Квартиры и недвижимость

Тенденции нынешнего года пугают и радуют сибирских строителей. С одной стороны, у них появилось момент заняться собой, анализом собственной деятельности и вписать изменения в свою работу. С прочий - некоторым компаниям придется уйти

Фото: Борис Барышников

Пройти на третий съезд строителей Сибири было непросто. Тракт преграждала огромная строительная площадка. Удостоверяющий личность документ объекта сообщал, что тут посредством год начнет действовать ещё единственный лечебно-оздоровительный комплекс. Курортный городок Белокуриха покуда за пределами тенденций сибирского рынка недвижимости. В этом месте в работе на практике произвольный кусок земли. Возведение ведется до того активно, что создается впечатление: здесь компаниям завсегда будет уютно под ласковым южным солнцем.

Хотя, по словам , министра строительства и архитектуры правительства Красноярского края, почетного президента Союза строителей Сибири, тенденция нынешнего года еще не оказала заметного влияния на строительную индустрию. Компании в силу инерции и взятых на себя раньше обязательств перед инвесторами продолжают наращивать темпы сдачи квадратных метров, но это больше не обсуждается на съезде. Больше того, в различие от предыдущих встреч, за два дня здесь более того не вспомнили о национальном проекте “Доступное и комфортное жилье - гражданам России”. Сообщать о нем было как-то неловко, многие позиции в свете нынешних дней потеряли свою актуальность и не соответствуют реальной ситуации.

Мы так не договаривались

Жилье стало недоступным для сибиряков уже в конце прошлого года. Точнее, за последние девять лет оно стало максимально недоступным. Тот самый индекс рассчитала группа DSO Consulting. Ее управляющий партнер на съезде говорил о том, что даже до того явное сопоставление доходов населения и стоимости квадратного метра на тот миг не казалось убедительным большинству участников рынка. Между тем слухи о неминуемой стагнации в строительстве жилья и коммерческой недвижимости ходили довольно давно, задолго до первых проявлений кризиса. Всем было не несложно ясно, а очевидно, что ни один рынок не способен вырастать бесконечно. Наступает время, и масленица для кота заканчивается. А тут еще ипотечный финансовый кризис в США, а потом и в важный финансовой системе, увеличение стоимости кредитных ресурсов, в том числе и ипотечных. В Сибирь кризис пришел вдогонку за европейской частью России, как и всегда. В первой половине этого года в нашем регионе цены, следуя прежней тенденции, еще росли, но летом началось их падение.

“Сегодня кризис коснулся уже совершенно всех. Те, кто говорит, что это не так, без затей блефуют, - говорит , президент группы компаний “Стройсервис” (Иркутск). - При этом припас прочности, тот, что мы имели, иссякает. Так что, если стагнация про­длится не один год, то спад производства неминуем. Подобное мы уже пережили в 1998 году, не хотелось бы повторения”.

Вслед за остальными участниками съезда глава “Стройсервиса” утверждает, что строители достигли исторического минимума в стоимости квадратного метра. Валиться дальше ей некуда, и ожидания рынка по поводу дальнейшего снижения напрасны. “Понимаете, у нас же не только расходы на строительные материалы и прямо возведение зданий. Мы, например, по-прежнему вкладываем огромные суммы в инфраструктуру площадки, хотя руководство в близкое час гарантировало, что возьмет на себя эти заботы, - поясняет он. - Нет, тратимся на инфраструктуру мы. Причем из-за недостатка оборотных средств на эти цели наша компания, например, кредитовалась в банках, и сегодня нам нужно возвращать деньги, а так как продажи падают, положение становится все более сложным”.

Вслед за строительными компаниями в ситуацию кризиса потихоньку входят и производители строительных материалов. В частности, , генеральный шеф компании “Сибирьконтракт” (Барнаул), утверждает, что его партнеры за поставленный железобетон из-за отсутствия наличных стали рассчитываться квартирами и офисами.

“Мы, конечно, идем на бартерные сделки: предприятие должен трудиться и вырабатывать продукцию, по-другому потеряем свойский сегмент рынка, но вы же сами понимаете, что недвижимость сбыть сложно, в том числе и нам, - рассказывает он. - Так что мы в то время как живем на “подкожном жиру”. Но до бесконечности это длиться не может, и тогда в первую очередь, я думаю, остановимся мы, а не строительные компании. Потому как нам резво нечем будет рассчитываться с рабочими и не на что закупать сырье. А вот следом нас уже замрет и весь строительный комплекс”.

Увы, но кризис на рынок недвижимости пришел не на один год. Это уже ясно и не обсуждается. На съезде некое подобие спора случилось около длительности черной полосы. Варианты были самые разные. Наиболее оптимистичный - три года. То есть без малого столь же, сколь и длился отрезок времени благосклонности к строительной отрасли.

Все еще будет

Не рынок для строителей, строители для него - под таким девизом обязаны миновать последующие годы. “Мы должны скакать кругом потребителя и предлагать ему свою продукцию в разных вариантах, в упаковке или без, с бантиком или на блюдечке!” - попытался на съезде кратко сформулировать веяния нового времени Николай Глушков.

Присутствующие в зале и слышали, и нет. Главным стал вопросительный мотив ценообразования, расчетов стоимости объектов - в том, что они неверны, строители обвиняли государство. В ходу устаревшие нормы, которые даже при поправке на нынешние реалии не отражают реальных расходов компаний.

“Иные нормативы приняты в1937 году и с тех пор не пересматривались. Вот возьмите монтаж металлоконструкций, там заложены дерик-краны. Кто-нибудь скажет, что это такое сейчас? - задавал вопрос залу , управляющий компании “Сибшахтстрой” (Кемеровская область). - В то же пора наличествующие нынче технологии идут вразрез с этими нормативами, но все проектные институты настойчиво берут их за основу и рассчитывают по ним сметную стоимость”.

Это странно, но и с трибуны съезда, и в кулуарах строители подтверждали прозвучавший посыл: на стадии проектирования объекта они не обладают точной информацией о его стоимости (в связи с этим, кстати, так и осталось неясным, отчего компании решили, что они в эти дни снизили цены до уровня себестоимости объектов?). При всем при том со стороны государства уже предприняты шаги по модернизации нормативов. По словам , руководителя Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов, его структурой уже разработано подавляющее большинство документов. И в ближайшие год-два этот вопрос будет снят.

Но ибо и компании в свою очередность целиком могут собрать нормативы расходов и применять их при расчетах сметной стоимости объектов. “Я думаю, мои коллеги мало лукавят. Все они великолепно владеют цифрами, если речь идет о строительстве коммерческих объектов, - высказала свою точку зрения , генеральный босс жилищно-строительной компании “ВостСибСтрой”. - Задача с нормативами возникает тогда, когда речь идет о бюджетных стройках, о государственных объектах. В этом случае заказчики пытаются максимально снизить свои расходы, а компании - принять хоть какую-то прибыль”.

Кстати, разговорчик о государственном заказе и пересмотре норм возник неслучайно. Участники рынка в настоящий момент в спешном порядке ищут иные формы заработков: может быть, менее прибыльные, но зато стабильные. И если в прошлом на объекты соцкультбыта в силу их низкой рентабельности компании шли неохотно, то, возможно, уже со следующего года они начнут обнаруживать к ним более деятельный интерес.

“Выходов из нынешнего кризисного положения у компаний ныне несколько: банально ограничить фабрика или продолжать демпинговые продажи, нехай в убыток, но только бы продержаться это сложное время, - рассуждает Юрий Фриц. - Не возбраняется заняться перепрофилированием производства, но это чертовски капиталоемкая задача. Или в зависимости от степени лоббирования своих интересов во властных структурах участвовать в государственных и муниципальных программах - все-таки там финансы есть”.

Другая идея, которая должна спасти строительный комплекс, - возведение компаниями доходных домов: сооружение с последующей сдачей в аренду. Подобные проекты окупаются не быстро, в течение 15-20 лет. Но, как прозвучало на съезде, участникам рынка в принципе нужно инициировать обвыкать к мысли, что времена высокой рентабельности про­шли, и в настоящее время она не будет превышать 10%.

В качестве еще одного варианта выживания, а точнее, реорганизации собственной деятельности предложена более тесная служба с финансовыми структурами и повышение набора ипотечных программ. , генеральный директор Новосибирского областного ипотечного кредитования (Новосибирская область) сообщил участникам съезда, что его организация сегодня разрабатывает единый строй новых вариантов продажи жилья за “длинные” кредитные ресурсы.

“Я считаю, нам сильно весьма повезло, что на рынке недвижимости случился кризис, - резюмировала Наталья Сипатина. - Мы начали мыслить по-другому. А помимо того, появилась небольшая передышка для того, чтобы запустить ряд проектов по развитию: в том числе оптимизировать сроки и себестоимость, активизировать научно-исследовательскую работу в сфере проектирования, внедрять новые технологии. Мы долговременно жили на этой дикой скорости, ежегодно удваивали объемы. Сейчас нам нетрудно необходима пауза”.

За и супротив СРО

“Слишком полно критики прозвучало в адрес закона о саморегулировании”, - с неудовольствием заметил президент Союза строителей России на итоговой встрече с журналистами. Оно и понятно: на протяжении трех лет, пока шла работа над законом, Союз строителей до такой степени энергично участвовал в процессе, что протокол ему стал родным и принимать замечания ныне не легко неприятно, а даже больно.

Но факт остается фактом. Пробелов в ФЗ 315 и дополняющих его нормативно-правовых актах по-прежнему много. Например, проблема, которую еще на втором съезде строителей озвучил , президент Союза строителей Сибири, а аккурат - создание отдельных саморегулируемых организаций (СРО) для проектировщиков, архитекторов, строителей осталась. “Это в принципе неверно. Ответственность за продукт, который мы выпускаем, должна быть единой, а значит, единой должна быть и саморегулируемая организация. Строительство дома - наше общее дело, как его позволительно поделить по направлениям деятельности?” - говорил год вспять Михаил Фокин. Эту же фразу повторяли его коллеги и на этот раз.

Обсуждение вопроса СРО вообще напоминало бы игру заезженной пластинки, потому как по ряду принципиальных позиций мнения строителей не были бы учтены, если бы не новые инициативы в сфере законотворчества.

“27 июня депутаты Государственной Думы, принимая в третьем чтении ФЗ 148 “Об отмене лицензирования”, приняли поправки, которые идут вразрез с законодательством, - высказывала соображение кемеровских строителей , исполнительный директор Ассоциации строителей Кузбасса. - Например, до третьего чтения фонд СРО шел как компенсационный, то есть покрывающий убытки, допущенные при работе компаний, что в принципе являлось нарушением Гражданского кодекса. В соответствии этому документу, некоммерческое партнерство, коим является СРО, не имеет право принимать участия в предпринимательской деятельности. Между тем компенсация убытков, на которой законодатели все-таки настояли, как раз предполагает это самое участие”.

Кроме этого, если продолжать разговор о компенсационном фонде, то сегодня еще не разработаны положения о нем, не определен строй его формирования и расходования. Нет разговоров о внесении поправок в бухгалтерский учет и Налоговый кодекс. Как считают строители, целевой доход необходимо избавить от налога на добавленную цена и налога на прибыль. “Иначе, мы только и будем вкалывать на налоги от целевого капитала”, - заметила Ирина Кузеванова.

Впрочем, не только о компенсационном фонде беспокоились будущие члены СРО. О малом и среднем бизнесе, о его судьбе ещё раз говорилось немало и достаточно эмоционально. Выражение “вредный закон”, прозвучавшее на съезде из уст алтайского вице-губернатора , как запрещено лучше охарактеризовало касательство участников съезда к создавшейся ситуации. Потому что всем сегодня понятно, что вступительный взнос в размере 1 млн рублей оставляет за пределами СРО, например, сельских строителей. Для них это немыслимые деньги.

Но тем временем в Омской области, Алтайском, Красноярском и Забайкальском краях саморегулируемые организации уже созданы. Особой ностальгии по поводу прежней системы регистрации права на работу на рынке - лицензирования - у строителей нет. Все сходятся в едином мнении, что она себя дискредитировала и должна оставить в историю.

До вступления в силу новых правил осталось три месяца. Отрасли остается одно - забрать на вооружение наполеоновский принцип: в первую голову ввязаться в драку, а опосля - как получится.