Квартиры и недвижимость

Предложенная правительством методика прямого финансирования строительства с долевым участием вызывает сомнения в прозрачности использования и, в конечном счете, возвратности бюджетных средств

Иллюстрация: Юлия Кравченко

Дольщики добились права быть услышанными властями. В первую голову в Астане - 26 июля, а неделей позже, 2 августа, в Алматы с участниками долевого строительства встретился премьер-министр Карим Масимов.

Как заявил глава правительства на встрече в южной столице, держава обыкновенно не вмешивается в коммерческие отношения, ибо дольщики сами выбрали строительную компанию. Но это правило пришлось нарушить. “В условиях переходной экономики многие социально незащищенные люди оказались в тяжелой ситуации, и глава государства принял заключение и дал конкретные поручения, чтобы руководство вмешалось и оказало посильное содействие”, - сказал премьер.

Обсуждение проблем долевого строительства с участием главы кабмина в официальной прессе преподносилось как максимально открытое мероприятие. На встречу в Алматы приглашались все желающие, и всякий участник мог задать вопросительный мотив не только г-ну Масимову, но и акиму Ахметжану Есимову, представителям строительных компаний и финансовой полиции. Правда, сами дольщики рассказывают, что намедни приезда премьера в южную столицу прошли “консультации” с представителями акимата. На вопрос, что у премьера просить, дольщикам посоветовали прийти на помощь акима, тот, что обратился к премьеру с просьбой выделить 10 млрд тенге на завершение долевого строительства.

Премьер-министр обязался обратить названную сумму на прямое финансирование объектов с долевым участием по схеме “правительство - акимат - застройщик”. Аналогичная программа уже действует в Астане, на нее из бюджета выделено 17,2 млрд тенге. Эта технология подразумевает, что со строительными компаниями будет действовать акимат, а не банки, как в случае с деньгами, выделенными сквозь ФУР “Казына”. По словам премьера, схема прямого финансирования позволит снабдить жильем 2 500 дольщиков. Напомним, что в Алматы строится 108 объектов, в которых участвует 12105 дольщиков, а в столице РК - 201 предмет с участием 36365 дольщиков. В Астане и Алматы все строящиеся объекты разбиты на три категории. В первую включены те, которые могут быть завершены за счет средств самих застройщиков, во вторую - жилые здания, которым требуется финансовая подмога правительства, и в третью - объекты, где выявлены хищения или нецелевое применение денег дольщиков, а руководители строительной компании находятся под следствием. В данном случае речь идет об объектах из второй категории, которые не могут быть сданы без помощи государства. Что касается таких невесело известных застройщиков, как “Верный KZ” и “Алматыинвестстрой”, по словам правозащитника Сергея Уткина, на совещании так и не был дан отклик на вопрос, что будет с их дольщиками.

Обещанного ждут долго

Схема прямого финансирования застройщиков не отменяет существующей практики оказания государственной помощи застройщикам посредством Фонд устойчивого развития (ФУР) “Казына”, а дополняет ее. Напомним, что по первой схеме бюджетные средства институт развития размещает в виде депозитов в банках второго уровня (БВУ), список которых утвержден правительством, для последующего кредитования строительных компаний.

Как говорит босс консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, бюджетный кодекс Казахстана не позволяет финансировать частные структуры напрямую из бюджета. Этим позволительно растолковать явление посредника в лице “Казыны”. “Но вопрос не в формальном источнике финансирования, а в инстанции, которая принимает конечные решения. По принятой схеме “бюджет - “Казына” - банк - застройщик” в этой роли выступает банк. Вот отчего неблизко не все утвержденные кабмином объекты получили госсредства”, - отмечает он.

Щепетильность банков при оценке платежеспособности заемщика, в особенности в нынешних условиях, когда свойство ссудных портфелей БВУ всю дорогу ухудшается, постигнуть можно, потому что ответственность за бюджетные гроши всецело ложится на них. Банки стараются минимизировать свои риски. В результате ход кредитования строительных компаний затянулся, что отразилось на сроках завершения строительства.

По словам президента ТОО “Корпорация Век” Аскара Бегалиева, банки привлекают к проверке строительных компаний крупные аудиторские компании. Их проблема - убедиться, что цены на закупаемые строительные материалы, расходы на оплату труда и прочие издержки не завышены, что нет нецелевого расходования средств. Это существенно затягивает процесс кредитования строительства, оттягивает сроки выполнения обязательств перед дольщиками. “Пока шли аудиторские проверки, нам удавалось продолжать работы только благодаря своему имиджу, субподрядные организации и поставщики, с которыми мы работаем, соглашались трудиться в долг, более того изыскивали собственные средства”, - добавляет он. Не устраивает застройщиков и довольно высокая ставка вознаграждения, под которую они получают бюджетные средства - 16%.

У “Казыны” существует родное объяснение, зачем застройщики не спешат с освоением бюджетных денег. “Отставание от графика на начальной стадии позже получения средств связано с необходимостью повторной мобилизации трудовых ресурсов и строительной техники следом замораживания строительства, а ещё временными затратами на оформление обеспечения при получении кредитов”, - сообщили нам в пресс-службе ФУР “Казына”.

У людей, не знающих этих тонкостей, естественно, возникает ощущение, что бюджетные денежки без затей не доходят до строительных компаний. Сергей Уткин вспоминает, что и на встрече с премьером дольщики сетовали: как плохо, что страна дает монеты через “Казыну” банкам, а те тормозят процесс кредитования.

Банки - в сторону

Исключив из схемы финансирования банки, разрешено сократить тракт денег из бюджета до потребителя. Как следует из материалов, размещенных на сайте алматинского акимата, в городе создается товарищество с ограниченной ответственностью - предприятие капитального строительства аппарата акима города Алматы (ТОО ПКС), которое будет капитализировано из средств бюджета (очевидно, тех самых 10 млрд тенге). Его основная задача - завершить возведение объектов, переданных застройщиками или изъятых у недобросовестных стройкомпаний в коммунальную имущество акима. ТОО уже завершает регистрацию в органах юстиции.

Как рассказал Сергей Уткин, присутствовавший на встрече с премьером, дольщики должны будут сформировать юридическое лик человеческий - жилищно-строительный кооператив - и передать ему свои права требования к застройщикам. “Имущественные права могут перебегать от одного лица к другому, в том числе и в уголовном процессе”, - отмечает он. ЖСК как правопреемник дольщиков подает в суд исковое заявление об истребовании имущества недобросовестного застройщика. Если суд примет вывод в пользу ЖСК, активы строительной компании будут зачислены на его баланс. Далее, как полагают в акимате, кооператив передаст эти активы государственному ТОО ПКС, которое должно достроить объекты с долевым участием за счет государственных средств. Потом сдачи объекта в эксплуатацию предприятие передаст квартиры ЖСК для дальнейшего безвозмездного распределения между дольщиками.

Справедливо, что с людей, уже заплативших за свои квартиры, капиталы хватать не будут, но в таком случае возникает вопрос, за счет чего ПКС будет возвращать бюджетные средства. А о том, что эти финансы возвратные, не раз говорил премьер-министр. “Это не подарок, вследствие того что что работать подарки за счет налогоплательщиков для кого-то особо мы не можем, это временная помощь”, - заявил он на встрече с дольщиками в Астане.

Предполагается, что после этого обеспечения всех дольщиков жильем останутся лишние квартиры, которые будут проданы по рыночной цене. Вырученные при этом деньги ПКС вернет в бюджет или продолжит сооружение других объектов, покуда все дольщики не получат жилье.

Отметим, что схема не нимало понятна: почему госчиновники априори признаны лучшими управляющими, чем частные компании и каким образом активы застройщиков перейдут в коммунальную достояние акима?

Предложенная схема истинно могла бы доставить прибыль, если бы квадратный метр жилья, как год назад, стоил 2 тыс. долларов, уверен Сергей Уткин. “У меня такое ощущение, что полученная от продажи квартир польза не покроет затрат на завершение строительства, - говорит он. - Думаю, это будет суперубыточное предприятие”.

Нужно учитывать, предупреждает правозащитник, что дольщикам перейдут не все активы застройщиков. Потому как строительные компании вкладывали в объекты самое меньшее собственных средств. Наряду с деньгами долевых участников использовались банковские займы. У них могут быть долги перед субподрядчиками, поставщиками коммунальных услуг и т.д. И все кредиторы могут претендовать на добро застройщика. “Мне кажется, что нужно определиться с тем, какая доля активов может принадлежать дольщикам, какая банку, следом подсчитать цена строительства и только вслед за тем этого прикидывать возможную прибыль”, - говорит г-н Уткин.

Деньги в песок

“Идея прямого инвестирования застройщиков вызывает уймище сомнений и вопросов в плане ее реализации. И булыжник преткновения - возвратность данных средств”, - считает финансовый управляющий ТОО “TS Engineering Group” Игорь Исмагулов. По его мнению, ни акиматы, ни какие-либо другие государственные органы не имеют таких возможностей, как банки, и вряд ли способны сменить их в кредитной деятельности, предполагающей начисление процентов, оценку рисков и другие сложные операции.

“Конечно, банки не хотят вкладывать в рисковые строительные проекты, что подрывает саму идею завершения всех объектов незаконченного строительства. При всем при том и у той организации, которая взвалит на свои плечи эти обязательства, возникнут точь-в-точь такие же проблемы с оценкой риска - оттого что речь не идет о безвозмездной помощи”, - выделяет г-н Исмагулов.

Казалось бы, по сравнению с 4 млрд долларов, которые правительство намеревалось сориентировать на сглаживание последствий кризиса ликвидности, 10 млрд тенге - не такая уж большая сумма. И все-таки она составляет больше половины от реального объема бюджетных средств, поступивших по линии “Казыны” на кредитование строительства в Алматы (см. “Деньги из “Казыны”).

Трудно поверить, что чиновники, отодвигая банки от распределения денег, просчитали все риски, связанные с возможной потерей этих денег. Как говорит Олег Алферов, возникает вопрос: что является приоритетом для правительства - возврат денег или содействие всем застройщикам, вошедшим в список с более высоким риском невозврата. “Последние решения кабмина свидетельствуют о намерении найти решение проблемы недостроя каждый ценой, даже ценой частичного невозврата госпомощи”, - заключает он.

По словам руководителя общественной кампании “За достойное жилье” Зауреш Батталовой при обсуждении поправок в бюджет 2008 года Карим Масимов заявил депутатам, что дополнительных средств на завершение стройобъектов с долевым участием не нужно. Но уже в июне из резерва правительства было выделено более 17 млрд тенге Астане, а ныне ещё и 10 млрд Алматы.

Этот факт говорит о том, что принятая схема финансирования через “Казыну” правительство не удовлетворяет: в текущее время уже понятно, что большая количество проблемных строек остается в стороне от бюджетных средств. Банки не дадут деньги ненадежным застройщикам, а проблемы наиболее остро стоят как раз у этих компаний, и их дольщики больше всего оббивают пороги госучреждений. Оттого и пришлось незамедлительно изобретать новую схему финансирования, не охватывая в нее несговорчивые банки.

Об этом свидетельствует и агрегат отбора застройщиков и объектов, которые будут финансироваться напрямую акиматами. Как говорит г-жа Батталова, аким Астаны Имангали Тасмагамбетов на встрече с дольщиками 23 июня нынешнего года назвал проблемными 19 объектов. Их строительство будет финансироваться за счет бюджета. “Это в основном те объекты, дольщики которых участвовали в нашей кампании, в митингах, в общем, энергично отстаивали свои права, - говорит г-жа Батталова. - Исходя из этого я делаю вывод, что решения по этим объектам были приняты, чтобы снять усилие накануне юбилея столицы”.

Начиная с прошлого года, когда разразился кризис ликвидности, государство приняло на себя ответственность за последствия недальновидной политики банков, наращивающих объемы финансирования строительной отрасли, ипотечного кредитования, в том числе и для долевого строительства. А кроме того за строительные компании, которые привыкли вкалывать при рентабельности в 100 и более процентов, и впавшие в ступор, как только обстановка изменилась. Похвально влечение правительства подмогнуть всем дольщикам, но его бескорыстие вызывает, по крайней мере, удивление. И заметьте, бескорыстия за счет налогоплательщиков. Недобросовестные же застройщики, разворовавшие деньги дольщиков, отделались легким испугом.

В подготовке материала принимала участие Александра Цай