Складской мейнстрим
Мишель Паскалис: “На рынке останутся некоторые серьезные местные игроки, но они будут сооружать склады и разом их продавать”
Мишель Паскалис: “Чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком”
Строящийся компанией Multinational Logistics Partnership (MLP) на границе Ленинградской области и Петербурга складской комплекс площадью 210 тыс. кв. м в эти дни самый-самый большой на Северо-Западе план такого рода. Первая очередность комплекса “Уткина Заводь” введена в конце 2007−го, на сто процентов логистический парк будет сдан в сентябре этого года. За ним последует аналогичный по масштабам комплекс в индустриальной зоне “Шушары”.
Первой в России заявив о планах создания сети логистических комплексов, MLP намерена выстроить к 2009 году 1,5 млн кв. м складов класса “А”. Единственный из основателей MLP и учредившей ее компании Pascalis, Gardner & Partners (PGP) - Мишель Паскалис. Француз (частично русского происхождения), с 1993 года работающий на рынке российской коммерческой недвижимости, он способствовал приходу Auchan, IKEA и других западных компаний. В беседа обозревателю “Эксперта С-З” президент и управляющий партнер PGP и MLP Мишель Паскалис рассказывает о тенденциях и перспективах рынка складской недвижимости, переживающего бум и в Санкт-Петербурге.
Сетевая ставка
- Почему, создавая свой девелоперский бизнес, вы выбрали сегмент складской недвижимости, ибо в качестве консультанта вы рядом десяти лет занимались недвижимостью торговой?
- Замечу, что когда я был управляющим директором Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе, мы занимались не только торговой недвижимостью. Хотя моей специализацией реально была торговля…
В складскую недвижимость мы пошли благодаря стечению ряда обстоятельств. В 2003−2004 годах, создав PGP, мы смотрели на различные сегменты, но складская недвижимость была безусловно непаханым полем и в этом месте имелись огромные возможности. Точь-в-точь так же десять лет назад, когда я начинал заниматься торговой недвижимостью, без малого ничего не было (только киоски и уличные магазины). Рынок складской недвижимости оказался пустым и крайне интересным, при этом наблюдался прямо растущий спрос на качественные складские площади. Между тем в Москве тогда было менее 1 млн кв. м хороших складов (даже не класса “А”), а, например, в Милане, сопоставимом с российскими столицами, - возле 20 млн кв. м. Строили зачастую что попало и где попало! Сильно примитивной была и архитектура сделок. Договоры аренды включали одну общую цифру (за месяц или год), и только с нашим приходом на рынок в структуре договоров стали выдаваться арендная плата, операционные расходы, цены за электричество и воду, НДС…
Первоначально ожидалось, что складской сегмент рынка будет резво взят крупными международными логистическими девелоперами. Серьезные позиции мог занять ProLogis, и все-таки он, по сути, ушел с рынка недвижимости, не сумев как девелопер изготовить качественные складские комплексы. У этой компании мы приобрели участок в Московской области для строительства первого логистического парка.
Наконец, один из наших акционеров - Александр Мамут - также хотел инвестировать в складскую недвижимость, что полностью соответствовало нашему видению перспектив рынка.
- Чем продиктовано стратегическое вывод о создании крупной сети логистических комплексов в различных регионах?
- В своей стратегии развития мы исходим из следующих принципов. Во-первых , чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком - благодаря этому, в частности, разрешается обретать серьезную поддержку банков и привлекать инвесторов. Во-вторых , основные наши клиенты - логистические операторы, работающие не только в Москве и Питере, но и в масштабах Российской Федерации и стран СНГ, и они заинтересованы в создании сети наших складских комплексов. В-третьих , мы верим, что капитализация компании будет выше, когда имеется сеть, а не несложно особняком стоящие объекты.
- Наверное, позволительно экономить и за счет использования типовых проектов?
- В этом и прелесть складской недвижимости. У нас один стандартный, типовой проект, тот, что мы, конечно, всю дорогу пытаемся улучшать и делаем разные мастер-планы , учитывающие специфику места.
- Какими факторами определяется география размещения складских комплексов?
- Есть очевидные города: Столица и Петербург - для России, Киев - для Украины. А дальше мы работаем, проводя исследования рынка и учитывая три основных обстоятельства.
Во-первых , покупательную способность региона или города: берем города-миллионники и сравниваем, сколь там тратится денег на покупку товаров. Мы считаем, что логистика идет за ритейлом на те рынки, где есть славный спрос и платежеспособное население. Во-вторых , учитываем, естественно, запросы наших арендаторов. И в-третьих , смотрим, каков может быть порядок конкуренции. В Петербурге имеется очень сильный рынок, хотя он в немного раз меньше, чем в Москве. А в некоторых городах-миллионниках нужна осторожность: если отгрохать 300 тыс. кв. м складов, это будет уже перебор. И если в таких городах кто-то начинает создавать до нас, мы не идем туда.
- И в каком состоянии на ныне реализация вашей сетевой программы, предусматривающей возведение 1,5 млн кв. м складов?
- Она рассчитана до 2009 года. По сути дела мы уже построили 0,5 млн кв. м - в Москве, Петербурге, Подольске, Киеве. Сегодня заканчиваем вторые очереди комплексов в Питере, Подольске и Киеве. В настоящее час приобретена почва и начинается служба в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Саратове. И ещё в двух городах покупаем землю.
Долгоиграющая перспектива
- Отчего для строительства в нашем регионе первого комплекса вы выбрали территорию Ленинградской области, а не Петербурга - это связано с какими-то договоренностями о поддержке с администрацией области?
- Все просто. Участок в Уткиной Заводи, на границе с Петербургом, я покупал, когда еще только начиналось сооружение КАД. Этакий же участок площадью 40 га приобрел в Шушарах (примерно в то время, когда закладывался предприятие Toyota), но тогда было еще шибко вдалеке до строительства Софийской улицы, которая подойдет к нашему участку. Первой, по планам развития дорожной инфраструктуры, должны были соорудить КАД, потому и проект в Уткиной Заводи мы реализовывали в первую очередь. Сейчас уже полным ходом строится Софийская улица, и, надеюсь, получив летом дозволение на строительство комплекса (200 тыс. кв. м), в конце 2008 года мы сможем инициировать работы по возведению первой очереди.
Что же касается политической поддержки, то нас сильно добро встретили в Ленобласти, где мы работали с губернатором и вице-губернатором , благополучно взаимодействуем и с администрацией Санкт-Петербурга в лице вице-губернатора Юрия Молчанова. Но в обоих случаях мы покупали землю самостоятельно, на вторичном рынке. Хотя с участком в Уткиной Заводи нам в особенности повезло. Частная компания, у которой мы приобрели 40 га из принадлежавших им 150 га, реализовала для всей территории проект индустриального парка, и к нашему участку были подтянуты дороги и инженерные коммуникации. Во всех остальных регионах нам приходится самим заниматься и дорогами, и инженерией.
- Согласны ли вы с прогнозами, что региональный складской рынок может насытиться уже к 2010 году?
- Вовсе не согласен. Если обозревать на долгосрочную перспективу, то, я думаю, рынок будет вырастать еще в течение десяти лет - сообща со всей российской экономикой. Может быть, в Петербурге построят не 20 млн кв. м, как в Париже или Милане, но по крайней мере не возбраняется гутарить о 10 млн кв. м качественных складов. Да, в Москве нынче что ни на есть дюжий рынок, в том числе потому, что многие склады кругом столицы используются для потребностей других регионов. Но для Питера весьма существенным плюсом является то, что посредством него проходит ключевой коридор импорта, и разрешено ожидать, что и тут будут расти важные для России склады.
Однако в перспективе могут возникать непродолжительные колебания - где-то на полгода - в связи с появлением на рынке избыточного предложения, вызванного вводом безотлагательно трех-четырех крупных складов. Например, во втором полугодии 2008 года будет сдано в эксплуатацию примерно 500 тыс. кв. м складов и рынок не сможет немедленно забрать все эти площади. Впрочем, арендаторам не следует полагать на какие-то скидки во пора таких пиков. Цены на рынке, стабилизировавшиеся в Питере на уровне около 125 долларов за 1 кв. м в год, уже не снизятся. Все игроки понимают, что, учитывая увеличение себестоимости строительства, лучше чуть-чуть подождать, чем работать скидку.
- То есть уже не будет такого, как с первой очередью комплекса “Уткина Заводь”, которая была целиком сдана в аренду еще за полгода до ввода в эксплуатацию?
- Еще раз подчеркну: речь идет о непродолжительных, на глаз шестимесячных, превышениях предложения… “Уткина Заводь”, охватывая уже вторую очередь, заполнена на 80% - остается около 40 тыс. кв. м. Уверен, к сентябрю, когда мы сдадим комплекс, будет найден крайний арендатор. Но, конечно, конкуренция на рынке Питера крайне высока. Столичный рынок, где в этом году сдается 300−400 тыс. кв. м складов, значительно больше, чем в Петербурге, и в Москве стопудово нет проблем с поиском арендаторов.
- Сколь существенным фактором конкуренции оказывается местоположение складских комплексов? Например, в той же Уткиной Заводи “М-Индустрия” намерена создать комплекс площадью 95 тыс. кв. м.
- Свойский комплекс уже построен и почти весь сдан в аренду, оттого для нас это не конкурент. Хотя, разумеется, для складской недвижимости местоположение очень важно. Мы смогли обрести редкостный участок в Уткиной Заводи - рядом с единственным работающим съездом с КАД, и уже ни у кого не будет до того привлекательного места. Понятно, что отличалка в пять-десять минут езды для логистики не настолько принципиальна, тем не менее арендаторы все одинаково выбирают склады, которые расположены наиболее благоприятно и рядом к ключевым магистралям. Несомненно, будет заполнен и свой комплекс в Шушарах - в 500 м от завода Toyota, в центре огромной индустриальной зоны.
На троих?
- Несколько лет обратно строить склады ринулись не только логистические компании, но и девелоперы, специализировавшиеся на жилье, офисах, торговых центрах. Сохранится ли эта тенденция или рынок инвестиций в складскую недвижимость станет все-таки больше специализированным?
- Два года вспять многим компаниям казалось, что складская недвижимость - это Эльдорадо. Финансовые модели показывали хорошую доходность, связанную с тогда еще относительной дешевизной земли, доступностью электроэнергии и т.д. Но далее стало выясняться, что склады сооружает гораздо меньше компаний, чем было заявлено. Да, можно приобрести землю. Труднее, но можно сотворить команду, способную реализовать крупные проекты, хотя на практике не всем суждено более того принять позволение на строительство. Но сегодня, в условиях финансового кризиса, самой немалый проблемой стало приобретение кредитов, а потому как произвольный из наших проектов требует 100−200 млн долларов. Для новых игроков на рынке это на практике невозможно. Наконец, в целом себестоимость строительства так выросла, что складское Эльдорадо с высокой доходностью осталось в прошлой жизни. Три года назад доходность составляла 15%, а в текущее время - 12, при этом ставка по кредитам в российских банках - 12−15%. В настоящее момент по нашим существующим объектам срок окупаемости - шесть-семь лет при доходности 15%, по новым же проектам показатели хуже.
В общем, в текущий момент происходит очень серьезное трансформирование рынка, нехай и не для всех еще заметное. Выживут только самые сильные и уже профессионально состоявшиеся: самодеятельность уйдет! На наш взгляд, останется три наиболее крупных игрока - “Евразия”, Raven Group и мы. Останутся и некоторые серьезные местные игроки - умеющие строить, обретать согласования и способные привлекать большие деньги. Но их стратегия - строить склады и безотложно продавать.
- Не собирается ли фирма PGP развивать другие направления, к примеру торгово-развлекательные комплексы?
- Нет. Для PGP проект MLP - начальный основательный проект, и мы хотим довести его до ума. Тем не менее мы основательно думаем о возможности действовать и другие вещи. Конечно, рынок торговли по всей России переживает бум, при всем при том и на этом рынке есть еще совершенно нетронутые ниши. Какие? В то время как не скажу…
Санкт-Петербург