Квартиры и недвижимость

Петербургский вторичный рынок жилой недвижимости наперекор негативным прогнозам в 2007 году цен не обронил и сам не упал. Скорее в прошлом году случилась передышка намедни новых волнений

По мнению аналитиков АН “Адвекс”, в 2007 году на рынке жилья наблюдалось затишье: ажиотаж 2006 года с его двукратным ростом цен не мог одолеть путь бесследно, рынок нуждался в отдохновении. Минувший год отличался от 2006−го сравнительно низким спросом, а ещё плавным, незначительным ростом цен. Присутствовали сезонные спады и всплески спроса, чего специалисты не фиксировали уже немного лет.

Цена - договорная

По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, падение спроса в большей степени коснулось первичного рынка. Это заставило застройщиков придумывать различные маркетинговые акции и предлагать клиентам скидки, которые, по наблюдениям аналитического отдела АН “Итака”, достигали 10−12%. Вторичному рынку повезло больше - коррекция уложилась в 5−7%. Данные АН “Адвекс-Росстро” говорят, что подъем цен за 2007 год по всему рынку составил немногим больше 10%. Обычный порядок цен на массовое жилье к концу года остановился на отметке 78 тыс. рублей за 1 кв. м.

Спад рынка начался ещё осенью 2006 года и продолжался до второго полугодия 2007−го. По данным ООО “Центр развития проектов “Петербургская недвижимость”", в течение года менялись темпы роста средних цен. Во втором микрорайоне прошлого года цены упали на 0,89% в валютном и на 0,13% в рублевом эквиваленте. Увеличение начался в третьем квартале - на 6,08% в долларах и на 3,86% в рублях. В четвертом квартале 2007 года он составил 8,8 и 5,3% соответственно. За весь 2007 год рост средних цен на вторичном рынке составил 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквиваленте.

По словам директора департамента маркетинга “Адвекс-Росстро” Анастасии Лебедевой, в течение 2007 года происходил переход с валютных расчетов по сделкам на рублевые. Это позволило получить и продавцам, и риэлторским фирмам.

Как правило, при сделках на вторичном рынке между продавцом и покупателем происходит торг. Когда цены одним духом растут, продавцы получают вероятность утрясать “аукционы” и накидывать десяток-другой процентов на прежде объявленную сумму. Если цены падают, выигрывает покупатель. На спокойном рынке средняя отличалка между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10−12%. Причем она может и снижаться, и повышаться в зависимости от спроса на определенный объект. Как раз этакий ход специалисты наблюдали в 2007 году. По словам генерального директора АН “Петербургская недвижимость” Сергея Дроздова, в прошлом году при продаже малогабаритных квартир торг завершался в пользу продавца, многокомнатных - в пользу покупателей.

Кроме того, отмечает Лебедева, вторичный рынок все больше ориентируется на цены первичного, хотя с момента зарождения рынка недвижимости все происходило наоборот. Возможно, вторичный рынок вынужден подлаживаться к первичному потому, что доля продаж жилья в новостройках в общем объеме сделок скоро растет, а доля сделок на вторичном рынке, соответственно, уменьшается.

Хочу маленькую квартиру!

По данным аналитиков “Адвекс-Росстро” , по объему предложения лидировали Центральный и Приморский районы (15 и 12% соответственно). Наименьший объем зафиксирован в Красносельском и Кировском районах (по 5% в каждом), а кроме того в Красногвардейском районе (6%). Архитектура предложения стабильна, и все-таки подрастает доля квартир в современных кирпичных домах. На финал года она составляла 23% в общем объеме предлагаемого жилья на вторичном рынке. Меньше всего квартир предлагалось в домах старого фонда без капремонта и хрущевках.

Предложение объектов вторичного рынка распределялось в прошлом году как обычно: на продажу выставлялось больше всего трехкомнатных квартир - свыше 30%, двухкомнатные занимали рядом 30%, однокомнатные - 23%, остальная доля предложения - комнаты и многокомнатные квартиры.

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, ценовой скачок 2006 года аукнулся в 2007−м существенными изменениями в структуре спроса. Наибольшее численность сделок на вторичном рынке - встречные (альтернативные), оттого при высоких темпах роста цен число прямых сделок сокращается, а покупатели выбирают малогабаритные квартиры (комнаты). Следуя этой закономерности, с лета 2006 года и по этот день большинство сделок совершается с небольшими по площади объектами - квартирами-студиями , однокомнатными квартирами и комнатами. Кроме этого, отмечено сокращение средней площади по каждому типу объектов. “Стремясь компенсировать рост цен, покупатели жертвовали общей площадью приобретаемого жилья, но не отказывались от приобретения недвижимости”, - констатируют аналитики.

В предчувствии перемен

Рост цен, начавшийся в четвертом квартале 2007 года, исподволь набирает темпы. По данным Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень недвижимости”, средняя стоимость предложения на вторичном рынке приближается к 90 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом фиксируется еженедельный рост. В результате цена комнаты перевалила за 1,5 млн рублей. В особенности популярны однокомнатные квартиры в Приморском, Выборгском, Фрунзенском и Невском районах. Самые дешевые из них продаются в Выборгском районе в среднем по 2,5 млн рублей, самые дорогие - в Приморском по 2,8 млн рублей. Двухкомнатные квартиры в Невском районе наиболее популярны - они предлагаются по средней цене 3,3 млн рублей, самые дорогие - в Приморском по 3,9 млн рублей.

Олег Горелов, шеф представительства АН “Дом.ру - Санкт-Петербург” , также отмечает еженедельный рост цен - до 3−5% в неделю. “Реализуются только короткие сделки, так как нереально осуществить сколько-нибудь значимую цепочку продаж. Квартиры в прямой продаже уходят шибко быстро, от момента листинга до момента нотариата проходит семидневка вместо трехмесячной экспозиции в 2007 году”, - констатирует Горелов.

Пока, по мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, разрешено вещать только об инфляционном росте цен. При всем при том предпосылки для настоящего подорожания уже появились. “Одним только отложенным за 2007 год спросом это растолковать невозможно, - полагает Горелов. - Скорее имеет местоположение внутренний инвестиционный бум, когда недвижимость играет для отечественных инвесторов образ наиболее доходного инструмента. Это происходит на фоне сильной волатильности фондовых рынков с непредсказуемой эффективностью фондовых инвестиционных инструментов и низкой привлекательностью банковских продуктов”. Аналогичная обстановка наблюдалась в первой половине 2006 года, когда неблагоприятная конъюнктура фондового рынка вытолкнула инвесторов из этого сегмента на рынок недвижимости. Собственно, вкладывать средства инвесторам покуда больше некуда.

Постепенно структура спроса меняется и в других аспектах - по наблюдению аналитиков Ассоциации риэлторов, спрос со вторичного рынка смещается на первичный, а также перетекает из Петербурга в Ленобласть.

Аккуратнее с прогнозами, господа

После неудачных прогнозов на 2006 год, когда бурного роста цен (в некоторых сегментах - 127%) никто не ожидал, специалисты весьма осторожны в предсказаниях. Все уверены только в одном - на протяжении десятка лет снижения цен не будет.

По мнению риэлторов, главнейшая предпосылка для развития рынка недвижимости - недостаточная обеспеченность петербуржцев жильем. В эти дни она составляет на глаз 23 кв. м на человека. Это больше, чем установлено официальными стандартами проживания на 2006−2008 годы (чуть более 21 кв. м на человека). Тот самый показатель - средний по России. Ассоциация риэлторов, оценив потенциал неудовлетворенного спроса, подсчитала: покупательский спрос в ближайшие 15 лет не иссякнет более того если демографическая ситуация в Петербурге останется прежней.

В декабре 2007 года прогноз на 2008−й был спокойным: рост цен следом президентских выборов - 15−20% за весь год, отсутствие изменений в структуре спроса и предложения. Однако поведение рынка уже в первом квартале наступившего года заставило риэлторов пересмотреть прогноз. По данным Ассоциации риэлторов, в ближайшее период не возбраняется дожидаться ускорения темпов роста цен в Ленобласти, где наблюдается всплеск покупательской активности.

Новые прогнозы имеют достаточно громадный разброс - от 40 до 100%. Причем акцент делается не только и не столь на инфляцию, которая снабжала рост цен в прошлом году. Однако, по мнению риэлторов, заявления такого рода носят рекламный нрав - чтобы приневолить потенциальных покупателей поторопиться. По словам Анастасии Лебедевой, вряд ли цены на типовое жилье вторичного рынка вырастут больше чем на 20%. Устрашающие прогнозы скорее нужно отнести к рынку элитных объектов, где ныне активизировались спекулянты.

По мнению Олега Горелова, к концу 2008 года разрешается ждать прироста на уровне 40% лишь в том случае, “если на рынок не придет спекулятивный иноземный капитал, привлеченный ценовой динамикой на фоне общемировой рецессии”.

Санкт-Петербург