Квартиры и недвижимость

Аренда муниципальной имущества - единственный из самых коррупционногенных сегментов в городском хозяйстве. Наведение порядка в нем может доставить бюджету Екатеринбурга немного десятков миллионов долларов в год. Для этого нужно произвести открытым реестр недвижимости и передать ее в управление на конкурсной основе частным управляющим компаниям

Рисунок: Андрей Колдашев

Вконце июня генеральная прокуратура Россия по УрФО разнесла информацию об изобличении в злоупотреблениях экс-председателя Екатеринбургского комитета по управлению государственным имуществом (ЕКУГИ). Установлено, что чиновник незаконно передал принадлежащее городу сооружение общей площадью больше 1,3 тыс. кв. метров в пользование коммерческой структуре по цене, заниженной вчетверо. Совместный габарит причиненного ущерба, по предварительным оценкам, превысил 27 млн рублей. Предельный срок наказания по этой статье - 10 лет.

Этот эпизод - макушка айсберга. Сдача в аренду муниципального и государственного имущества аффилированным с чиновниками фирмам и приобретение последними доходов от сдачи в субаренду - одна из самых распространенных коррупционных схем. “Э-У” известно о системных злоупотреблениях в нескольких районах Екатеринбурга. Разберем один факт, подтвержденный документами.

Внешняя край конфликта

1 марта 2006 года в одном из районов Екатеринбурга был открыт пункт проката строительного инструмента. Помещение выделено индивидуальному предпринимателю Дмитрию Головину на основе договора о субаренде с ООО “Анса” (Екатеринбург). Коммерциал “Ансы” заключался в посредничестве при сдаче в субаренду муниципального имущества.

Внешне - ничего противозаконного: “Анса” арендовала у ЕКУГИ помещение по цене едва более 270 рублей за метр и сдавала ИП Головину по 300 рублей за квадрат при средних расценках в этом районе вдвое больших. Ибо ИП Головин оказывает населению услуги социально значимые (не берет за прокат залог), цена вопросов не вызывает: муниципалитет имеет право сдавать недвижимость в аренду предпринимателям, оказывающим такие услуги, по льготной цене.

Далее за год сотрудничества арендную плату трижды пытались повысить. Несмотря на возражение Гражданскому кодексу (по п. 3 ст. 614, контракт может пересматриваться не чаще раза в год), попробуй поспорь: спрос на аренду растет, и претенденты на помещение дышат в спину.

После того, как в марте 2007 года “Анса” снова предложила повысить арендную плату, а Головин отказался, отношения перешли в стадию открытого противостояния.

Головин vs Соловьев

Головин - глава живо сражающегося супротив коррупции некоммерческого партнерства предпринимателей “Комитет 101″. И первое, что он сделал, - на одном из круглых столов лично спросил тогдашнего заместителя руководителя ЕКУГИ Вадима Дударенко (сейчас занимает пост начальника ведомства), нормальна ли такая ситуация? На что получил ответ: между ЕКУГИ и предпринимателем не должно быть никаких посредников, обращаться следует напрямую.

Вооружившись этим заявлением, бизнесмен предложил руководству ЕКУГИ заключить прямой договор аренды на помещение. По его словам, следом этого люди, которым было поручено в ведомстве найти решение вопрос, неожиданно начали хворать и отправляться в отпуска, занятие тянулось больше месяца, в итоге в заключении прямого договора аренды ему отказали.

По странному совпадению, за это пора внесены изменения в учредительные документы ООО “Анса”. Оно было переименовано в ООО “Новые строительные технологии” (НСТ). Сергей Соловьев, занимавший пост директора компании, перестал им быть. Расчетный счет был закрыт. НСТ пригласило предпринимателя в суд, желая расторгнуть договор…

- Если бы дело было только во мне, я бы, конечно, вел себя иначе. Но специфика проката в том, что мы - предприятие, обслуживающее население. И пункт в этом районе города появился не из-за моей прихоти, близости к моему дому, удобства проезда или супербогатства тамошних жителей, - объясняет Головин. - Прокат создан для удобства обслуживания наших клиентов, которым нелегко колесить по пробкам за инструментами в пункты в других районах города. Понятное дело, посредством год работы люди привыкли, что свойский пункт расположен аккурат там, у нас появились постоянные клиенты. В общем, пункт стал стабильно работать.

Поскольку Сергей Соловьев от комментариев журналу отказался, попробуем отстоять его позицию без его участия: “Анса” открыто арендует у ЕКУГИ муниципальную недвижимость и с маленький наценкой сдает ее. Цены на аренду резво растут, рынок есть рынок, Головин не бездомным детям услуги оказывает и очевидно не бедствует, так зачем же не поступить так, как поступает 90% арендодателей?

Отвергает претензии предпринимателя и шеф ЕКУГИ Вадим Дударенко:

- Собственник проката не может заключить с ЕКУГИ договор напрямую по одной немудрёный причине: у него есть договор о субаренде с “Ансой”, тот, что до сих пор не истек. Оттого мы не можем никак встрять в спор… Мои слова о прямых договорах вырваны из контекста. Я тогда предупреждал представителей малого бизнеса, чтобы они не заключали контракты со всякими фирмочками, которые якобы действуют от имени ЕКУГИ, а приходили к нам. Кстати, Сергей Соловьев как раз простой бизнесмен, который заключил с нами договор аренды напрямую. Это его дело, кому сдавать помещение в дальнейшем.

Закрытый реестр

Однако Сергей Соловьев - не вовсе обыкновенный бизнесмен. Он - отпрыск начальника районного отделения ЕКУГИ Алексея Соловьева (любопытно, что наименование предприятия “Анса” - аббревиатура имен папы и сына: Алексей Николаевич и Сергей Алексеевич).

Существенно более основательно другое обвинение, выдвинутое Головиным:

- Половину средств за аренду Соловьев требовал выплачивать лично ему наличными. Если предприниматель не соглашался с такими условиями, с ним несложно не заключали договор аренды. При этом на средства, полученные наличными, не выдавалось никаких “нормальных” бухгалтерских документов, как того требует федеральный закон 54−ФЗ (кассовые чеки и квитанции к приходному кассовому ордеру). Единственным подобием документа, свидетельствующим о том, что “серые” финансы попали по назначению и хоть как-то гарантирующим, что сквозь некоторое миг не возникнет конфликт на тему “а вы мне никаких денег не давали”, была расписка директора “Ансы”.

В распоряжении редакции имеются копии всех расписок, но понимать в справедливости последнего обвинения - проблема компетентных органов (Головин подал заявление о коммерческом подкупе).

А мы попытаемся понять с “родственными” связями. Сам факт аренды сыном чиновника ЕКУГИ недвижимости по льготной цене у ЕКУГИ, пускай более того и для самых благородных целей, - вещь недопустимая, вслед за тем таких “совпадений” честный чиновник должен давать в отставку. А становятся возможными они по причине непрозрачности всего сегмента сдачи в аренду муниципального имущества, с которого кормится огромное численность людей. Подобная обстановка противоречит кроме того ФЗ 25 “О муниципальной службе в РФ”.

В Екатеринбурге нет открытого реестра муниципальной собственности, сдаваемой в аренду. Депутатам гордумы с трудом удалось изведать величину дохода от сдачи в аренду муниципального имущества - это рядом миллиарда рублей. В настоящий момент они пытаются выяснить, за какие объекты получены деньги. Один из бизнесменов города на правах анонимности заявил “Э-У” : “Если реестр муниципального имущества появится, это может начать шквал неудобных для властей вопросов и потребует неприятных объяснений. Как снег на голову может выясниться, что городское собственность сдано в аренду “своим”, или что эти “свои” платят за аренду по пониженным ставкам, удачно перепродавая права аренды или сдавая помещения в субаренду уже по рыночной цене”.

Впрочем, у Вадима Дударенко по поводу реестра иное мнение: “Моя личная точка зрения - не являть реестр никому, даже депутатам. Необходимо понимать, что народный избранник - это клубок интересов, в том числе и коммерческих. Есть открытый реестр свободных помещений. Думаю, этого достаточно”.

Позволим себе не договориться с этой аргументацией. На свой взгляд, коммерчески настроенный депутат немаловажно менее страшен по сравнению с коммерчески настроенным чиновником ЕКУГИ, сдающим добро своим родственникам.

В развитых странах давнехонько придуман отменный агрегат решения этой проблемы. Муниципальная недвижимость передается на конкурсной основе частной управляющей компании, занятие которой прозрачна: она управляет имуществом, сдает его в аренду по рыночной цене и получает вознаграждение за свою работу, привязанное к финансовому результату. Ключевое словечко в этом месте - прозрачность.

Не будем себя обманывать: недвижимость для предпринимателей дешевле от этого не станет, рынок есть рынок. Но вот доходы муниципалитета существенно увеличатся. Сегодня муниципалитет получает возле миллиарда рублей в год от сдачи имущества в аренду. В приведенном в начале статьи примере стоимость аренды была занижена в четыре раза.

В обвинениях Дмитрия Головина речь идет о занижении вдвое. Если предположить, что в среднем занижение цены аренды по муниципальному имуществу двукратное от реальной цены, получим ежегодную потенциальную прибавку к бюджету Екатеринбурга в миллиард рублей. Много при бюджете в 19,5 млрд рублей. Не возбраняется предложить, кстати, вариант использования лишнего миллиарда: снизить за его счет арендные платежи для малого бизнеса. Попутно распался бы ещё один пласт коррупционных схем.