Квартиры и недвижимость

Развлекуха в скидки

 

Два месяца при нулевом спросе - достаточный срок для того, чтобы южные строительные компании зашевелились. Покуда что застройщики пытаются реанимировать спрос, снижая цену на жильё. Эта опасная игра - довести возведение до конца в новых условиях - сулит выигрыш очевидно не всем


Фото: Андрей Бойко

В Краснодаре на строящемся в центре города объекте во период подъёма груза обломилась и упала стрела башенного крана. Стрела застряла на металлических конструкциях строения. Никто не пострадал”, - это сообщение, появившееся на информационных лентах в середине декабря, разрешается полагать метафорой нынешней ситуации в строительной отрасли регионов юга России. Катастрофически снизившийся спрос и фактическая заморозка десятков проектов позволяют наречь ситуацию аварийной. При этом нелегко пострадавших в то время как нет - строители пытаются адаптироваться к новым условиям, изобретая маркетинговые акции, покупатели жилья заняли выжидательную позицию, власти задумываются о схемах борьбы с “недостроями”, которые грозят явиться в самое ближайшее время.

Реанимация спроса

“Ещё в сентябре у нас существовало такое понятие, как рядовой клиент. Так называли тех, кто хотел бы приобрести одну или две комнаты, продолжительно выбирал вариант, изматывал агентов и не шибко обижался, когда мы говорили - у нас огромный наплыв, оперативно приготовить документы не получится. Теперь, когда таковой клиент приходит в офис, агент вручает ему армянский коньяк в подарочной упаковке”, - иронизируют в одной из краснодарских риэлторских компаний. Впрочем, большинству риэлторов в текущее время не до иронии - падение спроса и предложения на вторичном рынке продолжается уже больше двух месяцев. Спрос на жильё в новостройках и совсем стремится к нулю. По оценке генерального директора ростовского агентства недвижимости “Титул” , число сделок на вторичном рынке в сравнении с показателями сентября снизилось в три-четыре раза. Схожая обстановка наблюдается и в других региональных центрах юга России: в Ставрополе, по наблюдениям местных риэлторов, активность продавцов и покупателей упала за последние месяцы в два-три раза, в ряде волгоградских агентств подмечают четырёхкратное уменьшение числа сделок. Для многих мелких риэлторов такое падение означает смертный приговор. Так, например, в Краснодаре, по данным консалтинговой компании RED Consulting, уже прекратило работу примерно полусотни агентств недвижимости.

К концу ноября застройщики стали предпринимать активные попытки реанимировать спрос. “Сейчас мы, как и многие другие строительные компании, разрабатываем антикризисную программу. Она будет построена в том числе на скидках и акциях. Речь будет ступать о разовых акциях, привязанных к датам и праздникам, - сообщили “Эксперту ЮГ” в краснодарской строительной компании МТ “ВПИК”. - Отметим, что сегодня наблюдаются преувеличенные ожидания со стороны населения: покупатели требуют снижения цены на 40-50 процентов. Причина в том, что на телевидении и в прессе все время проходит инфа о том, что жильё будет дешеветь - причём не на 10-15 процентов, а вдвое”. На сайте волгоградской строительной компании “Квартстрой ВГ” недавно появилось объявление о снижении цены квадратного метра в одном из жилых комплексов с 50 тысяч до 33 тысяч рублей. Как пояснили в компании, “держать планку цен на том уровне, тот, что соответствовал ценам на строительные материалы в октябре-ноябре , без затей несправедливо по отношению к покупателям”.

“То, что происходит в Краснодаре, полностью не возбраняется окрестить начавшейся ценовой войной. Из 48 работающих в городе застройщиков активизировалось возле 80 процентов. Многие из них демпингуют - открыто или завуалированно. При этом пытаются притянуть покупателей скидками на объекты в всякий стадии готовности - от готовых к сдаче до находящихся на начальных стадиях”, - отмечает шеф RED Consulting. , генеральный босс консалтинговой компании MACON Realty Group, видит ситуацию приблизительно так же: “Девелоперы начали предпринимать активные действия. Наиболее распространённый схема повышения продаж - проведение маркетинговых акций. Основная сущность их содержится в скрытом понижении цен. Дисконт к существующей цене составляет от 5 до 25 процентов в Краснодаре и Ростове, рядом
10-15 - в Волгограде и Астрахани. Застройщики идут на подобные акции и определяют охват дисконта, исходя из финансового положения, а ещё в зависимости от характера руководителей - оптимисты ждут и верят в скорое возобновление спроса, пессимисты уже в текущий момент главной целью поставили не прибыль, а выживание бизнеса”.

Открыто признать факт снижения цен пока решились только самые отчаянные региональные застройщики. Как поясняют риэлторы, как правило, строительные компании выбирают новости закрытые переговоры с каждым из немногочисленных клиентов или же работают только посредством партнёрские агентства. Строители не без оснований опасаются, что уже имеющиеся покупатели будут расторгать договоры, рассчитывая получить жильё по новой - как нетрудно догадаться, более низкой - цене. “Застройщики начнут открыто снижать цены только в том случае, когда окажутся в безвыходной ситуации. Нынче неясно, как рынок будет рскручиваться в следующем году. Оттого разрешено осознать строителей, которые идут на заморозку проектов: понижение цен более того на 25 процентов в эти дни не привлечёт покупателей, - убеждён Евгений Сосницкий. - Строители не спешат шагать на шаги, которые бы обвалили рынок, но при этом не возродили спрос”.

Впрочем, ход адаптации застройщиков к новым условиям не сводится только к разработке программ скидок. Строй компаний уже заявили о планах расширения проектов строительства жилья эконом-класса. По словам вице-президента корпорации “Девелопмент-Юг” , к кризису на строительном рынке группа начала подготавливаться ещё год назад. В результате нынешней осенью был предложен свежий продукт, на который сейчас делается главная ставка - малогабаритные квартиры smart (от англ. “умный, быстрый”). По размерам они напоминают “хрущёвки”, общая площадь однокомнатной квартиры - менее 30 квадратных метров. Хотя, как уверяют их создатели, по качеству они значительно выше. Основное конкурентное превосходство - низкая цена, которая начинается от 1,3 млн рублей за квартиру. Как пояснил г-н Галкин, к реализации квартир компании пришлось привлечь максимально просторный круг продавцов - от штатных сотрудников, охватывая прорабов и поваров, до студентов краснодарских вузов, для которых дважды в неделю проводятся экскурсии по строящимся объектам и встречи с руководством. В качестве бонуса “друзьям корпорации” предлагается единственный процент стоимости и, в перспективе, возможное трудоустройство.

Тень обманутого дольщика

В ноябре в заявлениях участников рынка и чиновников, курирующих строительную отрасль, появилось, казалось, уже забытое словосочетание - обманутые дольщики. Вернее, без малого забытое: покупатели квартир в домах, сооружение которых было заморожено из-за недостатка средств у застройщиков, пора от времени напоминают о себе, устраивая пикеты или обращаясь с жалобами в общественные приёмные. Не исключено, что в следующем году, при негативном развитии ситуации на рынке, ряды обманутых дольщиков пополнятся. По крайней мере, к ним могут присоединиться клиенты тех компаний, которые сейчас пытаются залатать возникшие финансовые бреши за счёт “сброса” площадей в недостроенных домах. “Некоторые застройщики ныне приблизились к критическому ценовому порогу - квартиры предлагаются по ценам, близким к себестоимости. Уже существуют примеры компаний, которые реализуют квартиры по ценам ниже себестоимости. Высока возможность того, что у таких застройщиков не будет возможности достроить объекты. Получается, что сейчас некоторые застройщики идут по тому же пути, по которому шли компании-банкроты , чьи клиенты стали так называемыми обманутыми дольщиками”, - считает Фатима Чамокова.

Дело осложняется тем, что в крупнейших городах ЮФО более половины строящихся объектов находятся на начальном или среднем этапах готовности - большинство отдельных домов, жилых комплексов были заложены в последние два года, в то время, пока рынок был на подъёме. “На рынке вправду сейчас немало объектов в начальной стадии строительства. При всем при том произвольный из них нужно анализировать отдельно, определяя его перспективы по нескольким параметрам. Посреди наиболее важных позволительно выделить репутацию застройщика, схему финансирования, структуру портфеля проектов компании”, - считает генеральный управляющий концерна “Единство” (Ростов) . По оценке MACON Realty Group, в Волгограде около 70% новостроек запланированы к сдаче не прежде второй половины 2009 года, в Ростове доля таких объектов составляет около 55%, в Краснодаре - 70%, в Астрахани - 45%. “Высокая доля объектов, находящихся на начальной и средней стадиях строительства, безусловно, является негативным фактором для девелоперов. Сейчас подлинный спрос наблюдается только на объекты, строительство которых рядом к завершению, - считает Илья Володько. - Вероятность появления обманутых дольщиков существует. И все-таки на рынке пока нет банкротств. При ухудшении ситуации их волна может ждать рынок начиная с апреля 2009 года”. По замечанию эксперта, минимизировать численность предприятий-банкротов быть может только при активных действиях государства.

Кризис на официальном уровне

Федеральные и региональные власти, если судить по заявлениям чиновников, реально как будто бы не собираются предположить появления нового поколения обманутых дольщиков. Уже одно то, что региональные чиновники, комментируя ситуацию на строительном рынке, решились снять федеральное табу на словечко “кризис”, является показательным - местные власти, похоже, ясно представляют размах проблем, с которыми уже столкнулись строительные компании.

Впрочем, широким набором инструментов для борьбы с кризисом на строи-тельном рынке региональные администрации пока похвастаться не могут: прозвучавшие в конце ноября и начале декабря заявления сводятся к тому, что местные власти рассчитывают, в свое время всего, на финансирование из федерального центра. При этом строителей прямо готовят к тому, что объёмы государственных заказов в первой половине следующего года могут снизиться. Заместитель главу администрации области Ростовской области сообщил на одном из совещаний о том, что администрация намерена откорректировать планы финансирования капитального строительства на 2009 год. Г-н Андриади отметил, что “при негативном сценарии объёмы капитального строительства могут грубо сократиться”, а гарантированно финансироваться будет только строительство критически важных объектов жизнеобеспечения - котельных, теплотрасс, водоводов, находящихся в аварийном состоянии больниц и школ.

По словам замгубернатора, ожидается, что в первой половине следующего года из федерального и регионального бюджетов будет выделено около 2,2 млрд рублей на выкуп квартир в домах, имеющих высокую уровень готовности. “Эти средства дадут нам вероятность достроить жильё, отселить около 800 семей из ветхих и аварийных зданий”, - отметил Юрий Андриади. Федеральное руководство уже установило предполагаемую цену выкупа для Ростовской области - порядка 29 тысяч рублей за квадратный метр. Однако не исключено, что стоимость будет варьироваться в зависимости от рыночных условий в конкретных муниципальных образованиях.

О подготовке программ, предполагающих выкуп квартир для переселенцев из аварийного жилья, сообщили и в администрациях Кубани и Ставрополья. По словам зампреда правительства Ставропольского края , в следующем году регион рассчитывает на финансовую поддержку Фонда содействия реформированию ЖКХ. Правда, объёмы финансирования воспрещено прозвать крупными - в течение года предполагается отселение 260 дядя из 12 аварийных домов.

Позволят ли разрабатываемые властями схемы избежать появления “недостроев”, предсказать невозможно. Строители, к примеру, ожидают установления неадекватно низких закупочных цен. “Любые деньги, которые сейчас придут на рынок, будут полезны в целом. Но, к сожалению, предлагаемая застройщику цена может быть ниже себестоимости, что совершенно в состоянии подорвать его финансовую устойчивость”, - считает Валентина Полевиченко. В то же миг для ряда компаний, находящихся в критической ситуации, госзаказ может очутиться спасательным кругом. “Стремиться достать максимальное количество жилья по минимальной цене - целиком объяснимый подход со стороны государства. Если продажи на рынке впрямь не будут идти, строители обрадуются и двухпроцентной рентабельности”, - убеждён Евгений Сосницкий.

Впрочем, в распоряжении региональных властей есть ещё один инструмент, применять который решились пока только в Астраханской области. В начале декабря, по сообщению пресс-службы мэрии, городские власти в 15 раз снизили арендную плату за землю для организаций, ведущих жилую застройку. По данным “Эксперта ЮГ”, снижение арендной платы сейчас обсуждается и в администрации Ростовской области. В течение года донским властям удалось реализовать на аукционах всего около 120 га вместо запланированных 280. При этом чиновники не скрывают, что одной из причин этого стала завышенная цена аренды.