Квартиры и недвижимость

Столичные агентства недвижимости переключают участливость клиентов на виллы и апартаменты, расположенные в курортных странах

Фото: Ника Зиангирова

“Болгария! Апартаменты от 26 тысяч евро” - гласит рекламный баннер. “Недвижимость в Черногории - выгодное вложение денег” - сообщает web-сайт крупного агентства. Около зарубежной курортной недвижимости царит всамделишный ажиотаж. Он создан московскими риэлтерами: в настоящее время многие из них торгуют не хрущобами в какой-нибудь Капотне, а “доступным жильем” - домами и апартаментами в Болгарии, Черногории, Испании, Турции. Наши соотечественники, падкие на красивую рекламу, скупают их капельку ли не оптом. В прошлом году объем инвестиций в недвижимость Черногории превысил 1 млрд евро (около 51% общего объема прямых инвестиций в эту страну). Самые лучшие места на побережье уже распроданы, предложение земельных участков ограниченно. Приблизительно на 1 млрд евро в первом микрорайоне этого года было продано болгарской недвижимости. Причем возле 341 млн евро поступило от иностранцев, в том числе от россиян. Эксперты подсчитали, что каждый день в болгарское жилье и землю вкладывается в среднем по 22,7 млн евро.

Приманка для покупателей

Риэлтеры признаются, что чуть ли не главной приманкой для покупателей сравнительно недорогой недвижимости, расположенной на морском побережье восточноевропейских стран, являются перспективы роста цен на нее в обозримом будущем. Аккурат на это сделана ставка в масштабной рекламной кампании. Кстати, в том же ключе немного лет вспять действовали и британские риэлтеры, завлекая соотечественников в болгарские и прочие курортные зоны. Это продолжалось до тех пор, в то время как многие покупатели, разочаровавшись в сделанных наспех приобретениях, не рассказали об этом прессе.

Если в предыдущие годы увеличение цен на недвижимость в курортных зонах поддерживался благодаря спросу со стороны европейских спекулянтов, то сейчас спереди планеты всей россияне. При средней стоимости квадратного метра (1-2,5 тыс. евро в Болгарии, 2,5-4 тыс. евро в Черногории и от 2,5 тыс. евро в Испании) перед инвесторами открываются очень радужные перспективы. Потому что московская и более того сочинская недвижимость стоит в разы дороже, а ещё предполагает безупречно другой порядок комфорта. Разумеется, агенты спешат освежить память об этом клиентам: “В Испании три-четыре тысячи евро стоит квадратный метр в объектах с отделкой из мрамора, натурального камня и дерева, техникой от лучших западных производителей. Тогда как в Сочи за пять-шесть тысяч вы получите квартиру сомнительного качества без отделки”.

По данным компании Knight Frank, в прошлом году цены на жилье в Хорватии выросли на 10%. За первостепеннный микрорайон этого года болгарская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 6,8%. Средняя стоимость вторичного жилья в этой стране составляет рядом 670 евро за квадратный метр (в курортной Варне - примерно 1000 евро за метр). “В прошлом году цены на недвижимость в Болгарии выросли на 35 процентов”, - утверждает босс отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank .

“В Черногории цены кроме того продолжают передвигаться вверх: с 2004−го по 2007 год они в среднем поднимались на 50 процентов в год, и, по прогнозам международных экспертов, подъем цен продлится ещё несколько лет”, - констатирует управляющий партнер MIRAX Group .

Дополнительным стимулом для покупателей служат установленные в курортных зонах низкие налоги при совершении операций купли-продажи недвижимости (3-4%), а также невысокие ежегодные расходы на содержание жилья (около 0,2% от стоимости объекта).

Сомнительные перспективы

Впрочем, дешевизна курортной недвижимости, а также обнадеживающие сведения о динамике цен могут очутиться мифом.

Во-первых , оставляет хотеть лучшего достоверность данных мониторинга цен. Как и в России, в большинстве случаев они отражают цены предложения, а не цены реальных сделок, которые могут существенно отличаться. К тому же в некоторых странах (например, в Болгарии) в размеры апартаментов зачастую включается общая площадь: террасы, балконы, холлы. Потому при пересчете реальная цена жилой площади может попасть значительно выше заявленной в рекламных объявлениях.

Во-вторых , на практике нереально предугадать формирование рынков недвижимости курортных зон, в том числе и потому, что они крайне зависимы от внешнего спроса (внутренний спрос остается на низком уровне из-за мизерных доходов местных жителей). Забрать ту же Болгарию. Объем нового строительства в этой стране резво растет, рынок насыщается. Так, по информации Национального статистического института, только в ближайшее период на рынке недвижимости появится больше 11,4 тыс. новых предложений. Как раз столь проектов одобрено только в первом квартале этого года. “Но все ли они будут благополучно распроданы?” - уже задаются вопросом эксперты.

Некоторые аналитики обращают чуткость на коррекцию цен, наметившуюся в Хорватии. По данным компании CR Consulting, за год на побережье Адриатики цены на недвижимость поднялись в среднем на 7%, тогда как раньше среднегодовой прирост составлял 15-20%. “Клиенты стали более требовательными и критически настроенными”, - так комментируют ситуацию агенты по недвижимости. Не исключено, что спад активности объясняется оттоком европейских покупателей. Тем более что сдача апартаментов в аренду не приносит ощутимой прибыли (максимум 3-5% годовых). В Испании из-за экономических катаклизмов снизилось число сделок с недвижимостью, участники рынка утверждают, что испытывают трудности со сдачей жилья в аренду.

В-третьих , роковыми последствиями для ликвидности недвижимости может поворотиться незнание местных реалий. Отсутствие в непосредственной близости от жилого комплекса пляжа, каменистое, заросшее водорослями дно моря, болотистая местность вокруг; отсутствие инфраструктуры, отвратительная транспортная доступность - все эти и другие досадные неприятности могут соорудить невыносимым проживание в прибрежных апартаментах, не говоря уже об их успешной перепродаже. Больше шансов нарваться на подобные неприятности у покупателей “доступного жилья” в относительно небольших комплексах. У собственников апартаментов могут предстать проблемы, связанные с некачественной эксплуатацией комплексов и объектов инфраструктуры, так как значительное численность квартир будет пустовать еле-еле ли не круглый год.

“Близость к морю, полное сервисное обслуживание вилл и апартаментов, присутствие качественного ремонта, расположение неподалеку от торгово-развлекательных центров, предоставление дополнительных услуг, таких как сдача машин в аренду, - все это шибко важно. Местоположение может повысить привлекательность, а может ее убить. Например, если рядом с виллой ведется активное строительство, то какой бы замечательной она ни была, существовать в ней никто не захочет”, - говорит управляющий партнер компании Mayfair Properties .

Риски минимальны, но присутствуют

Специфические риски связаны также и с юридическими процедурами совершения сделок с зарубежной недвижимостью: в целом они просты, но предполагают знание важных нюансов. Например, в соответствии действующему законодательству Черногории иностранные граждане не могут обзавестись в достояние землю. Действовать это вправе только зарегистрированное на территории государства юридическое лицо. Начальство юридической службы компании “Пересвет-Инвест” поясняет, что собственником земли в Болгарии может быть только болгарское физическое или юридическое лицо.

Регистрация юрлица может устроиться от 300 до 3000 евро. “В некоторых случаях при ликвидации компании недвижимость должна быть продана, причем ее стоимость будет после этого делиться между совладельцами поровну. Это значит, что если собственник по доброте душевной ввел в долю друзей или родственников, то вынужден будет по закону делиться со всеми в случае продажи компании”, - предупреждает г-жа Маркарова. По словам управляющего директора “Century 21 Запад” , изредка заявочное пожелание закона таково, что директором, нехай и номинальным, должен быть тутошний гражданин. “Риски при эдакий схеме хоть и минимальны, но присутствуют. Некогда всего они связаны с добросовестностью местного директора, а также с ответственностью посредника, тот, что берет на себя оказание услуг по ведению бухгалтерии, уплате необходимых налогов и сборов и аудиту”.

Руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property не рекомендует закупать недвижимость там, где есть законодательные ограничения на ее приобретение иностранцами. Определенные проблемы могут появиться и со сдачей квартир в аренду. Например, если предмет находится в кондоминиуме, то все жильцы должны одаривать согласие на явление нового арендатора. Управляющий по продажам компании “Новое качество” рассказывает, что в ряде стран законодательно сдерживается рост цен за счет высоких налогов на перепродажу жилого имущества.

При покупке зарубежной недвижимости эксперты настоятельно рекомендуют досконально исследовать окружающую ее среду, схему приобретения объекта, налоговые и прочие расходы (нотариус, регистрация права собственности). И призывают не экономить на услугах профессиональных посредников. Стоимость их услуг не должна превышать 2-3% от цены сделки.