Квартиры и недвижимость

Чтобы обратить бывшие промзоны в полноценные городские кварталы, мэрии надобно не только жестко контролировать ход разработки градостроительной документации, но ещё и участвовать в инфраструктурном развитии территорий

Фото: Ника Зиангирова

В последнее миг проекты реконструкции столичных промзон обрастают слухами и домыслами. Еще недавно девелоперы капельку ли не каждый день сообщали публике о своих планах по застройке территорий разорившихся заводов и фабрик, при всем при том с осени прошлого года все спекуляции на эту тему прекратились.

Затишье наступило, потом того как глава Москонтроля по сути дела запретил проектирование и сооружение объектов недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах промзон, до разработки документов территориального планирования. “Промышленные территории были условно разделены на два блока. Основополагающий - собственно промзоны. По ним запрещены любые действия до утверждения проектов планировки района, в котором они расположены. Второй блок - промышленные предприятия, не входящие в промзоны, так называемые точечные объекты. Застройка занимаемой ими территории возможна при наличии акта, подтверждающего отсутствие потерь для промышленного потенциала Москвы. Тот самый протокол должен быть подписан руководителем департамента науки и промышленности, префектурой, собственником и согласован в Москонтроле”, - поясняет единственный из девелоперов.

Процедура редевелопмента промзон стала многоступенчатой. В первую голову за счет горбюджета разрабатываются проекты планировок территорий промзон, следом они согласовываются с собственниками предприятий, затем чего выпускается соответствующее решение правительства Москвы - основополагающий документ для дальнейшей реализации проекта. “Новый подход позволяет ускорить планирование крупных территорий, планировать инфраструктурные нагрузки”, - говорит генеральный босс компании “Метрополь Девелопмент” (разрабатывает план застройки территории автозавода “Москвич”) .

Ужесточение алгоритма застройки территории промзон выглядит логичным, но недостаточным шагом для гармоничного развития депрессивных индустриальных кварталов. Впрочем, в то время как у города и девелоперов нет эффективного механизма управления комплексными проектами редевелопмента промзон, тот, что позволял бы творить на территории бывших промпредприятий комфортную городскую среду, не ущемляя при этом интересы бизнеса.

Понастроили тут

Вывода из Москвы крупных промышленных предприятий городские власти безуспешно пытались активизировать еще в советское момент под предлогом улучшения экологии города. В 1995 году эту работу продолжил глава администрации города Москвы , утвердив перечень из 84 промзон, которые планировалось вывести из города. И все-таки к тому времени Первопрестольная фактически потеряла надзор над многими промышленными объектами из-за приватизационных процессов и волны недружественных поглощений. Мэрии не удалось сотворить осмысленного механизма редевелопмента промтерриторий, вследствие этого многие разработанные городские программы безнадежно забуксовали.

За немного лет было освобождено примерно 500 гектаров промзон - на глаз 5% от запланированных объемов. На месте предприятий появилось грубо 5 млн квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости. Однако более того их хватило для возникновения инфраструктурных перекосов из-за привязки к отдельным территориям промзон неоправданно больших девелоперских проектов. При этом социальная, инженерная и прочая инфраструктура пропорционально не увеличивалась. Стоит ли дивиться тому, что обитатели некоторых микрорайонов, построенных на месте промзон, нынче вынуждены произвольный вечерок мыкаться кругом своих домов в поисках мест для парковки автомобилей.

Коммерческие интересы зачастую преобладали над здравым смыслом, несмотря на сложную и запутанную систему согласований проектов редевелопмента. Функционировали бесчисленные межведомственные комиссии, имелась городская структура, выступавшая заказчиком разработки предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий. Но, по слухам, административная вертикаль только по виду выглядела строгой и внушительной. На самом же деле интересные с коммерческой точки зрения промзоны (не без помощи чиновников) признавались неперспективными, а позднее уходили налево. “Наделенные соответствующими полномочиями городские организации собирали информацию, на основе которой проектировщики составляли картину возможностей застройки с учетом остающихся и выводимых предприятий, обременений для инвесторов, экологического состояния территорий и прочих факторов. Однако зачастую из предоставленной информации вытекало, что территория категорически не подходит для строительства жилья, либо на основе этой информации выпускались некачественные проекты планировок. Попозже многие из них отклонялись или переделывались уже в интересах конкретных коммерческих структур”, - рассказывает один из столичных девелоперов.

Резерв для застройки

Впрочем, не только корысть чиновников и девелоперов спровоцировала спонтанное вовлечение в коммерческий оборот промышленных территорий. В немалой степени этому поспособствовало отсутствие внятной концепции и идеологии реформирования промзон. То есть некой генеральной линии, которой следовало бы придерживаться всем участникам этого процесса.

За рубежом главной целью проектов редевелопмента промзон постоянно провозглашалось их возвращение в существующую городскую среду. Свежий образец - проект реконструкции промзоны в одном из бельгийских городов, представленный компанией Eriges на международной экспозиции MIPIM в Каннах. Участок площадью 800 гектаров, на котором раньше базировались фабрики, реабилитирован и превращен в жилые кварталы с магазинами, офисами, скверами. Было возведено всего возле 15 тыс. квадратных метров недвижимости, а остальная территория обустроена с помощью ландшафтного дизайна. Стоит заметить, что высокое свойство созданной городской среды позволило девелоперу дороже отдать реконструированную недвижимость и окупить затраты.

Столичная администрация, а ещё многие застройщики знакомы с международным опытом не понаслышке, но до сих пор видят в городских промзонах, подлежащих редевелопменту (их площадь оценивается, между прочим, приблизительно в 9 тыс. гектаров), всего только “резервные пятна застройки”. И до сих пор грезят миллионами квадратных метров, которые не возбраняется возвести на месте заводов и фабрик (см. таблицу).

“Между тем в эти дни одна из главных проблем, характерных для проектов редевелопмента промзон наряду с прочими, - это дефицит общественных территорий”, - говорит генеральный шеф компании “Алкон Девелопмент” . Такая проблема, например, очевидна в “Большом Сити” (”Москва-Сити-2″). Всякий из девелоперов, разрабатывая концепцию застройки расположенных на этой территории участков, пытается сберечь набережную Москвы в качестве пешеходной общественной зоны. Однако зачастую этому мешает конфликт интересов разных собственников зданий и землепользователей. В результате рождаются какие-то причудливые архитектурные решения.

Антидепрессант для промзон

Обратимся еще раз к зарубежному опыту: в западных странах проблема сбалансированного развития территорий возлагается не только на личный капитал, но и на специальные компании, созданные при участии муниципалитетов, а в некоторых случаях - и государственных органов власти. “В Европе никому не придет в голову возвращать под застройку площадки, не обеспеченные инфраструктурой, - без дорог, линий общественного транспорта, коммуникаций. Коммерческие структуры не способны независимо находить решение такие вопросы”, - говорит г-н Сорокин из “Алкон Девелопмент”.

Показателен в этом смысле навык лондонского района Docklands, построенного на месте портовых доков. В 1980 году на депрессивную территорию обратило чуткость руководство Маргарет Тэтчер. Заброшенные кварталы включили в программу развития транспортной инфраструктуры города, а компаниям, желающим выстроить на этой территории офисы, были обещаны налоговые преференции. Для обустройства района создали государственную корпорацию развития - London Docklands Development Corporation (LDDC), которая фактически стала “одним окном” для потенциальных инвесторов. Корпорация получила вероятность оперировать и отчуждать государственные земли, на которые приходилось до 80% всей земли Docklands. Дело LDDC целиком финансировалась за счет правительственного гранта и доходов, получаемых от распродажи инфраструктурно подготовленных участков. За 17 лет при участии корпорации (ликвидирована в 1998−м) было привлечено 1,8 млрд фунтов стерлингов госинвестиций, 7,7 млрд фунтов стерлингов инвестиций частного сектора, перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 километра новых дорог, черта легкого метро, 25 млн квадратных футов коммерческих и промышленных площадей, больше 24 тыс. новых домов, 2700 предприятий торговли, школы и колледжи.

Другой пример - проект перестройки старых мельбурнских доков в Австралии. Целевая программа развития мельбурнского района Docklands была разработана в 1990 году правительством штата. В подготовке стратегии застройки принимали участие 15 ведущих консалтинговых фирм. Проект, предполагающий возведение жилья, офисов, развлекательных и торговых центров, реализуется на территории бывшего грузового порта площадью 200 гектаров и контейнерных терминалов. Долгое период редевелопментом управляла государственная корпорация VicUrban - по сути, градостроительное агентство, реализующее проект в партнерстве с частным сектором. Агентство финансировало строительство дорог, мостов, пристаней, осуществляло инфраструктурную подготовку участков, которые в дальнейшем выставлялись на продажу (платежи за землю погашали цена объектов инфраструктуры). В 2007 году корпорация VicUrban передала эту территорию муниципалитету, сохранив за собой координирующие функции. Застройка осуществляется в несколько этапов, но уже ныне Docklands является районом с открытым общественным пространством и высокотехнологичной инфраструктурой. В этом месте хоть отбавляй площадей, скверов, площадок для отдыха, игр и выездных мероприятий, велосипедные и пешеходные дорожки, площадки для игры в петанк. “Район оставляет чувство простора, жизнерадостности и в то же час элегантности. Местоположение замечательное! Тут позволительно гулять, дивиться на скульптуры, предаваться чревоугодию, растрясать съеденное в велосипедном седле, кататься на кораблике, валяться на траве в парке. И все это - практически под боком у жужжащего Сити” - так отзываются об обновленном Docklands туристы.

Взять на вооружение

Нетрудно предугадать, что появится под боком у жужжащего московского Сити, если застройка окружающих его промзон будет осуществляться по принципу “освоения резервных территорий”, а править процессом возьмутся разрозненные частные структуры и вооруженные силы=вс столичных чиновников: любой в этом случае будет таскать покрывало на себя.

Недавно столичные власти как бы бы объявили о том, что разработкой градплана и технико-экономического обоснования реформирования промзон, а кроме того привлечением инвестиций в редевелопмент займутся некие управляющие компании. Однако покуда непонятно, каким образом будет реализована эта мысль и не превратится ли она в обычный междусобойчик. Во всяком случае, вопросительный мотив о наделении таких компаний функциями и полномочиями западных градостроительных агентств пока не обсуждался.

Между тем габарит бюджета мегаполиса (40 млрд долларов, по этому показателю Столица занимает второе место в мире позже Нью-Йорка) совершенно позволяет городским властям применять западные рецепты реализации масштабных девелоперских проектов, делегируя специальным структурам не только градостроительные функции (например, юридическое изыскание территорий, подготовка граддокументации, инженерная подготовка), но и финансовые ресурсы. Таким игрокам, созданным на основе частно-государственного партнерства, было бы по силам не только сдвинуть с места буксующие проекты редевелопмента промзон, но и трансформировать промышленные территории в полноценные городские кварталы.