Квартиры и недвижимость

Посуточный коммерциал

 

Ставки на аренду в эти дни снижаются чуть ли не быстрее цен на жилье. Арендодателям приходится разыскивать способы повышения своих доходов. Единственный из них - посуточная сдача квартиры. Сколь это выгодное действо и какие трудности ожидают решившегося на него хозяина, выяснял D”


Дефицит и дороговизна отелей в столице и других крупных городах сделали посуточную аренду для приезжих одним из наиболее удобных вариантов временного размещения. Парадокс, но снять отдельную квартиру с кухней и всем необходимым для жизни стоит меньше, чем недурной гостиничный номер. Спрос, естественно, подстегивает и предложение. Вследствие этого стоит ли удивляться, что краткосрочной арендой квартир занимаются все больше частных инвесторов, имеющих в своем арсенале одну-единственную “однушку”, да и специализированных компаний, предлагающих клиентам кроме десятка и больше квартир добавочный сервис, в столице предостаточно. Времена, когда единственными риэлтерами, сдающими “квартиру на ночь”, были бабушки на вокзале, прошли.

Аренда без будущего

“По цене цена посуточно сдаваемых квартир аналогична или дешевле гостиничного номера соответствующего уровня. Отличалка может добиваться 20-30%, - рассказывает Дмитрий Таганов, начальник аналитического центра компании “Инком-недвижимость”. - Помимо того, в распоряжении туриста или командировочного, приехавшего в столицу на немного дней, находится на все сто оборудованная кухня, где позволительно подготовить обед или вечерний стол самостоятельно. А при размещении в отеле придется либо всякий раз оставлять немалые монеты в ресторане, либо разыскивать приличное кафе или кабачок поблизости. И не факт, что достойное заведение окажется в двух шагах”. В отеле придется уплатить за каждую дополнительную услугу - стирку и глажку рубашки, уход за обувью и т. п. В сдаваемой же посуточно квартире никто не будет предъявлять прибавочный счет за то, что наниматель пользовался утюгом, стиральной машиной или щеткой для обуви.

Что касается арендодателя, то для него основное превосходство краткосрочного коммерциала - вероятность в всякий миг без ущерба “выйти из проекта”. Например, если квартирка понадобилась для личных нужд - проживания самого владельца, его детей или родителей, арендодателю нет нужды поджидать несколько месяцев, раньше чем закончится контракт со съемщиком, как это нередко бывает при долгосрочной аренде. Более того, договор аренды на продолжительный срок зачастую предусматривает выплату неустойки нанимателям в том случае, если он разрывается по вине владельца квартиры. Съемщики же посуточных квартир нечасто заселяются дольше чем на десять дней.

Посуточная аренда имеет смысл, если вы собираетесь сбыть квартиру. Момент экспонирования квартир может занять несколько месяцев, в особенности сейчас, когда спрос более того на ликвидное жилье на предельно низком уровне, но не упускать же случая получить на простаивающей в ожидании покупателя квартире. Посуточная сдача даст возможность организовывать показы объекта без малого в любое время, при долгосрочной же аренде придется согласовывать миг визитов с жильцами. Кроме того “бизнес на сутки” оправдан как вариант диверсификации. Если у вас в имущества имеются две и более квартиры, то целесообразно одну из них сдать на долговременный срок, а другую - посуточно. Тем более что в Москве сезонность туризма менее выражена, и поток приезжих стабилен круглый год.

На первостепеннный воззрение посуточная аренда выглядит даже более прибыльным делом, чем долгосрочная. “Стоимость мелкий двухкомнатной квартиры экономкласса с хорошим косметическим ремонтом, необходимой бытовой техникой и мебелью будет собирать порядка 3-4 тыс. руб. в сутки. Получается, что при сдаче этакий квартиры на 20 дней в месяц разрешено планировать на барыш в размере 60-80 тыс. руб. В то пора как при долгосрочной аренде ее стоимость будет в районе 35-45 тыс. руб. в месяц”, - приводит образец Дмитрий Таганов. При этом в последнее период ставки на рынке долгосрочной аренды устойчиво снижаются, и доходность от нее ныне не превышает 4-5%.

Ни гарантий, ни страховки

Но сказать, что бизнес от аренды жилья на недлинный срок прост, нельзя. С ней связано куда больше сложностей, чем кажется на основополагающий взгляд. Главная задача посуточного арендодателя - отсутствие гарантированного дохода. При долгосрочной аренде довольно один раз нарыть клиента, заключить контракт - и не возбраняется год существовать спокойно, получая стабильный ежемесячный доход. А в случае с краткосрочной розыск новых постояльцев идет постоянно.

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что тот самый бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. “Когда я сдавал ее по долгосрочному контракту, у меня вечно были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. В настоящий момент же хлопот больше, а отдача меньше”, - рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду ещё на тот же срок. Но это был один случай. В другое час квартира занята в среднем десять дней в месяц. “Впрочем, есть совершенно объективные причины. Во-первых , зимушка не туристический период для Петербурга. Во-вторых , кризис. Ключевой контингент клиентов - путешественники и командировочные, а численность и тех и других в последние месяцы существенно уменьшилось”, - считает Дмитрий.

Менеджер по аренде жилого фонда компании “Петербургская недвижимость” Светлана Алексашина отмечает, что спрос на посуточное жилье неравномерный и вправду в здоровенный степени зависит от сезона: “Перед Новым годом было достаточное число желающих снять квартиру на несколько дней: многие иногородние приезжали к своим друзьям, родственникам, чтобы провести тут праздники. Сегодня на рынке посуточной аренды затишье, но оно традиционно для этого времени года. Оживление, как и всегда, наступит в мае-июне : сезон белых ночей ежегодно привлекает путешественников в городок на Неве”. Правда, в последнее время конкуренция на рынке посуточной аренды стала еще жестче: появились несчетные мини-отели , и многие приезжие отдали предпочтение этот сегмент квартирам.

Есть, конечно, альтернативные пути, позволяющие снабдить более стабильный поток жильцов. Но это уже варианты на любителя. Можно, например, сдавать квартиру под проведение праздников и вечеринок - для таковый цели недвижимость в удобных районах всю дорогу востребована. Но в этом месте нужно возвращать себе доклад в том, какие могут быть последствия для состояния квартиры. Никто, заплатив деньги, не будет бережно относиться к имуществу хозяев. Иной вариант - сдавать квартиры для сотрудниц сферы досуга. Это ещё гарантирует стабильную прибыль. “Но такие квартиры резво приходят в негодность, - замечает один из арендодателей. - К тому же, когда квартира расположена в приличном доме, совсем не хочется портить отношения с соседями”.

Постоянный поиск клиентов ни капельки не единственная проблема, которая ждет арендодателя. Квартира, сдаваемая посуточно, требует значительно больше внимания. Вслед за тем каждого клиента хозяевам необходимо приводить жилье в совершенный порядок, действовать уборку, снабжать свежим постельным бельем и т. п. При этом такие объекты гораздо быстрее теряют свойский вид. “Постояльцы меняются постоянно, и совсем не факт, что все они будут чертовски трепетно относиться к новой мебели и бытовой технике. Потому владельцу посуточной квартиры придется гораздо чаще работать косметический ремонт, чем в квартире, сдаваемой на долгий срок. А еще оплачивать страховку от риска ущерба”, - говорит Дмитрий Таганов. Правда, как замечает питерский арендодатель Дмитрий К., покупка страховки излишне большая роскошь: СК либо вообще отказываются страховать такие квартиры, либо заламывают не в меру высокие тарифы.

При краткосрочной аренде куда выше риск встретиться с мошенничеством или криминалом. Эдакий навык был уже и у Дмитрия К. Под Новоиспеченный год он приехал проведать квартиру, которая в это время пустовала, но обнаружил, что не может угодить внутрь: ключ по непонятной причине не подходил к замку. Присмотревшись к двери, Дмитрий обнаружил, что замок просто-напросто заменен. Пришлось инициировать сотрудника МЧС, тот, что вскрыл ворота и впустил законного хозяина. Оказавшись в квартире, Дмитрий обнаружил море чужих вещей, наряженную елку, бутылки с алкоголем - словом, явные признаки того, что квартира обитаема. Посредством некоторое время появился и свежий “жилец”, который встретил настоящего хозяина квартиры возмущенными вопросами о причинах пребывания последнего на территории посторонний квартиры. Оказалось, что он снял квартиру сквозь агентство недвижимости и заплатил тотчас за три месяца вперед. Потихоньку выяснились и детали мошенничества: незадолго до Нового года квартиру на пару дней сняла женщина, прибывшая, по ее словам, из Сочи. За настолько короткий срок она успела свершить дубликаты ключей, а позже своего официального “отъезда” она вернулась, поменяла замок и под видом риэлтера договорилась о сдаче квартиры другому человеку. Взяла с него предоплату - и исчезла в неизвестном направлении.

Дмитрию повезло: незаконный жилец освободил квартиру без претензий, и, кроме времени и нервов, собственник не понес никаких потерь. Но при другом раскладе мошенница могла бы и не канителиться с пересдачей, а нетрудно перенести из дома все ценное собственность и технику. Чтобы минимизировать риски, следует по крайней мере снимать копию с паспорта клиента, но и это не застрахует вас от мошенников на 100%.

Доверие или самостоятельность?

Если вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, перед вами два пути: передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости или заниматься ее сдачей самостоятельно.

При доверительном управлении, с одной стороны, собственник избавлен от всех хлопот. С прочий - остается риск мошенничества со стороны риэлтеров. Агенты могут без затей обмануть, занизив количество дней, в течение которых квартира сдавалась, и доля дохода покинуть себе. Не станешь же колесить каждый день на квартиру и проверять.

Если вы берете занятие в свои руки, то для поиска клиентов придется задействовать максимально возможное количество каналов информации. Впрочем, это не чрезмерно сложно. Стоит набрать в “Яндексе” или другом поисковике слова “посуточная аренда” - и тут же перед вами на отбор откроются десятки сайтов агентств, предлагающих квартиры посуточно. Почти все они сотрудничают и с хозяевами квартир. От вас понадобится изготовить стандартное изображение предлагаемого жилья, сориентировать все его основные параметры и совершить несколько фотографий (кухни, ванной и спальни). Фотографии и отображение размещаются на сайте агентства. Обладатель квартиры указывает, какую сумму он хотел бы заполучить за сутки, а риэлтеры добавляют поверх этой цифры свою накрутку. Например, если квартира “от хозяина” стоит 2 тыс. руб., то агентство выставит ее за 2,5-3 тыс. В данном случае ложь со стороны посредников вряд ли возможен, так как агентство играет только образ связующего звена. Оно направляет клиента, а уже контактирует с ним прямо хозяин жилья: на нем и показ квартиры, и смена белья, и уборка, и самое приятное - приобретение оплаты. После этого он уже отдает комиссионные агентству.

При наличии нескольких квартир посуточная аренда превращается в полноценный бизнес, который требует не только первоначальных вложений, но и регулярных расходов. Необходимыми будут либо аутсорсинговые клининговые услуги, либо создание собственного подразделения эксплуатации, которое возьмет на себя уборку квартир, стирку и смену постельного белья, мелкие ремонтные работы и пр. Помимо обслуживающего персонала также необходим бухгалтер. Потребуется определить отношения с людьми, способными позволить любую конфликтную ситуацию с жильцами. Важным элементом данного бизнеса является создание и продвижение эффективного сайта в интернете. “Это выглядит сильно непросто, но на практике может попасть наоборот. В процессе деятельности устанавливаются деловые отношения с определенными организациями, в частности с представительствами западных фирм, в результате чего данный бизнес становится более стабильным и безопасным. Более того, разрешается обретать и дополнительный доход за счет оказания сопутствующих услуг: транспортных, туристических и т. п.”, - рассказывает управляющий шеф компании “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский.

Залог успеха

Не каждая квартира будет сдаваться в равной мере успешно. Есть строй параметров, от которых будет зависеть ее востребованность у потенциальных арендаторов. Во-первых , значимо месторасположение такого жилья. “Для краткосрочной аренды особенно пользуются спросом маленькие квартиры в Центральном округе Москвы, к примеру в сталинских домах. Также популярны районы, в которых находятся крупные выставочные центры”, - говорит глава эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин. При этом остается важным параметр “пешая доступность метро” - верно так же, как при покупке или долгосрочной аренде.

Если квартира, сдаваемая на длительный срок, может быть минимально меблирована, то в случае с краткосрочной арендой таковой номер не пройдет. Здесь должно быть все, дабы обеспечить жильцам комфортную альтернативу гостиничному номеру. Человек, приезжая в гостиницу, не заботится о том, чтобы забрать с собой мыло, полотенце, зубную пасту, белье. Все это он получает на месте. При посуточной аренде нужно обеспечить то же самое.

В комнате должен быть подходящий платяной шкаф и спальное место. Кухню непременно нужно оборудовать холодильником, чайником и микроволновой печью. Последняя - более неукоснительный элемент, чем плита. “Мало кто из приезжающих занимается серьезной готовкой. Они либо едят в кафе, либо выбирают приобрести готовую еду и разогреть ее”, - рассказывает риэлтер Сергей. В комнате во что бы то ни стало существование телевизора, также в последнее время востребованным стал DVD-плеер. Такие мелочи часто играют важную роль, тем более что конкуренция на рынке посуточной аренды велика, а разницы в ценах на практике не наблюдается.