Квартиры и недвижимость

Рынок жилья сбрасывает балласт 6

 

Значительные скидки на новостройки оживили столичный рынок жилья. И все-таки явление на нем отложенного спроса не изменит текущего кризисного тренда


Фото: Валерий Дзялошинский

После многомесячного застоя столичный рынок жилья немного оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло численность звонков и показов. “По сравнению с декабрем прошлого года цифра обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2-2,5 раза”, - сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях “Инком-недвижимость” , “Пересвет-инвест” , Doki.

Количество сделок также увеличилось, хотя они совершаются менее активно, чем до кризиса. “Появились клиенты с наличностью, которые более того не желают ехать на просмотр. Их интересует только юридическая аккуратность сделки и высокая уровень готовности дома”, - говорит работник отдела продаж одной из строительных компаний.

В предыдущие годы подобные сообщения вызывали волну психоза на риэлтерском рынке, тот, что одним духом наполнялся слухами, что цены на недвижимость будут бурно расти. При всем при том в тот самый раз риэлтеры осмотрительно отреагировали на всплеск покупательской активности и дают сдержанные прогнозы, опасаясь непредсказуемой реакции на новую тенденцию и без того немногочисленных контрагентов.

Демпинг на Остоженке

За последние четыре месяца квадратный метр на вторичном рынке подешевел эдак на 15-18% в долларах (тогда как рублевые цены незначительно выросли). Скидки на новостройки достигли 40%. В особенности агрессивно стали демпинговать некоторые крупные застройщики в среднем и элитном сегментах.

Впереди всех фирма “Дон-строй” , просторно известная своей неоднозначной ценовой политикой. “В одном из жилых комплексов они снизили цену приблизительно на 30 процентов. Обиталище расположен рядом с третьим транспортным кольцом. В таком месте форточку откроешь - задохнешься. Но стоимость 3,5 тысячи долларов за метр многих взбодрила. Едва-едва ли не очередность за квартирами выстроилась”, - рассказывает единственный из столичных риэлтеров.

По словам директора по проектам Kirsanova Realty , покупателей стало больше и на рынке элитного жилья: энергично продаются объекты, на которые цена снижена на глаз в два раза. В текущий момент в этом сегменте что ни на есть ходовой бюджет от 1 до 1,5 млн долларов. Покупатели выторговывают квартиры на Остоженке за 10-12 тыс. долларов за метр вместо прежних 17-25 тысяч. Если в прошлом году несколько пентхаусов в Зачатьевском переулке выставлялись по 70 тыс. за кв. м, то недавно они были проданы с 50−процентной скидкой.

“В среднем цены снизились на 30 процентов, но на отдельные объекты скидки истинно достигают 50 процентов”, - подтверждает управляющий департамента продаж элитной недвижимости компании Mayfair Properties . Например, стометровая квартирка в жилом комплексе на Якиманке в прошлом году стоила 18 тыс. долларов за метр, а сегодня цена снизилась до 9 тысяч.

“Официально в прайс-листах негусто кто подвинулся в цене, но на словах многие просят передать о скидках в 30 процентов. Если клиент готов определить мешок денег на стол, то некоторые продавцы готовы подвинуться и на 50 процентов”, - делится один из наших собеседников.

Отложенный спрос

Риэлтеры утверждают, что в текущее время на рынке действует две группы активных покупателей.

Во-первых , это граждане, имевшие валютные накопления и решившие для надежности переложить их в бетон. “Рубль резво обесценивается. Предстоящее доллара и евро под вопросом. Людям негде беречь сбережения, потому количество из них вкладывается в недвижимость”, - полагает управляющий партнер компании Panorama Estate .

Во-вторых , это покупатели, решившие употребить снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. “Например, раньше клиентам с суммой 1-1,5 миллиона долларов стезя на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли достать за такие деньги. В настоящий момент у них появилась вероятность анализировать предложения стоимостью 2-3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку”, - комментирует шеф департамента элитного жилья компании “Контакт-Элитная недвижимость” .

Кроме того, участники рынка недвижимости обращают участливость на возросший заинтересованность к недвижимости со стороны служащих государственных органов и банков. Косвенно это может свидетельствовать о том, что в недвижимость потекли деньги, выделенные на поддержку экономики в рамках антикризисных программ.

Резервы на исходе

Большинство участников рынка считают, что нынешняя волна потребительской активности будет непродолжительной, а падение цен на недвижимость продолжится. По пессимистичным оценкам, квартиры к осени подешевеют процентов на пятьдесят. По оптимистичному прогнозу в ближайшие месяцы падение составит 5-10%, затем чего рынок войдет в полосу стагнации.

Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и глянуть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее миг будет сокращаться, и логичнее ждать снижения цен не больше чем на 30%.

Количество квартир, выставленных на продажу, падает, тогда как ещё в сентябре-октябре прошлого года риэлтеры фиксировали резкий подъем объема предложения (см. график 2). По данным МИАНа, осенью предложениевыросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. “Однако в конце года многие инвесторы не захотели сбывать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды”, - поясняет аналитик рынка недвижимости . К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25-40%.

В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10-15%). “Когда люди не могут приобрести жилье, они его арендуют. Вследствие этого доходы от аренды защищены от инфляции. Видимо, на это рассчитывают обладатели инвестиционной недвижимости”, - рассуждают риэлтеры. Они не ожидают обвала ставок и считают, что понижение затронет в основном объекты верхнего ценового сегмента. “Снижение ставок аренды на квартиры экономкласса в ближайшие полгода вряд ли превысит 5-10 процентов, а к концу осени обстановка может возвратиться к докризисным показателям”, - полагает босс по маркетингу компании МИАН .

Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него резво вернутся. Каких-то других резервов на вторичном рынке нет. Что же касается новостроек, то и в этом месте припас квартир не бесконечен, как и возможности для демпинга. Спрос сфокусирован на жилье высокой степени готовности, а его немного. “Дома, которые находятся в начальной стадии строительства, даже не рассматриваются потенциальными покупателями”, - констатирует генеральный директор компании “Главмосстрой-недвижимость” . Потому как динамика прибыли изменилась (стало меньше покупателей при том, что затраты застройщиков остаются высокими), инвестиционная активность в обозримом будущем будет минимальной.

Что касается перспективы продолжения демпинговой кампании, то, по данным строительных организаций, инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120-150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам.

Следите за крупняком

При таком раскладе резкая дестабилизация ценовой ситуации возможна в случае согласованных действий крупных игроков, а не озадаченных нестабильностью потребительских масс.

Например, обвалить рынок в состоянии федеральные структуры и столичная мэрия, скупившая у девелоперов значительные объемы квартир оптом. Все будет зависеть от того, как они распорядятся этой недвижимостью: раздадут нуждающимся или выбросят на рынок, тем самым раздув предложение.

И наоборот, разогреть рынок в каждый миг могут банки и прочие инвесторы: в том случае, если финансисты (например, озабоченные непредсказуемостью валютного рынка или ростом инфляции) вздумают переложить оставшиеся финансовые активы в недвижимость. “Среди наших клиентов есть большой банк. Они готовы подвергать рассмотрению любые привлекательные по цене и достойные по качеству предложения”, - признается сотрудник одной из риэлтерских компаний.

Стоит заметить, что обвал российского биржевого рынка в прошлом году не сопровождался оттоком средств в недвижимость: возможно, из-за очевидного для инвесторов ценового перегрева. Сейчас рынок несколько остыл и в этом смысле его инвестиционная привлекательность возросла, чем могут поторопиться воспользоваться спекулянты.