Квартиры и недвижимость

Сергей Ермак

Цены на жилье стабилизировались, а издержки застройщиков вечно растут. В результате их маржа начала сокращаться. В конце концов себестоимость строительства жилья может достичь его рыночной цены. Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить цена материалов, научиться сбывать квартиры и сформировать собственную типологию жилья

Игорь Лазарев

Если брать за 100% себестоимость строительства и разложить ее на составляющие, получим: 60% - стоимость стройматериалов, 20% - стоимость монтажа, ещё по 10% - проектирование и всевозможные согласования. Помимо того, застройщик должен тратиться на побочные расходы - покупку земли, проведение коммуникаций.

Маржа застройщика - возле 30%. С 2007 года она сокращается. Главная причина - надобность стабилизации цен на жилье (иначе спроса на него легко не будет). В текущее время основная проблема строителей - стабилизировать и подъем издержек. О том, как это разрешено сделать, мы разговариваем с президентом Уральской ассоциации по ценообразованию и оценке, вице-президентом Союза строителей (работодателей) Челябинской области Игорем Лазаревым.

Откуда денежки растут

- Игорь Михайлович, как не возбраняется снизить затраты застройщиков?

еще только планируется построить

- Для начала необходимо рыночное ограничение роста стоимости стройматериалов или формирование стройиндустрии. Мы же понимаем: чем больше стройматериалов, тем больше конкуренция, тем ниже темпы прироста стоимости.

- Ныне стоимость стройматериалов обоснована?

- Годовой прирост 120 - 125% не может быть экономически обоснован. Так происходит только из-за необходимости создавать произвольный год все больше.

- И как исправить положение?

- Два года обратно для создания конкурентной среды мы предлагали сотворить электронную биржу стройматериалов. Занятие ничем не закончилось. Вследствие того что что запрещено на территории отдельного региона создать такую биржу, без затей нет нужного числа производителей. Нужен хотя бы УрФО, а лучше - вся Россия. Но соблюсти интересы всех регионов чертовски сложно. Потому мысль в то время как идеей и осталась.

Предприятия стройиндустрии, чтобы развиваться, нынче начинают экспортировать продукцию за границу. Оно и понятно: если у меня есть вероятность продать, например, в Казахстан в 2,5 раза дороже, чем в России, то мне хоть сколь тверди, что стоимость не должна быть таковый высокой, что застройщики не возьмут по этой цене. На здоровье, я продам в Казахстан. Сколько ни говори о патриотизме - коммерциал есть бизнес. Оттого выхода два: либо биржевая торговля, либо осознание того, что кроме местного покупателя другого нет. Но второе вряд ли возможно.

С использованием стройматериалов узко связана и другая издержка - временная.

- Вы имеете в виду пора возведения дома?

- Да. Китайцы, например, возводят такие же дома в три раза быстрее. Значит, у нас еще не исчерпаны возможности отлаживания технологии строительства. А миг - это зарплата, аренда строймеханизмов: держу я кран два года или шесть месяцев - есть разница? Я езжу по Европе, и ни разу не видел, чтобы на стройплощадках работали, как у нас: огородили, навалили кучу стройматериалов и строят. Там все рассчитано по минутам: в 12:05 должна прийти такая-то панель. Значит, в 12:05 кран уже ждет. Агрегатина подъехала, панель поднимают, начинают монтировать. В 12:15 ждут следующую.

- Для этакий работы нужны технологии и кадры.

- Так технологии есть, зарубежные и наши. Но мы их не применяем или не можем применить. Возьмем каркасные серии. Есть чебоксарские и минские. Чебоксарская серия ставится на сварке. Значит, необходимо отыскать грамотных сварщиков, каких в текущий момент мало, да и сама установка - действо длительное. В минской серии методика другая: в подстаканник ставят колонну, бетонируют

- и все. Но мы почему-то эту технологию негусто используем. Есть, допустим, голландская организация блочного строительства: двухэтажный обиталище собирается за три дня, трехэтажный - за пять. Все коммуникации встроены. Но частность мешает: мы не можем транспортировать эти блоки по нашим дорогам.

С кадрами, конечно, сложно. Работа в России становится все дороже. Мигранты из Узбекистана или Таджикистана сегодня востребованы, но их квалификация крайне низка. Кирпичи они криво, но кладут. Панели становить - уже хуже. А каркас монтировать вообще не умеют. Нам нужна квалифицированная сила.

- Где ее взять?

- Надобно молодая поросль стимулировать. Строители в эти дни могут обретать намного больше, чем какие-нибудь менеджеры. Обучение и профессиональная подготовка кадров - это вопрос, которым мы занимаемся вкупе с правительством Челябинской области. Специальность строителя покуда не считается престижной. В рабочие не идут.

Главные специалисты, которых нам остро не хватает, из-за чего застройщики несут крупные потери, - так называемые инженеры по качеству, которые следят за соблюдением всех требований. В России осознания потребности в таком специалисте пока нет. У нас поначалу строят, опосля приходит стройнадзор, находит кучу недоделок, все приходится переделывать. А свежеиспеченный цикл - это новые сроки.

Кроме того, сейчас появляется грамотный потребитель, тот, что так тебя может замордовать при подписании актов приемки квартиры, что ты еще вложишь 30% средств, чтобы довести жилье до ума. Нужно понять, что сооружать некачественную недвижимость уже невыгодно.

Следующая проблема: наши строители до сих пор не научились реализовать квартиры. Тебе сегодня продают услугу строительства малопонятно чего. И еще требуют за это денег.

Потребитель несет уйму расходов на отделку того, что ему продали. Должно быть так: заплатил деньги, взял чемоданчик, въехал в квартиру и живу там. А не так, что приехал, участок спецовку и еще полгода крашу, белю и выравниваю полы. При этом денег у меня уже на практике нет, в силу того что что я их все вложил в строительство.

У нас подрядчики начали копать яму и уже говорят: дай мне деньги. А так быть не должно. Это то же, что предложить взять машину, когда сборочный предприятие еще только планируется построить. Неизвестно, какой получится автомобиль, а капиталы ты уже, пожалуйста, отдай.

- Не с этим ли связан парадокс, имеющийся на нашем рынке вот уже лет десять: вторичное жилье дороже первичного?

- Аккурат с этим. Вторичку позволительно потрогать, это впрямь подлинный товар. Хотя, по логике вещей, первичное жилье должно быть абсолютно дороже: оно новое, в нем никто не жил, оно по идее не требует ремонта. Но пока не появятся строители, умеющие продавать квартиру как товар, парадокс будет сохраняться.

- Зачем они до сих пор не появились?

- Оттого что, например, в Свердловской области тысяча строительных компаний. Без малого все они мелкие, им стабильно нужны оборотные средства. Практически нет крупных организаций, которые вначале строят, а следом говорят: вот, мы построили, смотрите, покупайте.

- Существование собственных ресурсов опять-таки может снизить стоимость жилья.

- Да. Маленькая фирма вынуждена существовать на заемные средства. Это один технология ее существования. Но рынок должен быть поделен между крупными застройщиками, которые если и привлекают кредиты - то это небольшая доля их материальных затрат. А в основном они воздвигают жилье на собственные оборотные средства, за счет своих ресурсов, от банков не зависят. Тогда мы и сможем изъясняться о возведении дешевого жилья.

Кроме того, крупная строительная группа имеет значительно больше возможностей. Тут я бы провел аналогию, например, с серьезными сетевыми ритейлерами. В нынешних условиях как раз они диктуют условия производителям. Так и застройщики. Крупные девелоперы могут диктовать условия предприятиям стройиндустрии. Приди застройщик к любому директору завода и скажи: “Я у тебя покупаю годовую продукцию твоего производства на корню, но цена у меня будет вот такая”. Что скажет директор? Он, конечно, согласится.

- А приобретение земельных участков? Большая компания может и тут сэкономить. Когда глава “Реновы” Виктор Вексельберг пришел с проектом “Академический” в Екатеринбурге, землю ему, уверен, выделили не на аукционе и уж точь-в-точь не по ценам аукциона, по-другому сумма была бы астрономической.

- Крупные застройщики без сомнения могут экономить на покупке участков. В особенности под комплексную застройку. Государству нужно найти решение две задачи - повысить объемы ввода жилья и соорудить его доступным. Девелоперы как бы “Реновы” способны поддержать решению этих задач благодаря своим масштабам, наличию материальных ресурсов. Вследствие этого им выделяются участки гораздо охотнее и дешевле.

Маргинальные издержки

- Какая доля в расходах на сооружение приходится на землю?

- В каноны строительной стоимости цена земельного участка не входит. Но, по моим данным, она составляет в среднем рядом 30% от конечной цены квартиры. Цифра может быть и больше.

У нас во многих муниципалитетах вообще странная политика сравнительно земли. Каждая администрация соревнуется, как больше забрать денег за землю. Это неправильно. Застройщики, естественно, все свои затраты переносят на покупателя.

Иначе делается, например, в Казахстане. Там руководство заказало возведение микрорайона. Застройщику сказали: “Мы вам на халяву отдаем землю при условии, что вы будете продавать квартиры, выстроенные в этом микрорайоне, не дороже 800 долларов за метр”. Это было единственное условие. Застройщики, сколь я знаю, в итоге продали квартиры более того не по 800, а по 600 долларов. Это мое наивное постижение государственного подхода.

- Еще единственный обличье нецелевых расходов - коммуникации.

- Да, наши естественные монополисты - вторая беда. Я покупаю метр своего жилья и покупаю сантиметр кабеля, ломоть трубы, которые застройщик вынужден проложить. Так быть не должно. Ваш бизнес - продажа энергии, тепла, воды. Верните мне деньги. Вы и так в тарифы включаете стоимость обслуживания

новых сетей. Что же это за бизнес такой?

Покупатель платит за коммуникации трижды. Начальный раз, грубо говоря, за трубу, второй - когда застройщик отчисляет 10% в пользу муниципалитета, а значит, какую-то доля - заново на коммуникации, третий раз - когда платит по тарифам. Какое тут доступное и комфортное жилье?

Кстати, упоминая тот самый нацпроект, нужно проронить еще и о новом документе, регулирующем застройку, - Градостроительном кодексе. Он вообще ни на что не похож. Его надо переделывать, переделывать и переделывать.

- Чем он плох?

- Я не мастак в архитектуре. Но в кодексе есть хоть отбавляй моментов, которые нетрудно тормозят строительство. Уже одно то, что мы начали вносить изменения нормативную базу строительства в отрезок времени реализации нацпроекта, - гигантский и излишний подвиг.

У нас тут работала мощная группа, был практически мозговой штурм по созданию территориальных нормативов. Успели разыскать хоть какие-то компромиссные решения, чтобы стройка окончательно не остановилась. Градостроительный кодекс не позволил нам строить доступное жилье, а, наоборот, помешал.

Потеряны во времени

Игорь Лазарев

- Конечно, проблемы тут намного глубже. Я считаю, у нас потом заката советской власти утрачены две сильно ценные вещи - единая информационная научно-техническая система и прикладная наука. Все 90−е мы строили из того, что есть, ничего не разрабатывая. Мы практически потеряли монолит, перешли на каркас. Все из-за погони за скоростью строительства. И мы уже не можем остановиться. Понимаем, что панель - вчерашний день, но тут же возводим панельный завод, потому что что для эдакий скорости строительства нужна заводская сборка.

Мы лишились плотную малоэтажную застройку. А в Европе с ее помощью добиваются практически тех же показателей ввода с квадратного метра земли. Это и есть доступное и комфортное жилье.

- Как воротить хоть что-то ?

- Нужны центры, куда собиралась бы строительная информация. Они анализировали бы ее и давали предложения коммерциалу и власти, в каком направлении идти, что надо и что не надо делать. Это касается всех вопросов, от архитектуры до строиндустрии и сырьевых (щебеночной, песочной) отраслей. Если мы не сопряжем все строительные процессы в одном центре, то ничего не сделаем: нормального дома не построим, эффективного производства стройматериалов не создадим.

Приведу элементарный пример. В Троицке у нас есть ТЭЦ. Сейчас мощность этой станции будут удваивать, потому как что существует надобность в электроэнергии. Но есть маленькая проблема: станция кроме электроэнергии и тепла производит 2,5 млн тонн отходов в год. Их сваливают в озеро, принадлежащее Казахстану. А тамошнее правительство сказало: “До 1 июля следующего года вы еще можете сбрасывать, а после этого все”. И вот чиновники разных уровней, ученые, руководители предприятия сидят и ломают голову: куда девать отходы? А самое интересное в этом вот что: наши заводы ЖБИ покупают золу как отход таких станций в Рязани, потому что Троицкая ТЭЦ золу той фракции, которая им нужна, одаривать не может. Она все сливает.

Строительные информационные центры нужны именно для таких случаев: чтобы пособить предприятиям договориться, чтобы целесообразно применять имеющиеся ресурсы. Оттого что из этих отходов разрешается полно чего интересного для стройки придумать.

Сейчас потребность в информационной компоненте шибко высока. У нас пока все разделены, все конкуренты на поле строительства, таят товарищ от друга секреты. Лезут в Австралию,

чтобы посмотреть, как там строят? Посмотрели - славно строят, привезли оттуда технологию. Вот только в Австралии, по-моему , минус 30 не бывает.

Надо иметь в распоряжении собственную типологию домов. Мы уже начали передвигаться в этом направлении. Сообща с заводом “КПД и СК” (Челябинск) решили спроектировать серию домов и район для молодых семей.

- И что в них будет особенного?

- Во-первых , это одно- , двухкомнатные квартиры. Больше не надо. Во-вторых , рядом с домом будут современные детские площадки, запланировано возведение нескольких детских садов на большое численность мест. Там невпроворот еще технических нюансов, но толк такой: выстроить среду обитания юный семьи. То есть в первую очередь всю дорогу нужно определиться, для какой категории населения нужно строить жилье.

Смотрите, 70% городского населения Европы живет в арендованных домах и квартирах. А мы о понятии “доходного дома” все говорим, но их как не было, так и нет. В Москве построили доходные дома - не знаю для кого. Дитятко какого-нибудь миллиардера, например, там может жить. Но в таких зданиях должны селиться нормальные молодые семьи, одинокие и пожилые люди. Там должна быть своя инфраструктура - прачечная, пункт питания и так далее.

Когда мы говорим о доступном жилье - это не значит, что оно должно быть дешевым. Это значит, что оно должно быть привлекательным для людей с определенным уровнем дохода. Поэтому надо непрерывно анализировать потребности разных категорий населения и в соответствии с ними строить доступное именно для этого класса жилье.

- Разработка типологии и типовых предложений позволит снизить стоимость жилья?

- Да. Как я уже говорил, 10% стоимости - это проектирование. Сегодня есть такое хитрое понятие: повторно применяемый проект. То есть, по идее, он персональный и стоит как индивидуальный, но применяется повторно. Создав типовые проекты, мы сможем слить к минимуму затраты на проектирование.

Конструктивная стройка

- Мы определили, что есть море резервов сокращения себестоимости жилья. Но в теории. Как достигнуть того, чтобы они реализовались на практике?

- Давайте возьмем, к примеру, качество. Представим военную часть. Там все сооружают с высочайшим качеством, так как понимают, что это госзаказ и последствия будут весьма нехорошие, если что не так. Значит, нужны строгие контролирующие органы, требовательный строй сертификации и четкие наказания за нарушения. Кроме того, нужен требовательный, воспитанный потребитель, который некачественный пункт прайса приобретать не будет.

Этого этапа не избежать. Но свойский строитель живет сегодняшним днем, ни о чем не задумывается. Это неправильно. Необходимо четкое и долгосрочное планирование. Хотя бы на десять лет вперед. Стройку нужно предвидеть. Нужны организации, которые смогут подсобить девелоперу планировать свои расходы.

Простой пример. Мы копаем там, где выход полезного сырья 5%. А в 5 км есть карьер, где выход 60%. Но основополагающий карьер ближе. Денег еще на 5 км дороги дарить не хочется, хотя длинная веточка окупится гораздо быстрее. Надо явить застройщику, что выгоднее.

Раньше было государство, которое могло разрешить себе продумывать перспективы строительства. А сейчас этим должны заниматься крупные фирмы, либо “подсказывающие” центры, которые могут посоветовать, куда и как точно вкладывать средства.

- А что должно действовать государство?

- Первое: определить правила игры и поклясться, что по крайней мере лет 20 - 30 не будет их менять. Второе: во всем мире важнейшие государственные задачи решают не госкорпорации, а частные компании. Они дерутся за госзаказ, потому что он дороже, хоть и требования выше. У нас держава пока хочет все за полкопейки. На самом деле оно должно вносить плату больше частных заказчиков. Вот что всего-навсего требуется от государства. А заниматься коммерциалом страна не должно, не царское это дело.