Сядут все
Юрий Константиновский, заместитель директора главного офиса компании “Рунига”
- Риски, о которых пойдет речь, реально существующие, но размах некоторых из них больше надуман, а некоторые вообще не имеют отношения к Европе. Итак, гражданин России или иной страны, хотящий получить недвижимость в Европе, задается рядом серьезных вопросов.
Первый - существуют ли обременения на объекте недвижимости, являющейся предметом сделки? К сожалению, в Европе встречаются недобросовестные риелторы и торговцы. И бывали случаи попыток реализации домов с долгами, неуплаченными налогами, а ещё двойных продаж. Но в основном это только попытки. В каждой европейской стране есть государственный регистр учета дел, и нотариус перед тем, как что-либо подписывать, - а все сделки происходят сквозь нотариуса, это обязательное обстоятельство - проведет проверку и затребует выписку из регистра. А в ней указываются все обременения. И сделка состоится только при их снятии.
Следующий риск обусловлен пробелами в законодательстве некоторых стран. Это невозможность оформления права частной собственности. Этим грешит, в частности, Чехия, не все удачно в балканских странах. Нынче ограничения сняты в Болгарии и Турции (получить право частной имущества разрешается только на недвижимость, на землю, прилегающую к дому или несложно отдельный участок - нельзя). В Турции действует “принцип взаимности”. В соответствии ему, иноземец может обзавестись недвижимость там только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и по сути дела позволяет гражданам Турции получать недвижимость на своей территории. Так, граждане России, Украины, Белоруссии могут приобрести в Турции только строения, а пустующие земельные участки - нет, тогда как, например, для граждан Германии такого ограничения нет. К странам Старой Европы это не относится. Любой въезжающий в санаторий стран Испании, Франции, Германии, Португалии, Италии и дальше по списку, имеет право на покупку чего-либо на тех же основаниях, что и тутошний житель.
Третий риск - довольно солидный для иностранцев. Это недостаточная прозрачность сделки. На самом деле, сделка может быть стопудово прозрачна, но, не зная языка и законов страны, джентльмен пугается - сколь качественное обслуживание мне окажут? насколько последовательным будет юридическое сопровождение? точно ли переведут на российский язык необходимые документы, и кто ответит за ошибку в них? Соответственно испанскому законодательству нотариат, оформляя сделку, несет уголовную ответственность за свойство предоставляемой информации, в том числе и за аккуратность перевода. То же распространяется и на риелторов.
Следующий риск - возможность завышения цены на предмет недвижимости. Если жилье покупается не у частного владельца, а у строительной компании или агентства недвижимости, которое реализует варианты первичного рынка, стоимость будет одинаковой - она продекларирована, занесена в госрегистр, с нее платятся налоги, вследствие этого посредник не имеет права ее завышать. На вторичном рынке, увы, обстановка иная. Предостеречь себя позволительно только собственным сравнительным анализом. Потрудитесь прогуляться по другим агентствам, исследовать объявления в Интернете.
Еще единственный вопрос: как ревизовать добросовестность подрядчика при покупке строящейся недвижимости. Надзор над соблюдением соответствия выполняемых работ проекту ведет риелторская компания, с которой заключен договор. Хотя в Испании есть работа надзирающих архитекторов, которые заново же несут уголовную ответственность за проверку. А строительные организации выдают десятилетнюю гарантию на качество работ.
Есть риск взять землю, непригодную для осуществления строительства. Чтобы минимизировать его, необходимо обратиться в службы, специализирующиеся на оценке земли. Покупая участок, нужно выяснить, к какой категории он относится и имеет ли право перевода в другую.
Серьезным препятствием для покупки недвижимости в странах Евросоюза для россиян является визовый режим. Не возбраняется скупить пол-Германии , но узреть свои владения только на открытке. В эти дни в Испании и Франции существует закон, по которому всякий собственник недвижимости - нерезидент, а кроме того члены его семьи имеют право на годовую шенгенскую мультивизу, позволяющую до 180 дней в году находится на территории Шенгена, но не больше 90 дней подряд.