Квартиры и недвижимость

Стремительное расползание жилой и коммерческой застройки по территории Московской области чревато серьезными проблемами

Совместный план журнала “Эксперт”, Среднерусского банка Сбербанка России и ОАО “Центртелеком”

В последнее час Подмосковье захлестнула волна крупномасштабных строительных прожектов. На территориях площадью в сотни и более того тысячи гектаров девелоперы планируют возводить многоэтажное жилье, коттеджи, офисы, складские терминалы. По данным областного Министерства строительного комплекса, в 2007−м сдано больше 7,5 млн кв. м жилья. Высокой строительной активности не устают ликовать областные чиновники, демонстрируя публике и вышестоящим начальникам статистку ввода домов и квартир. Между тем последствия строительного бума могут угодить сильно плачевными для всей московской агломерации.

Спекулятивное начало

Во всем мире разрастание пригородов и явление проектов развития крупных территорий было продиктовано несколькими обстоятельствами. Во-первых , развитием сети автомобильных дорог и системы общественного транспорта. Во-вторых , стратегиями развития мегаполисов, направленных на децентрализацию. В-третьих , стремительным ростом объемов ипотечного кредитования.

Причины подмосковной девелоперской лихорадки немного иного, спекулятивного, свойства. Без малого все девелоперские проекты по строительству новых городов и микрорайонов по сути дела навязаны власти и обществу крупными землевладельцами, которые за несколько лет консолидировали в своих руках солидные земельные наделы.

Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пять - десять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков - это бывшие колхозные и совхозные поля. Например, в конце 2005 года компаниям, подконтрольным акционерам Собинбанка и главе холдинга “Русагро” , удалось консолидировать несколько тысяч гектаров совхоза “Коммунарка”, расположенных на Калужском шоссе в Ленинском районе Подмосковья. Подобная фатум была уготована и сельскохозяйственным угодьям в Домодедовском районе - надзор над огромными территориями получили структуры, близкие к компаниям “Коалко” и “Евразия”. И таких примеров в Подмосковье десятки.

Рискнем предположить, что скупка участков производилась земельными магнатами не под конкретные идеи и проекты, а “про запас”, как предмет для долгосрочных инвестиций. Возможно, сельхозземли так и застраивались бы понемногу либо фрагментарно перепродавались. При всем при том жутко уместно сказать появился национальный проект “Доступное жилье”, под крыло которого ринулись на практике все лендлорды. Нежданно-негаданно выяснилось, что они готовы застроить Подмосковье доступными квадратными метрами: возле 12 млн кв. м жилья было заявлено в рамках проекта “Большое Домодедово”, 13 млн кв. м - в “А 101″ на Калужском шоссе, 2,7 млн кв. м между Рублевским и Новорижским шоссе. В ряде подмосковных городов (Химки, Мытищи) развернуто возведение новых микрорайонов на 30-50 тыс. жителей.

Такой масштаб впечатлил федеральных чиновников. Многие проекты получили статус участников национальной жилищной программы, официально закрепленный в соответствующих документах и подразумевающий преференции в сооружение объектов инженерной инфраструктуры и дорог. Помимо того, коммерсанты получили доступ к неформализованным видам поддержки. Известно, например, что высокопоставленные федеральные чиновники ходатайствовали за домодедовские мегапроекты в части выделения лимитов на потребление природного газа, а кроме того технических условий на проектирование и строительство газораспределительной станции.

Разгулявшийся аппетит

Казалось бы, неимоверные усилия власти и коммерциала по строительству миллионов метров доступного жилья необходимо только приветствовать. Логично было бы предположить, что мегапроекты ускорят насыщение жилищного рынка и поспособствуют стабилизации цен - по данным маркетолога компании “Пересвет-Реал-Эстейт” , в 2007−м цены на новострой в городах среднего Подмосковья (36-70 км от Москвы) выросли грубо на 35,6%. Кроме того, некоторые крупные проекты (такие, например, как “Рублево-Архангельское”) подразумевают создание качественно новой городской среды, к работе над ними привлечены ведущие зарубежные архитектурные бюро - значимый аргумент, учитывая однообразность и серость городов советского образца. И все-таки при ближайшем рассмотрении выясняется, что шансы на эстетическое и конъюнктурное преображение подмосковных территорий в результате реализации мегапроектов очень неоднозначны.

Во-первых , планы строительства городов-спутников зачастую не вписаны в местные и региональные стратегии развития (либо вписаны, но задним числом, либо таких стратегий нет вовсе). Например, в генплане подмосковного Домодедова обозначены предельные объемы перспективной застройки: 7,4 млн кв. м. Между тем в проектах инвесторов фигурируют цифры, в два-три раза превышающие эти показатели. Задача несоответствия аппетитов застройщиков и граддокументации усугубляется отсутствием единой градостроительной политики развития Москвы и области.

Во-вторых , непонятна ключевая мысль создания суперурбанизированных территорий (если, конечно, абстрагироваться от пафосных речей о доступном жилье). На что накачивать населением и без того перенаселенные города-спутники , расположенные в Ленинском или Домодедовском районе, не обеспечивая новоселов новыми рабочими местами? “Во всем мире пытаются удерживать подъем высокоплотной многоэтажной урбанизированной среды, принимая программы децентрализации и закладки новых городов на удалении от мегаполиса, создавая там рабочие места с целью уменьшения ежедневных радиальных транспортных потоков”, - рассуждает начальник отдела градостроительства и комплексного освоения территорий компании “Новая площадь” .

Заселение с обострением

Внесистемное жилищное строительство уже в обозримом будущем может причинить полно хлопот подмосковным властям и жителям.

Пока даже нынешние объемы жилищного строительства идут вразрез с темпами возведения объектов социальной инфраструктуры. В 2007 году в Подмосковье было построено всего 15 новых общеобразовательных школ на 9,2 тыс. мест, 12 детсадов на 2 тыс. мест и шесть медицинских объектов. Для многомиллионной агломерации это легко капелька в море.

По мере заселения новых микрорайонов неизбежно обострятся транспортные проблемы. Нынешняя организация автодорог и общественного транспорта уже с трудом справляется с нагрузками. Мизерное по объемам дорожное строительство и запуск дополнительных электропоездов-экспрессов - что мертвому припарка. “С точки зрения девелопмента в Подмосковье наиболее существенными являются проблемы транспортного сообщения и инженерных коммуникаций. Несмотря на то что уже сегодня на рынке заявлен строй крупных проектов, в то время как не полностью понятно, как будет осмеливаться проблема перемещения жильцов этих крупных комплексов из Подмосковья в Москву и обратно”, - говорит глава аналитического отдела компании “Миэль-Новостройки” .

В ближайшие пять-шесть лет планируется выстроить Центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД) общей протяженностью порядка 530 километров. В следующем году в Московской области запланированы строительство и реконструкция от 244 до 252 километров автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием. Однако вряд ли дорожное строительство в таких объемах избавит область от автомобильных заторов. Для сравнения: при численности населения порядка 7 млн мужчина в Подмосковье на глаз 16,8 тыс. километров автомобильных дорог с твердым покрытием. В западных странах, сопоставимых с Подмосковьем по площади и количеству обитателей (например, в Словакии, Швейцарии), протяженность сети автодорог в два-четыре раза выше.

Как отмечает в книге “Урбанистика” профессор Московского архитектурного института , не осознанно ещё в должной мере то, что физическая Столица охватила колечко подмосковных районов и городов. На повестке дня серьезная служба над скоростными линиями общественного транспорта, аналогичными тем, что сформированы в Париже, Токио и других метрополиях. “Метрополитен продолжает неторопливый ход наращивания длины линий и умножения количества станций, так и не приступив к разработке единой с Московской железной дорогой системы экспресс-линий” , - отмечает г-н Глазычев.

Кстати говоря, многие участники рынка недвижимости сомневаются, что проекты комплексной застройки больших территорий окажут значительное воздействие на цена квартир и динамику цен. Эксперты полагают, что местоположение проектного жилья, несмотря на все транспортные неудобства, вряд ли попадет в нишу недвижимости экономкласса.