Квартиры и недвижимость

По прогнозам экспертов, ценовое дно на казахстанском рынке недвижимости будет достигнуто осенью. Следом начнется подъем рынка. Правда, потому как число спекулянтов на нем уменьшится, он будет не таким стремительным, как раньше

Иллюстрация: Юлия Кравченко

Bпервом полугодии 2007 года рынок казахстанской недвижимости, приблизившись к ценовому пику, в первый раз за последние годы перестал вырастать и более того показал отрицательную динамику. Но, несмотря на коррекцию, риелторы прогнозировали продолжение роста цен на ближайшие три года. Банки, придерживавшиеся таковой же точки зрения, продолжали кредитовать покупку недвижимости.

Прогнозы риелторов могли сбыться, если бы не внешние факторы. Глобальный кризис ликвидности, связанное с ним ужесточение условий кредитования, в особенности ипотечного, в конце концов вызвали падение цен на недвижимость, которое на нынче составило по разным оценкам до 40% по сравнению с летом прошлого года. И в настоящее время участники рынка настроены пессимистично - они ожидают, что падение цен в ближайшем будущем продолжится.

Кто управляет ценами?

Национальная ассоциация риэлторов (НАР) провела факторный разбор индекса средней стоимости недвижимости в Алматы и макроэкономических показателей за 2002-2008 годы. Его результаты, оглашенные на круглом столе, прошедшем в середине марта в Алматы, показали корреляцию цен на недвижимость с такими факторами, как охват депозитов населения, объем инвестиций в жилищное строительство, объем ВВП. Немного меньше корреляция с покупательской способностью населения, среднедушевым доходом, объемом кредитов банков второго уровня (БВУ) под залог недвижимости, общим торговым балансом.

Обратная корреляция цен на недвижимость наблюдается с курсом доллара к тенге.

Для многих стало неожиданностью, что от мировых цен на нефть рынок недвижимости зависит не сверх меры весьма (коэффициент - 0,35). В различие от России, где, по неофициальным данным, не менее 60% недвижимости покупается за счет нефтяных денег, в Казахстане нефть не относится к числу основных факторов, влияющих на тот самый рынок.

Факторный анализ, как и следовало ожидать, показал сильную подневольность цен на недвижимость от темпов роста экономики и благосостояния населения. По этим двум показателям бурного роста в ближайшие годы не предвидится. Напомним, что по прогнозам Нацбанка, при реализации базового сценария, настоящий увеличение ВВП составит в 2008 году 5%, а в 2009−м - 6,3%. По итогам девяти месяцев 2007 года истинный рост ВВП составил 9,7% (в 2006−м - 10,7%). При реализации пессимистического сценария экономического роста в Казахстане в ближайшие два года вообще не будет. Замедление или отсутствие экономического роста будет сопровождаться падением темпов роста объемов кредитования БВУ и, как следствие, дальнейшей стагнацией строительной отрасли, снижением платежеспособного спроса, сокращением внутренних инвестиций.

Основная мишень денежно-кредитной политики Нацбанка РК на 2008-2009 годы - удержание годовой инфляции в пределах 10%. C 1 декабря 2007 года Нацбанк поднял ставку рефинансирования с 9 до 11%. Удорожание денег снизит инфляционное давление, но и приведет к сокращению объемов кредитования экономики.

Среди причин дальнейшего снижения цен на недвижимость эксперты называют ужесточение условий ипотечного кредитования, отставание темпов роста уровня доходов населения от темпов роста цен на недвижимость, перенасыщение рынка дорогостоящим предложением, негативное общественное точка зрения по отношению к росту цен. Возможное введение дополнительного налогообложения на содержание и продажу недвижимости кроме того может негативно отразиться на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива.

Генеральный шеф Ansher Capital Kazakhstan Марат Утегенов отметил, что на рынке присутствует страсть сколько объектов недвижимости, которые служили залоговым имуществом по кредитам и в текущее время выставляются на продажу банками. По его мнению, на рынке присутствует “ипотечная усталость” и есть вероятность, что казахстанский рынок может встретиться с собственным кризисом невыплат по ипотеке, подобным американскому. Доходы населения падают, а инвесторы пересматривают близкое касательство к недвижимости как инструменту для инвестиций. В краткосрочном периоде риск от вложений в недвижимость превышает потенциальную доходность.

Таким образом, учитывая корреляцию цен на недвижимость с макроэкономическими показателями, не возбраняется прогнозировать резкое замедление роста стоимости объектов недвижимости или полное его отсутствие в 2008-2009 годах.

В ожидании рассвета

Рано или поздненько рынок достигнет ценового дна и “оттолкнется” от него. Отдельные признаки активизации рынка прослеживаются уже сегодня. По словам Олега Алферова, вице-президента НАР, в четвертом микрорайоне 2007 года покупательская активность на рынке недвижимости сократилась на 70-90%. В то же час он подчеркнул, что с начала 2008 года ещё раз обозначился ее ежемесячный рост на 3-5%. Возобновление активности на рынке недвижимости отметил и Даурен Оразаев, начальство отдела анализа инвестиционных портфелей “ТуранАлем Секьюритис”. Однако, по мнению эксперта, в этом секторе все ещё высока неопределенность, мешающая входу на рынок. Сегодня инвесторы пытаются разобраться, как будут преображаться цены на недвижимость.

Опрос 180 экспертов (риелторов, застройщиков, консалтинговых и инвестиционных компаний, представителей банковской сферы), проведенный НАР в феврале 2008 года, показал: экспертное сообщество считает, что ценовое дно в то время как не достигнуто. Незначительное большинство респондентов назвали минимальной ценой, которую стоит ждать, 1500-2000 долларов за квадратный метр. Как считает Марат Утегенов, генеральный управляющий Ansher Capital Kazakhstan, ныне средняя стоимость недвижимости в Алматы - 2000 долларов за квадратный метр, и это уже адекватная стоимость. При этом он отмечает, что цена квадратного метра может рухнуть до 1500 долларов.

Зато респонденты проявили большее единодушие, отвечая на вопрос, когда будет достигнут ценовой самое меньшее на рынке недвижимости. Больше 44% экспертов посчитали, что рынок коснется дна в третьем квартале 2008 года. Их мнения разделились на практике поровну по поводу того, целесообразно ли инвестировать средства в рынок недвижимости в 2008 году: 52% опрошенных дали позитивный ответ.

Слишком длительно ждали

Эксперты рассчитывают на действо нескольких факторов, способных сызнова разогреть рынок. Некогда всего - увеличивающийся объем отложенного спроса. “Спрос откладывается, потенциальные покупатели ждут и копят деньги, и до времени или поздно спрос выстрелит. Скорее всего, это произойдет, когда на рынок вернется ликвидность”, - считает г-н Утегенов.

Уже в текущий момент на рынке накапливается избыточная краткосрочная ликвидность. Инвесторы резервируют средства в поисках хороших инструментов. Но таких инструментов для инвестиций в Казахстане не прибавляется, потому для спекулянтов самой логичной тактикой выглядит - дожидаться окончания падения цен на недвижимость и опять в нее вложиться. Тем более по мере падения цены растет потенциальная доходность инструмента - это закон фондового рынка, тот, что действует и в отношении недвижимости.

Другим фактором роста цен может сделаться грядущий дефицит предложения. Южная столица Казахстана - единственный из самых привлекательных городов для миграции в Центральной Азии. Уже сейчас предложение не может удовлетворить спрос. Будет расти и спрос на коммерческую недвижимость. Но возведение новых объектов не начинается, что в ближайшие годы и приведет к дефициту предложения.

Максим Гандрабура, генеральный босс консалтинговой компании IGM, посреди прочих моментов, благоприятных для возобновления роста цен, отмечает близость Алматы к горам, что увеличивает его курортную ценность. Ещё имеет роль географическая ограниченность города. Привлекательные районы в центре города и верхней его части расширить невозможно, и при ограниченном предложении спрос будет продолжать расти, что вызовет удорожание недвижимости.

По мнению председателя совета директоров REAL-INVEST.kz Бахта Ниязова, грядущий рост рынка будет отмечен более обдуманным поведением инвесторов. Они будут диверсифицировать свои вложения, используя такие инструменты, как банковские депозиты, акции, коллективное инвестирование и прочее. “Уже не будет спекулянтов, инвестирующих 100% в недвижимость”. С этим согласен и Марат Утегенов, считающий, что спекулянты уходят с рынка, и ситуации, когда 70% покупок совершается в спекулятивных целях, больше не будет. Подлинный рост цен на недвижимость, на его взгляд, будет в пределах 25-30% в год.

При необходимости риелторы смогут привести вам еще не менее десятка аргументов в пользу того, что цены будут расти. Целиком вероятно, что цена недвижимости начнет расти легко на прогнозах роста. У трейдеров, торгующих акциями и валютами, есть проверенное временем правило: “покупай на слухах, продавай на фактах”. Если все думают, что цена пойдет вверх - она пойдет вверх. Когда большая доля спекулянтов придет к выводу, что цены будут расти, они будут приобретать недвижимость и воистину поднимут цены. Подобные настроения могут снова привести рынок к перегреву, при всем при том большинство экспертов не склонны к подобным опасениям.