от возможности принять непосильное кредитное бремя.
Избирательное подорожание
Пока количество банков, имеющих ипотечные программы, уменьшилось не настолько, чтобы заемщик мог это заметить. Гораздо более ощутимыми изменениями стало ухудшение условий кредитования и ужесточение самого подхода к отбору новых должников. С осени прошлого года по лето 2008−го большинство банков подняли ставки по ипотечным программам на 0,5-2,5%. “Кредиты с большим первоначальным взносом и на относительно невеликий срок (до пяти-семи лет) подорожали незначительно. ВТБ 24, например, выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (на 0,7% выше, чем год назад), а ДжиИ Мани банк и совсем под 9% годовых (первоначальный взнос - более 20%). Аналогичная ситуация и в других банках. А в сегменте более рисковых займов (выдаваемых на долговременный срок и с минимальным первоначальным взносом) ставки выросли крайне здорово - в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте”, - говорит аналитик КГ “Мультиброкер” . По мнению Кирилла Суслова, средние по рынку ставки в начале года начали повышаться, но в итоге выросли не более чем на 1% как по рублям, так и по валютным займам: “Однако не все так хорошо, потому как что приметно сократились наиболее интересные предложения. В текущее время лето, типично в этот отрезок времени банки стараются расшевелить рынок специальными предложениями, и все-таки не думаю, что они существенно скажутся на средней ставке. Скорее она продолжит свойский мелкий рост”.
Кроме того, у многих банков изменился подход к ценообразованию. “Стала более зачастую встречаться подневольность процентных ставок от суммы первоначального взноса и сроков моратория на досрочное погашение”, - замечает генеральный босс компании “Миэль-брокеридж” Использование моратория в качестве фактора, влияющего на ставку, по сути дела новая тенденция (см. “Ипотечные прятки”). Условия кредитования самое малое изменились в тех банках, которые изначально придерживались наиболее консервативного пути. “Независимо от ситуации на рынке условия кредитования и требования к заемщикам в нашем банке сохраняются неизменными, - утверждает Динара Юнусова из банка “Дельтакредит”. - Ставки по-прежнему начинаются от 8%, и мы не изменяли требований к размеру первоначально взноса”. О том, что кризис не повлиял капитально на их политику, говорят и в Райффайзенбанке. “Для тех банков, которые бойко привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения, задача кризиса ликвидности и длинных денег стоит менее остро”, - объясняет Роман Воробьев. Некоторые кредиторы в пику общей тенденции даже проводят небольшие снижения ставок или организуют дисконтные акции, позволяющие клиентам сэкономить на комиссиях.
Весомый взнос
Одним из наиболее прогнозируемых последствий кризиса для нашего рынка было очищение его от рискованных продуктов: кредитов без первоначального взноса, займов без подтверждения дохода и других продуктов. Причины понятны: во-первых , такие кредиты в новых условиях банкам сложнее рефинансировать. А во-вторых , отечественные кредитные организации, получившие наглядный наука от американских коллег, постарались завернуть рисковые программы раньше, чем начнутся дефолты по ним. Учитывая, что по новым критериям АИЖК кредиты с первоначальным взносом меньше 15% попали в категорию высокорискованных и не подлежащих рефинансированию, многие игроки повысили планку первоначального взноса как раз до этой отметки. “В то же период некоторые банки (например, ДжиИ Мани банк и Абсолют банк), напротив, снизили габарит первоначального взноса, но при этом ввели зависимость ставки от данного показателя: чем меньше взнос, тем выше ставка”, - говорит Алексей Шленов
По утверждению брокеров, некоторые кредитные организации продолжают выдавать займы без первоначального взноса, не афишируя этого. ВТБ 24 сберег такую программу официально: на сайте написано, что кредиты без первоначального взноса выдаются “в ряде регионов” (в список которых входит и Москва) на общих условиях. Если хватать кредит без первоначального взноса на 20 лет в долларах, то при ежемесячном доходе $4 тыс. разрешается обрести сумму $205 тыс., а процентная ставка составит 12,95% в год. Разумеется, заемщиков, претендующих на таковый заем, банки оценивают с пристрастностью будущей тещи. “Банк рассматривает надежность заемщика не только и не столь по наличию справки 2−НДФЛ, но и по другим признакам. Единственный из важнейших - кредитная история. Так, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на довольно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то велика вероятность, что он сможет заполучить кредит, и не имея средств на первоначальный взнос”, - считает Людмила Макарова.
Черная доля
Минувшей зимой ипотечные брокеры жаловались, что банки стали гораздо более пристрастно оценивать заемщиков. Количество отказов на поданные заявки грубо увеличилось. “В прошлом году процент получивших отказ был на уровне 5%, а в январе-феврале он вырос до 50%”, - говорит Кирилл Суслов. “Доля отказов увеличилась грубо в полтора раза (до 35%)”, - подтверждает Алексей Успенский. Подъем отказов был обусловлен тем, что банки на ходу принялись вносить изменения условия одобрения. И, что самое досадное, новые критерии оставались немного месяцев туманными как для заемщиков, так и для брокеров. Эта ситуация к лету начала нормализоваться: количество отказов ныне снижается. Похоже, начальный припадок паники у банков прошел, и критерии отбора стали в конце концов обретать четкие формы. Так, клиенты без какого-либо документального подтверждения дохода почти лишились шансов на кредит. В то же час положение клиентов с “серой”, но стабильной зарплатой (когда есть справка 2−НДФЛ на небольшую сумму и справки по форме банка на оставшуюся зарплату) принципиально не изменилось.
Выработка новых критериев носила не только нрав ужесточения. Так, параллельно некоторые банки вводили правила, облегчающие участь “серых” заемщиков. “Теперь у наших клиентовпоявилась вероятность свидетельствовать наш барыш по справке без печати работодателя, то есть клиент может направлять так называемый заявленный доход, подписанный самим заемщиком”, - говорит Роман Воробьев.
Дальше - лучше?
Вопросы о ближайших переменах на рынке российской ипотеки в эти дни достойны гадания на кофейной гуще. Эксперты отдают предпочтение отделываться осторожными формулировками: “Рост объемов продолжится, но ни капельки не прежними темпами”.
“Считаю, что ставки в следующем году будут снижаться. Даже нынче количество банков повышают ставки не потому, что в этом есть необходимость, а потому, что есть такая возможность”, - комментирует ситуацию Кирилл Суслов. Многие банкиры готовы поспорить с ним. Так, в Русском ипотечном банке считают, что сложности с финансированием еще не миновали, и в силу того что разрешено ждать дальнейшего удорожания кредитов для населения. “Поскольку о спаде напряженности на международных рынках капитала гутарить рано, то в ближайшем будущем произойдет дальнейшее повышение процентных ставок. Однако оздоровление ситуации в важный экономике и улучшение российского инвестиционного климата приведет к удешевлению ипотеки для граждан - в перспективе трех-пяти лет не возбраняется толковать о снижении процентной ставки до уровня начала 2007 года”, - говорит Алексей Успенский. В Городском ипотечном банке кроме того придерживаются мнения, что точные прогнозы невозможны до тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизируется.
В любом случае потенциал российского рынка ипотеки все еще колоссален. Об этом свидетельствует и наличествующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже эдакий на первостепеннный точка зрения негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным способом улучшения жилищных условий. Поэтому, несмотря на сложности, есть все предпосылки для того, чтобы рост ипотечного рынка продолжался. Кризис ликвидности хотя и вписал сумятицу, но зато обеспечил условия для более крепкого и устойчивого, нехай и не до того масштабного, как раньше, роста. Происходящее сегодня позволительно наречь неизбежным этапом взросления для всех его участников.